양도차익산정의 타당성 여부(경정)

환지지구내의 토지를 취득한 경우 토지의 취득가액 산정시 적용할 토지 등급은 환지예정지로 지정되기 전에 설정된 토지등급과는 관계없이 환지예정지로 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여야 할 것이므로, 최초로 설정된 잠정등급인 200등급으로 함이 타당함

1. 처분개요

청구인은 인천광역시 남구 OO동 OOOOOO OOOO OOO 대지 39.18㎡ 건물 46.01㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1984.12.31 취득하여 1991. 8. 1 양도한 후 1991. 9.18 실지거래가액에 의하여 양도가액을 17,000,000원, 취득가액을 16,000,000원으로 하여 양도소득이 없는 것으로 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 당초 취득면적에 의한 기준시가로 양도차익을 산정하여 1997. 4. 1 청구인에게 1991년 귀속 양도소득세 7,924,030원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997. 4.28 심사청구를 거쳐 1997. 8. 9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 상가점포인 쟁점부동산을 취득할 당시 서울특별시 강동구 O동 OOOO에 거주하였는 바, 경험미숙으로 쟁점부동산이 상가가 형성될 수 없는 위치에 있다는 것을 모르고 매입하였다가 1990. 6.28 이웃하고 있는 청구외 OOO에게 17,500,000원에 양도하고 그나마 잔금중 1,000,000원을 받지도 못하고 있던 중 이전등기를 재촉하여 이전등기를 해주었으나 아직 잔금 1,000,000원은 받지 못하고 있다. 부동산 양도차익의 결정에 대한 규정은 해당부동산의 매매가격을 일정기준에 의한 평균적인 가격에 비례하여 매도자와 매수자가 모두 공정하다고 인정할 수 있고 과세관청에서도 납득할만한 수준에서 양도차익을 결정할 수 있는 규정이라고 사료되는 바, 처분청이 매수가격을 823,798원으로 하고 매도가격을 27,621,900원으로 하여 양도차익을 결정하였으나 이 가격이 위와 같은 보편타당한 가격인지 의심스럽다 할 것이다. 매입가격에 대하여 살펴보면, 청구외 OOO과 OOO이 청구인의 쟁점부동산의 매입시기와 비슷한 시기에 쟁점부동산소재 상가를 청구외 OOO으로부터 16,500,000원과 17,000,000원에 매입하였음을 확인하여 주고 있으며 매매계약서도 보관하고 있고, 매도가격에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산은 뒷편에 있으나 앞도로변의 쟁점부동산소재 상가 OOO를 경매하기 위한 1993. 1. 6자 인천지방법원의 감정표에 의하면 위 OOO 상가를 24,000,000원으로 평가하고 있으며, 이외에도 쟁점부동산이 속한 상가의 소유주 및 인근주민들이 쟁점부동산의 양도가액을 확인하고 있고, 쟁점부동산소재 상가건물은 상가형성이 잘 되지 않아 일부 소유자는 주택으로 개조하여 사용하고 있음이 사진으로도 확인되고 있다.

위와 같은 사유로 쟁점부동산의 매입가격을 823,798원으로, 매도가격을 27,621,900원으로 하여 이 건 과세처분한 것은 부당하므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여 이 건 과세처분은 취소함이 타당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 1984.12.31 청구외 OOO으로부터 취득하여 1991. 8. 1 청구외 OOO에게 양도하고, 양도가액을 17,000,000원으로, 취득가액을 16,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 1991. 9.18 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 처분청은 실지거래가액을 인정할 수 없으므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세하였으며, 청구인은 실지거래가액으로 신고를 하였음에도 기준시가로 과세함은 부당하다고 주장하는 바, 살펴본다. 실지거래가액으로 결정하는 경우는 관련규정상 과세표준과 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 신고한 경우에 해당되어야 하나 청구인의 신고내용을 보면, 첫째, 취득·양도에 대한 매매계약서의 제출없이 취득가액 16,000,000원, 양도가액 17,000,000원의 거래사실확인서만 제출하였고, 특히 양도당시에는 1988. 9. 8 설정된 채권최고액 9,600,000원의 근저당권이 설정되어 있음에도 이에 대한 언급이 전혀 없었으며, 둘째, 이 건 심사청구시 양도당시의 매매계약서를 제출하였으나 양도일자 및 양도가액이 1990. 6.28 금 17,500,000원으로 신고시 제출한 거래사실확인서상의 1991. 7. 5 금 17,000,000원과 각각 상이한 바, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류는 신빙성이 없어 보인다. 사실이 이와 같다면 청구인이 신고시 제출한 증빙서류는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 볼 수 없다고 판단되므로 관련규정상 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지의 여부 및 양도차익산정의 타당성 여부 등을 가리는데 있다.

나. 실지거래가액 인정여부

(1) 관계법령 소득세법(1995.12.29 개정) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목과 같은법시행령 제4항 제3호에는 「양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시 기준시가를 원칙으로 하되 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도후 1991. 9.18 양도차익 예정신고를 하면서 양도가액을 17,000,000원, 취득가액을 16,000,000원으로 하여 신고한 사실이 이 건 과세자료에 의하여 확인되는 바, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 17,500,000원이나 그 중 1,000,000원은 아직 수령하지 못하였다고 주장하면서 그에 대한 증빙으로 부동산매매계약서, 양도시 입회인 청구외 OOO의 사실확인서 등을 제출하고 있고, 취득가액에 대한 증빙으로 인천광역시 남구 OOO동 OOOOOOO OOOO에 거주하고 있는 청구외 OOO 등의 사실확인서 등을 제출하고 있는 바, 양도시 부동산매매계약서에 의하면 계약일은 1990. 5.28로, 매매대금은 17,500,000원으로, 매도인은 청구인으로, 매수인은 청구외 OOO(대리 청구외 OOO)으로, 입회인은 OOO으로 되어 있고, 양도시의 거래사실확인서에 의하면 “쟁점부동산의 거래시 매매대금 17,500,000원으로 하고 대출금 6,000,000원은 매수인이 인수하고 잔금 1,000,000원은 매수인 OOO이 다시 매도할 때 받는다는 조건으로 했음을 사실확인 한다”고 되어 있으며, 취득시 매매대금에 대한 사실확인서에 의하면 “1984년 당시 쟁점부동산소재 OOOO의 가격이 15,000,000원～17,000,000원에 거래되었음을 확인한다”고 되어 있고, 위 OOOO OOOO 매수인 청구외 OOO이 1984. 3.30 계약한 매매계약서에 의하면 매매대금이 16,500,000원임이 확인된다.

위의 사실관계를 모두어 보건대, 청구인이 당초 신고한 양도가액은 17,000,000원이나 이 건 심판청구시 제출한 증빙에 의하면 양도가액이 17,500,000원으로 상이하나 그에 대한 타당한 설명 및 그 증빙이 없을 뿐만아니라 부동산등기부등본상 쟁점부동산의 양도시 매매원인일이 1991. 6.20로 되어 있음에도 청구인이 제시한 양도시의 부동산매매계약서는 그 계약일이 1990. 5.28로 되어 있어 청구인이 제시한 매매계약서에 의하여 양도등기가 된 것으로 볼 수 없으며, 취득가액에 대한 증빙도 사실확인서외 별다른 증빙제시가 없는 바, 청구인이 제시한 위 증빙들만으로는 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서 위 관련규정상 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다. 양도차익산정의 타당성 여부

(1) 관계법령 소득세법시행규칙(1995. 5. 3 개정이전) 제16조 제1항에는 「실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

1. (생략)

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도한 경우 환지예정(교부)평수 × 양도시의 평가가액 - (환지예정평수 × 취득시의 평 당가액 + 기타의 필요경비) = 양도차익」으로 규정되어 있다.

(2) 사실관계 및 판단 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산소재 1동 건물의 대지권이 1986.11.11 대지 678㎡로, 1992. 1.11 대지 399.7㎡(토지개량에 인한 환지)로 되어 있고, 쟁점부동산은 건물 46.01㎡ 대지권 소유권 678분의 39.18(1986.11.11 대지권)으로 되어 있는 사실이 확인된다. 이 건 과세자료상 처분청의 처분내역을 살펴보면, 과세대상물건을 건물 46.01㎡ 대지 39.18㎡로 하고, 취득시 토지등급을 145등급으로 하여 과세한 사실이 확인된다. 우리심판소에서 쟁점부동산중 토지의 환지에 대하여 인천광역시 남동구청에 사실조회한 결과 회신공문(인천광역시 남동구청 공문 도시OOOOOOOOOO, 1997.11.15)에 의하면, 쟁점부동산중 토지는 OO지구토지구획정리사업지구내의 토지로 1981. 8.14 환지예정지로 지정되었으며 1989. 6.30 환지확정되었고, 쟁점부동산소재 지번의 환지확정면적은 399.7㎡인 사실이 확인되며, 또한 쟁점부동산중 토지의 잠정등급에 대하여 인천광역시 남구청에 사실조회한 결과 회신공문(인천광역시 남구청 공문 세무OOOOOOOOOO, 1997.12. 5)에 의하면, 쟁점부동산중 토지는 환지예정지구로 지정된 후 1985. 7. 1 최초로 잠정등급이 200등급으로 설정된 사실이 확인된다. 위의 사실관계를 모두어 보건대, 쟁점부동산중 토지는 청구인이 환지예정지로 지정된 이후인 1984.12.31 취득하여 환지확정이후인 1991.

8 .1 양도하여 환지지구내의 토지를 취득 및 양도한 사실이 확인되는 바, 위 관련규정상 쟁점부동산의 양도차익 산정시 토지의 취득 및 양도면적은 환지교부면적인 23.09㎡(399.7㎡ × 39.18/678)로 함이 타당하다 할 것이고, 또한 환지지구내의 토지를 취득한 경우 토지의 취득가액 산정시 적용할 토지 등급은 환지예정지로 지정되기 전에 설정된 토지등급과는 관계없이 환지예정지로 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여야 할 것이므로(국심90서1580, 1990.11.21, 합동회의 등 다수 같은 뜻임), 쟁점부동산중 토지의 양도차익 산정시 적용할 취득시의 토지등급은 환지예정지로 지정된 이후 최초로 설정된 잠정등급인 200등급으로 함이 타당한 것으로 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.