건물기준시가를 계산함에 있어서 건물의 용도를 전부 공장 및 창고로 보아 건물의 기준시가를 계산한 당초처분의 당부(경정)

실지거래가액이 확실하게 확인되는 경우를 말하는 것이므로 기준시가로 안분계산한 가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 부당함

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 사람으로, 청구인이 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO소재 대지 2,903.9평방미터를 78.4.18 서울특별시장으로 부터 56,699,400원에 취득하여 81.8.24 동 대지위에 건물(1,305.83평방미터)을 신축한 후 87.4.3 위 대지 및 건물을 청구외 OOO 외 1인에게 13억원에 양도한데 대하여, 처분청은 이 건 토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 13억원을 기준으로 토지와 건물의 각 기준시가에 비례하여 안분계산한 가액으로 하고, 취득가액은 서울특별시로 부터 매수한 가액으로 하여 양도차익을 결정하고 건물의 양도차익은 양도 및 취득가액을 기준시가로 산정하여 88.8.16자로 양도소득세 437,248,570원 및 동 방위세 87,559,640원을 결정고지한바 이에 불복하여 89.2.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2.

청구주장 처분청은 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 안분계산금액을 토지실지거래가액이라 주장하고 있으나, 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정은 “토지와 건물등을 함께 양도하고 가액구분이 불분명한 경우 기준시가에 비례하여 안분계산”하는 방법을 정한 것으로 이는 양도 및 취득가액을 각각 공히 실지거래가액으로 결정할 때 및 양도 및 취득가액을 각각 공히 기준시가로 결정할 때 현행양도소득세 과세체계상 양도차익을 자산종류별로 계산할 필요(양도소득세 특별공제, 양도차손익 합산문제 세율적용문제등)에 따라 그 계산방법을 정하였을 뿐이고, 또한 “실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라 함은 문자 그대로 그 자산의 실지거래가액이 확실하게 확인되는 경우를 말하는 것이므로 기준시가로 안분계산한 가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하며, 더욱이 이 건과 같이 자동차 정비공장을 양도함에 있어 구축물 및 시설과 토지, 건물등의 가액을 각각 구분 특정함이 없이 그 전체를 일괄하여 매매한 경우에 처분청이 공장의 포괄매매총액 13억원에서 구축물 및 시설의 가액을 제외함이 없이 총액을 토지 및 건물의 양도당시 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액을 토지의 실질거래가액이라고 간주하여 토지는 실지거래가액으로 건물은 기준 시가로 과세한 이 건 처분은 심히 부당하므로, 토지에 대한 취득가액은 확인되나 양도가액은 확인되지 아니한 이 건의 경우 취득가액은 실지거래가액에 의하여 양도가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항에 의한 기준시가(환산가액)에 의하여 양도차익을 결정하여야 할 것이고, 또한 처분청은 이 건 과세표준 계산의 기초가 되는 양도시 건물기준시가를 계산함에 있어서 양도건물 1,305.83평방미터중 454.15 평방미터만 공장창고(건축물관리대장참조)임에도 전부를 공장 및 창고로 보아

기준시가를 산출한 부분도 잘못되었으니 시정해야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 청구인은 78.4.18 취득한 토지에 81.10.19 건물을 신축하여 87.3.6 이건 토지 및 건물을 함께 양도한 자로서 토지의 경우 취득가액은 실지거래가액이 확인되지만 양도가액은 토지와 건물을 함께 양도함으로써 토지 및 건물 전체의 실지거래가액은 확인되나 토지와 건물 각각의 실지거래가액이 불분명하므로 이 건 토지양도가액을 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의하여 환산가액 또는 기준시가로 결정하여야 한다고 주장하고 있으나, 소득세법 시행령 제170조 제2항 규정은 토지와 건물을 함께 양도한 경우 그 전체의 실지거래가액은 확인되고 다만 토지와 건물 각각의 구분된 양도가액이 불분명한 경우에 있어서 토지와 건물 각각의 실지 양도가액을 계산하는 방법을 규정한 것이라고 할 것인바, 이 건 토지는 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 모두 확인되고 있으므로, 처분청이 그 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 가. 이 건 토지의 양도차익을 계산함에 있어서 처분청이 총 양도대금(13억원)을 기준으로 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 토지의 양도가액을 산정한 처분의 당부와 나. 건물기준시가를 계산함에 있어서 이 건 건물의 용도를 전부 공장 및 창고로 보아 건물의 기준시가를 계산한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인은 국가 지방자치단체와의 거래로 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의거 양도가액도 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 되어 있는바, 이 경우의 실지 거래가액이라 함은 당해 자산의 실지 거래가액이 확실하게 확인되는 경우를 말하는 것이므로 이 건 토지의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액은 확인되나 토지와 건물의 가액을 구분하지 아니하고 일괄하여 13억원에 양도함으로써 양도시 토지의 실지거래가액은 확인된 것이 아님에도 처분청이 이건 토지와 건물의 총 양도대금 13억원을 기준시가로 안분계산한 가액을 토지의 양도시 실지거래가액으로 본 것은 부당하고, 따라서 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 취득시의 실지거래가액을 기준으로 환산하여 양도가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴 본다.

먼저, 이건 관련법조인 소득세법 시행령 제170조 제2항을 살펴보면 토지와 건물을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 그 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산토록 하고 있는바, 소득세법 상 토지, 건물등의 양도차익을 산정함에 있어서는, 기준시가를 원칙으로 하고 소득세법 시행령 제170조 제4항 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의한 경우에만 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 하고 있으므로 기준시가에 의할 때에는 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에도 기준시가에 의하여 토지와 건물의 양도차익이 자동적으로 계산됨으로 본 규정이 큰 의미를 가지지 아니하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 경우에만 본 규정이 의미를 가지게 되는 것이므로 동 규정은 토지와 건물을 함께 양도하고, 그 실지거래가액은 확인되나 그 가액의 내역이 구분되지 아니하는 경우에 있어서 그 내역을 구분하는 방법을 정하고 있는 규정이고 따라서 토지와 건물의 총 양도대금이 확인되고 있는 이 건의 경우 동 규정에 의하여 안분계산하여 토지의 양도가액을 산정한 당초처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

다음으로 청구인은 이 건 부동산의 양도는 토지, 건물이외에 구출물 및 시설까지 양도한 것이므로 구축물 및 시설의 가액을 고려함이 없이 토지 및 건물의 기준시가로 비례하여 안분계산한 가액을 토지의 실지거래가액으로 본 처분은 부당하다고 주장하고 이의거증으로 쟁점토지, 건물양도시 정비도장부 약 30평등 미 등기된 구축물이 있었음을 청구외 OO화학 OOO등 5인의 사실 확인서(5건)를 제시하고 있으나, 첫째, 이 건 매매계약서상 청구인이 양도한 재산은 대지 879평, 건물 393평으로 만기재되어있고, 둘째, 공부상 구축물 등의 면적이 기재되어 있지 않으며 셋째, 이 건 토지, 건물을 청구외 OOO외 1인으로 부터 86.11.3 매매계약한 청구외 OO자동차 써비스 주식회사 대표이사 OOO는 이 건 토지에서 “OO 공업사”라는 상호로 자동차정비공장을 영위했던 청구외 OOO과 86.10.27자로 1급정비 면허, 1급정비면허 획득에 필요한 옥내외 사무실 및 작업장의 사용권, 기계공구 비품 계약일 현재의 전화, 사무실, 집기비품 및 시설물(검사장치 등 67품목)등을 2억원에 매매계약한 사실등이 확인되고 있는점 등으로 미루어 이 건 부동산의 양도는 토지·건물 이외에 구축물 및 시설까지 양도했다는 청구주장을 신빙성 있는 것으로 받아 들이기는 어렵다고 판단된다. 쟁점 “나”를 심리한다.

이 건의 경우에 있어서 처분청은 양도당시의 건물부분 기준시가를 계산함에 있어 건축물 관리 대장상 총 건물면적 1,305.83평방미터(자동차정비공장 1,297.86평방미터, 수위실 7.97평방미터)를 주용도가 공장, 창고로 보아 기준시가를 산정하였으나, 동 건축물 관리 대장을 살펴보면 이 건 정비공장 건물이 81.10.6 자로 지층부분이 식당(106.84평방미터), 지하실(134.21평방미터)로 1층부분이 점포(180.79평방미터), 사무실(180.79평방미터) 공장(333.62평방미터)으로 2층부분이 사무실(241평방미터) 창고(120.59평방미터)로 각각 용도 변경된 사실이 확인되고 있으므로, ’87.1.1 시행 부동산(토지, 건물) 과세시가 표준액표에 의거, 산출된 117,827,350원을 양도당시 건물의 기준시가로 하고 취득당시 기준시가는 81년도 부동산 과세시가 표준 액표에 의거 산출된 91,205,479원으로 하여 양도차익을 계산하고 토지의 양도가액은 위 기준시가에 비례하여 안분한 879,948,340원으로 취득가액은 56,699,400원으로 하여 양도차익을 계산하여 청구인의 이 건 양도소득금액을 결정하고 과세해야 함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.