1세대3주택 60% 중과세율 적용(기각)

경락으로 취득한 쟁점주택은 등기부 등본상 타인에게 양도한 것으로 되어 있으나 실제로는 경락직후 청구인의 가족에게 미등기 양도하여 1세대3주택자가 아니라고 주장하나 구체적인 증빙이 없음

1. 처분개요

가.청구인이 1999.7.20. 경락으로 취득한 OOOOO OO OOO OOOOOO OOOOOOO OO OOOO(전용면적 84.99㎡로 이하“쟁점주택”이라한다)는 등기부 등본상 2006.10.11. OOO에게 양도된 것으로 등재되었다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도소득세를 무신고함에 따라쟁점주택의 양도당시(2006.10.11.) 1세대 3주택 이상을 보유한 청구인에게 60% 중과세율을 적용하여 2009.7.6. 2006년 귀속 양도소득세 45,881,340원을 결정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2009.9.22. 이의신청을 거쳐2009.11.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1999.7.20. 2회 이상 유찰된 쟁점주택을 61,500,000원(감정가액 120,000,000원, 최저입찰가액 58,800,000원)에 경락받아 청구인의 오빠 OOO에게 58,800,000원에 양도하였고, 잔금은 청구인이 대출받았던 금액을 OOO이 상환하는 것으로 매매계약한 후 OOO이 쟁점주택을 담보(2000.1.25.)하여 대출받은 금액으로 2000.1.27. 청구인의 대출금을 상환함으로써 잔금을 계산하였으며, OOO은1999.9.20.～2006.10.12. 쟁점주택에 주소를 두고 생활하였다. 쟁점주택의 실제 소유자가 된 OOO은 2000.1.25. 쟁점주택을 담보한 근저당액 58,500,000원(대출금 4,000만원)의 원리금을 상환하였고, OOO은 2001.6.23. 추가로 채권최고액 16,718,000원의 근저당을 설정하였으며, 2003.2.4.자로 청구인은 OOO의 근저당 채무액을 청구인이 인수함과 동시에 청구인을 채무자로 하여 추가로 채권최고액 44,782,000원의 근저당액을 설정하였는데 이는 당시 쟁점주택의 소유자가 청구인 명의로된 상태에서 추가대출이 어렵다는 은행의 통보에 따라 청구인을채무자로 하였을 뿐실제로는 OOO이 대출을 받은 것이다. 쟁점주택은 2006.9.1. OOO에게1억 2,500만원에 양도되어 계약금 400만원 중 200만원은 OOO이 수령하였고 200만원은 OOO의 통장으로 이체되었으며, 양도가액 1억2,500만원 중 쟁점주택에 설정된 대출상환금65,167,692원 정도를 제외한나머지 59,832,308원은 OOO의 다른 주택전세자금(4,500만원) 및이사비용으로 사용되었다.

따라서 청구인은쟁점주택을 61,500,000원에 경락받은 후 오빠 OOO에게 시세보다 저렴한 58,800,000원에 양도한 것이므로 청구인에게 과세한 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 OOO에게 쟁점주택을 미등기양도하였다고 주장하나소유권이전등기를 이행할 수 없을 만한 특별한 이유가 없고, 쟁점주택의 등기부상 소유자와 실제 소유자가 달라 추가 대출이 어려워채무자를 OOO에서 청구인으로 변경하였다고 주장하나 소유권을OOO으로 이전등기하여 OOO 명의로 추가 대출을 받을 수 있음에도 굳이 청구인으로 채무자를 변경하여 청구인 명의로 추가대출을 받았으며 대출금의 사용자 및 이자를 누가 부담하였는지에대한 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 또한 OOO이 쟁점주택에 주소를 두고 거주하였다는 사실만으로 실제 소유권이 OOO으로이전되었다고 볼 수 없으며 매수인 OOO으로부터의 매매대금수취내역 등이 불분명한 점 등으로 보아 청구인이 쟁점주택을 OOO에게 미등기 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 경락으로 취득한 쟁점주택의 소유권이 등기부등본상 타인에게 양도한 것으로 되어 있으나 실제로는 경락직후 청구인의 오빠에게 미등기 양도하였다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도,교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의채무를수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우(2)소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기부 등본상 쟁점주택은 청구인이1999.7.20. 경락으로 취득하여 OOO에게 매매로 양도한 것으로 등재되어 있으나 청구인은 양도소득세를 신고한 사실은 없다.

(2) 처분청은 쟁점주택을 청구인이 양도한 것으로 보아 쟁점주택의 양도당시(2006.10.11.) 1세대 3주택자인 청구인에게 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세(실지양도가액 125,000천원, 실지취득가액 61,500천원)를 결정·고지하였으며,쟁점주택의 등기부 등본에 의한 소유권 변동 및 근저당권 설정 내역은 아래 <표>와 같다.<표>

(3)이에 대해, 청구인은 쟁점주택을 61,500천원에 경락받아 경락 직후 오빠 OOO에게 58,800천원에 양도하였음을 주장하며 아래와 같은 자료를 제시하고 있다.(가)청구인은 쟁점주택을 경락받았다고 통보받은 직후인1999.7.19. OOO으로부터 계약금 500만원, 1999.11.9. 800만원을 받았고, 위 <표>의2000.1.25.근저당권 설정을 통해 잔금 4,500만원 합계 5,800만원을 지급받았다며 1999.7.19. 청구인과 OOO간 쌍방합의로작성하였다는 쟁점주택의 매매계약서를 제시하였는데 동 매매계약서는 사후에 작성된 것으로 이 건 심리중에 답변하였고, 계약금 500만원과 800만원에 대한 금융증빙 등의 자료는 제시하지 아니하고 있다.(나) 청구인은위 <표>의 3번2000.1.25. OOO의근저당권 설정에 대해 OOO이2003.2.4.까지 원리금을 상환하여 대출잔금이 1,786만원이 남았다는 OOO의 통장사본을 제시하였고, 위 <표>의4번은 OOO의 마이너스 통장 증액용이라는 은행발행 확인서를 제시하였다.(다) 청구인은 위<표>의 5번 및 6번의 경우 등기부 등본상 소유자가 청구인으로 되어 있어 OOO이 추가대출을 받는데 제한이있었기 때문에 채무자 명의만을 청구인으로 변경하였을 뿐이고 청구인 명의로 추가 대출받은 금액도 OOO이 사업자금으로 사용하였다며OOO의 통장사본을 제시하였으며, 청구인이 OOO에 대해 2001.6.23.～2003.2.4. 보증인으로서 입보하였다는 은행확인서를 제시하였다.(라) 청구인은OOO이 쟁점주택을 청구인으로부터 취득하여1999.9.20.～2006.10.10.

12. 쟁점주택에서 거주하였다며 OOO의 주민등록표를 제시하였다.(마) OOO이쟁점주택을 1억 2,500만원에 양도하였다는2006.9.1.자 매매계약서(매도인 청구인, 대리인 OOO)를 제시하며, 계약서 대로 계약금 400만원 중 200만원은 OOO이 현금으로 받아 통장에 입금시켰고, 200만원은 OOO 계좌로 이체받았음을 주장하며 OOO의 통장사본을 제시하였다.(바) OOO이 쟁점주택을 1억 2,500만원에 양도하고 거주지로 OOOOO OO OOO OO OOOOO를 4,500만원에 전세 계약하였다는 2006.9.8.자 전세계약서를 제시하였으며, OOO이 양도대금 1억 2,500만원 중 65,167,692원 정도를 쟁점주택에 설정된 근저당권 말소용으로 사용하였고 나머지59,832,308원은 전세자금 및 이사비용으로 사용하였다고 주장하고 있다.

(4) 한편, 우리 심판원에서청구인의 부동산 취득현황을 조회한 바에 의하면, 청구인은 쟁점주택 이외에도2001.4.17. OOOOO OOO OOO OOO OOO OOOO OOO(토지면적 39.33㎡)을 경락취득,2001.4.17. OOOOO OOO OOO OOO OOO OOOO OOO(토지면적 39.33㎡)를 경락취득, 2001.10.12. OOOOO OOO OOO소재 다세대주택(52.76㎡)을 경락 취득, 2002.6.19.를 OOOOO OOO OOO 소재 다세대 주택(70.29㎡)을 경락 취득,2003.1.9. OOOOO OOO OOO OOO OOO OOOO OOO(토지면적 39.33㎡)을 매매취득,2009.9.30. OOOOO OOO OOO OO OOO(84.79㎡)를 경락취득한 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 경락으로 1999년에 취득(61,500천원)하여 경락가보다 낮은 가액(58,800천원)으로 경락 직후 오빠 OOO에게 미등기 양도하였다고 주장하나, 등기부 등본상2006년에 쟁점주택의 소유권이 타인에게 이전됨에 따라처분청이이 건 양도소득세를 과세하자 청구인은 1999년에 쟁점주택을 미등기 양도하였다고 주장하고 있을 뿐 아니라 경락받은 가액보다 낮은가액으로 양도하였다는 주장은 통상적으로 납득하기어려운 점, 청구인은 OOO이 추가 대출을 받기 위하여쟁점주택에 설정된근저당권 채무자를 청구인으로 변경하고 청구인명의로 추가 대출을 받았다고 주장하나 근저당 설정에 따라 대출받은 금액을 OOO이 사용하였다는 구체적인 증빙이 없으며청구인은2001～2003년 중 다수의 다른 부동산을 취득하고 있어 대출받은 금액을 다른 부동산의 취득자금으로 사용하였을 가능성도 배제할수 없는 점등을감안하여 보면,청구인이 쟁점주택을 경락받아 미등기 상태에서 OOO에게 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.