토지의 취득가액을 28,000,000원으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분의 당부(취소)

처분청이 투기거래로 인정하면서도 재산제세조사사무처리규정에 의한 공정과세위원회의 심의를 거치지 않았으므로 양도세 과세 처분 취소함

1. 사실 청구인은 강원도 속초시 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로 86.2.14 같은시 O동 OOOOO 소재 대지 1,097평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 취득하여 87.6.5 양도한 데 대하여, 처분청은 본 건 양도를 투기거래로 보아 양도가액은 청구인이 확인한 107,000,000원으로 취득가액은 쟁점 토지의 취득당시 거래상대방인 청구외 OOO이 확인한 28,000,000원으로 하여 양도차익계산하여 88.11.19 양도소득세 46,984,410원 및 동방위세 9,396,880원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 88.12.16 이의신청하고 89.1.12 심사청구를 거쳐 89.4.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인이 86.2.14 쟁점 토지를 취득하여 87.6.5 양도한 데 대하여 처분청은 투기거래조사시 쟁점 토지 취득당시 거래상대방인 청구외 OOO의 확인만으로 취득가액을 28,000,000원으로 하여 양도차익계산하고 본 건 과세하였으나 청구인은 쟁점 토지를 청구외 OOO에게 76,360,000원에 취득하였으므로 취득가액을 28,000,000원으로 보아 본 건 과세한 처분은 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 과세경위를 보면 청구인이 87.6.5 쟁점 토지를 양도한 데 대하여 처분청이 위 거래를 투기거래로 보아 쟁점 토지의 양도가액을 양도 당시 실지거래가액인 107,000,000원으로, 그 취득가액을 취득당시거래상대방이었던 청구외 OOO이 확인한 금액 28,000,000원으로 하여 쟁점 토지의 양도차익을 결정하였는 바, 청구인은 양도가액에 대하여는 다투지 아니하면서 취득가액은 81,095,000원(심판청구시에는 76,360,000원)이라 주장하므로 살피건대, 청구인은 취득당시 계약서 등 관계증빙을 제출하지 못할 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 위 취득가액의 지급증비을 일체 제시하고 있지 못하고 있는 점 등으로 미루어 보아 취득가액에 관한 청구주장은 이유 없다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점 토지의 취득가액을 28,000,000원으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건의 처분내용 및 청구주장을 살펴보면, 청구인이 86.2.14 쟁점 토지를 취득하여 87.6.5 양도한 데 대하여 처분청이 위 거래를 투기거래로 보아 쟁점 토지의 양도가액을 양도당시 실지거래가액인 107,000,000원으로 하고, 그 취득가액을 취득당시 거래상대방이었던 청구외 OOO이 확인한 금액 28,000,000원으로 하여 쟁점 토지의 양도차익을 계산하고 본 건 과세처분하였는 바, 청구인은 양도가액에 대해서는 다투지 아니하였으나 취득가액은 76,360,000원으로 인정하여 줄 것을 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 청구인은 이의신청 및 심사청구시 쟁점 토지의 취득가액을 81,095,000원이라 주장하였다가 심판청구시에는 이를 76,360,000원으로 고쳐 주장하면서 76,360,000원에 대한 매매계약서 및 영수증과 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있고, 89.6.5자 당심에 접수된 청구인의 추가 항변자료에서는 다시 81,095,000원으로 주장하고 있어 청구인 주장의 일관성이 유지되지 않고 있으며, 청구인이 위 76,360,000원에 대해 제시한 매매계약서 및 영수증을 살펴보더라도 86.1.10 계약금 10,000,000원을, 86.1.20 중도금 20,000,000원을 그리고 86.2.3 잔액 46,360,000원을 청구인이 지급한 것으로 되어 있으나, 청구인이 처분청에 서면 진술한 쟁점 토지의 취득내용을 보면 계약시 10,000,000원을 지급하고 중도금 없이 잔액 71,095,000원을 청산하였다고 되어 있어 위 매매계약서 및 영수증은 신빙성이 있어 보이지 않으며 청구인이 주장하는 취득가액 76,360,000원이나 81,095,000원에 대한 신빙성 있는 금융자료도 제시되지 않고 있다.

다만 쟁점 토지거래를 처분청에서 과세한 것처럼 실지거래가액에 의해서 과세할 수 있는지에 관해서 살펴보면, 먼저, 이 건과 관련있는 법규를 살펴보면, 소득세법 시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제1항에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호의 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(82.12.31 단서개정)”고 규정되어 있고, 동조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31 개정)”고 규정하면서 그 제2호에 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 열거하고 있으며, 재산제세조사사무처리규정 제72조(조사결정의 구분) 제3항에는 “제2항 제3호의 규정에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다(87.1.26 개정).

1. 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예 : 아파트 당첨권)를 양도한 때

3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

4. 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

5. 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

6. 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

7. 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

8. 위 각호 이외의 거래자로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제 170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때”를 열거하고 있다. 그러나 당심에서 처분청에 조회한 결과 처분청이 위 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호를 근거로 하여 쟁점 토지의 양도를 투기거래로 보면서도 위 규정 소정의 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니한 것이 확인되므로 쟁점 토지의 양도를 투기거래로 본 당초처분에는 절차상의 하자가 있다고 판단되어 청구주장과 관계없이 이를 취소하기고 한다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 심판청구가 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제 81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.