종전토지의 면적을 얼마로 할 것인지를 여부(경정)

토지 소유자가 환지처분된 토지를 양도한 경우에 해당되는 경우로 종전토지의 면적이 295.57㎡로 계산되므로 취득가액을 계산함에 있어서 면적을 295.57㎡로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당함

1. 원 처분 개요 청구인은 68.12.3 취득한 서울특별시 강동구 O동 OOOOO 소재 대지 295.57㎡(이하 “종전토지”라 한다)가 83.2.16 토지구획정리사업에 의한 환지처분으로 같은 동 OOOOO 대지 179.46㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 환지되어 89.4.27 이를 양도한 다음 89.5.30 취득면적은 종전토지면적(295.57㎡), 양도면적은 환지예정면적(179.46㎡)으로 하여 기준시가에 의해 자산양도차익 예정신고·납부를 하였다. 처분청은 위 신고를 부인하고 취득 및 양도면적을 모두 환지예정면적(179.46㎡)으로 하여 기준시가로 양도차익을 결정, 92.1.16 양도소득세 9,065,350원 및 동 방위세 1,813,070원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.12 심사청구를 거쳐 92.6.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 청구인은 이 건 양도차익을 산정함에 있어 취득면적은 종전토지면적을 그리고 양도면적은 환지예정면적을 적용하여야 하는데도 취득면적 및 양도면적을 공히 환지예정면적을 적용한 당초처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지의 취득일은 68.12.3이나 76.12.31 이전 취득된 토지는 소득세법 부칙 제16조(88.12.26 개정) 규정에서 77.1.1에 취득한 것으로 간주하도록 규정하고 있어 쟁점토지의 취득일은 77.1.1로 보아야 할 것인 반면, 77.1.1이전에 환지예정지지정 공고가 있었고 77.1.1 현재의 권리면적은 179.46㎡이므로 처분청이 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 규정에 의하여 쟁점토지의 취득면적을 179.46㎡로 계산한 처분은 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건은 종전토지의 소유자가 그 취득일 이후 의제취득일(77.1.1) 이전에 환지예정지구로 지정된 토지를 의제취득일 이후에 양도하였으나 실지거래가액이 불분명한 경우 그 양도차익계산을 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1, 2호의 산식중 어느 산식에 의하여 계산하는 것이 적법한 것인지 여부와 종전토지의 면적을 얼마로 할 것인지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

① 소득세법 시행규칙 제16조 (환지예정지등의 양도차익 계산) 제1항에서 “실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익 계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다”고 하면서 「제1호 : 종전의 토지 소유자가 환지예정지 지구내의 토지 또는 환지 처 분된 토지를 양도한 경우 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가액-(종전토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비) = 양도차익 제2호 : 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가액-(환지예정평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비) = 양도차익」으로 규정하고 있고 소득세법 부칙 제16조에서는 “제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 76.12.31 이전에 취득한 것은 77.1.1에 취득한 것으로 본다(88.12.26 개정)”고, 소득세법시행령 부칙 제9조에서는 “76.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 77.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없을때에는 77.1.1 현재의 기준시가, 이하같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다(88.12.31 개정).”고 규정하고 있다.

② 위에서 본 소득세법 부칙 제16조와 동법시행령 부칙 제9조의 규정을 종합해 보면 양도자산중 토지·건물로서 76.12.31 이전에 취득한 것은 그 취득일을 77.1.1로 의제하여 그 취득가액은 77.1.1 현재의 시가나 기준시가에 의하여 평가한 가액으로 한다는 뜻임을 알 수 있고, 종전 토지가 77.1.1 현재 환지예정지로 지정되어 있거나 또는 환지처분되었다고 해서 환지예정지(또는 환지처분된 토지)를 취득한 것으로 해야한다거나 취득가액 산정의 대상이되는 취득면적을 환지예정지 면적(또는 환지처분된 토지면적)으로 해야 한다는 해석은 나오지 아니하고, 다만 취득가액의 산정시 77.1.1 현재의 환지예정지(또는 환지처분된 토지) 토지등급에 의하여 계산하여야 하는것으로 해석되며 또, 앞에서 본 소득세법시행규칙 제16조 제1항에 의하면 제1호에서는 “종전의 토지소유자가 환지예정 지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우”에 대하여 양도차익계산 산식을 규정하고 있고, 제2호에서는 “환지예정 지구내의 토지를 취득한자가 당해 토지를 양도한 경우”에 대하여 양도차익계산 산식을 규정하고 있어 적용대상의 경우가 다르며, 제1호 산식에 의하면 종전토지 소유자가 환지된 토지를 양도한 경우 취득가액 산정의 대상이 되는 토지면적은 종전토지의 면적이지, 환지예정지의 면적이나 환지확정된 면적이 아님을 알 수 있으므로 종전의 토지소유자가 의제취득일(77.1.1) 이전에 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정되거나 환지처분된 토지를 양도하고 실지거래가액이 불분명한 경우 그 양도차익계산은 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호의 산식 즉 “환지예정(교부) 평수×양도시의 평당가액-(종전토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)=양도차익”의 산식에 의하여 계산함이 적법하다 하겠다(참조 :

국심91중742, 91.7.13). 한편, 청구인이 89.4.27 양도한 쟁점토지 179.46㎡는 68.12.3 취득한 O동 OOOOO 소재 종전토지 295.57㎡가 73.10.27 환지예정지로 지정되고 82.2.16 환지처분된 토지임이 등기부등본등에 의하여 확인되어 종전토지면적은 295.57㎡임을 알 수 있다. 이상 설시한 내용을 모두어 볼 때, 89.4.27 양도한 쟁점토지 179.46㎡의 경우는 종전의 토지 소유자가 환지처분된 토지를 양도한 경우에 해당되는 경우이고 동 양도토지에 상당하는 종전토지의 면적이 295.57㎡로 계산되므로, 취득가액을 계산함에 있어서 종전토지의 면적을 295.57㎡로 하고 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호의 산식에 의하여 양도차익을 계산하는것이 적법한 것으로 인정되는바, 이와 다른 이 건 처분은 부당한 반면, 청구주장은 이유 있는 것으로 판단된다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.