신고한 실지거래가액의 인정 여부(기각)

부동산을 임의평가하는 등 신고한 실가가 확인되지 아니하므로 기준시가로 과세한 처분은 타당함.

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공장용지 909㎡ 및 기타건물 242.4㎡(이하 쟁점부동산 이라 한다)를 1995.7.10 취득하여 1998.10.20 양도하고 대지는 실지거래가액, 건물은 기준시가에 의하여 1998.10.22 자산양도차익 예정신고납부한 바, 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보아 모두 기준시가(양도가액 101백만원, 취득가액 36백만원)에 의하여 2000.7.25 청구인에게 1998년도 귀속 양도소득세 16,829,960원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.9.15 이의신청과 2000.12.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구주장

(1) 당초 예정신고시 제출된 양도계약서에 의하면 쟁점부동산이 대지 88,000,000원, 건물 32,000,000원 합계 120,000,000원으로 정하여 그 대가로

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번지 대지 154.1㎡ 및 건물 150.98㎡(2층 주택) (이하 다른 부동산 이라 한다)을 103,000,000원으로 평가하여 이를 인수하고 그 차액 17,000,000원을 수령하였으므로 위 거래를 단순 물물교환으로 볼 수 없고,

(2) 또 인수된 다른 부동산의 기준시가는 대지 80,902,500원, 건물 12,229,380원이고 현금으로 수령한 차액 17,000,000원을 가산하여도 인수부동산 평가액은 110,131,880원으로 쟁점부동산 양도대금(120백만원)보다 적으므로 양도계약서상의 가액은 정당하고, 취득가액도 OO계약서에 의하여 확인되고 대금청산도 명확히 확인된다.

(3) 처분청은 OO계약서가 법무사사무실에서 작성하였다 하여 허위계약서라 보고 있으나 쟁점부동산과 다른 부동산을 쌍방이 임의 평가하여 교환하기로 함에 따라 그 평가에 따라 잔금청산시 부동산 등기를 하기 위하여 법무사 사무실에서 위 평가금액을 기재하여 등기를 필한 것이므로 이를 추후 작성되었다는 이유만으로 청구주장 실지거래가액을 인정하지 아니한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 신고시 제시한 양도계약서의 내용을 보면 1998.9.20을 계약일로 하여 토지가액은 88,000,000원, 건물가액은 32,000,000원 합계 120,000,000원을 양도가액으로 하여 계약금 20,000,000원은 계약일에 지급하고 잔금은 1998.10.20 지급하는 조건으로 계약한 사실이 확인되나 쟁점부동산은 청구외

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의 소유 다른 부동산과 교환하면서 감정평가기관을 통하여 감정하지 않고 임의로 평가하여 청구인이 청구외

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의 소유의 다른 부동산에 있는 전세금 28,000,000원을 부담하고, 청구외

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은 쟁점부동산에 설정된 전세금 20,000,000원과 농협대출금 40,000,000원을 부담하고, 교환차액 17,000,000원은 청구인이 받기로 하였으나, 5,000,000원은 1998년9월19일 지급받고 잔액 12,000,000원 중 5,000,000원을 차감한 7,000,000원은 1998년9월30일 지급받은 사실을 청구인도 인정하고 있다.

(2) 2000.5.26 작성한 청구인의 전말서에서 청구인이 제시한 OO계약서는 당초 쟁점부동산 양도시 작성한 것이 아니고, 양도소득세 신고를 하기 위하여 법무사 사무실에서 작성한 것으로 시인하고 있어 청구인이 제시한 건물 및 토지의 양도가액이 구분된 양도가액 120,000,000원은 법무사 사무실에서 작성된 허위의 계약서로 판단되고, 처분청의 조사공무원이 청구외

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으로부터 확보한 물물교환계약서가 진실한 계약서로 판단되며 이 물물교환계약서에 의하면 양도가액을 확정하지 않고 부동산에 관련된 채무의 특약 및 교환차액만 기록한 단순 교환인 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다 할 것이다.

(3) 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지 양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이지만, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당된다고 볼 수 있으나 이 건의 경우 쟁점부동산과 청구외

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의 다른 부동산을 감정평가하지 아니하였을 뿐만 아니라 양도가액이 확인되지 않은 이 건은 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득금액을 계산하여 부과처분한 것은 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 청구주장의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 O도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다 라고 규정하고 있으며, 같은법 제96조 및 제97조에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하면서, 같은법 시행령 제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 제5항에서 제4항을 적용함에 있어 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 1995.7.10 취득하여 1998.10.20 양도하고 대지는 실지거래가액, 건물은 기준시가에 의하여 1998.10.22 자산양도차익 예정신고납부한 바 그 신고내용이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 이 건 과세한 사실이 과세기록에 의하여 확인되며 그 신고내역 및 처분청의 결정내역은 아래 표와 같다. (단위 : 원)

처분청(기준시가)

청구인(실가신고)

비 고

양도가액

(토 지)

(건 물)

취득가액

(토 지)

(건 물)

101,141,400

36,814,500

115,148,800

(88,000,000)

(27,148,800)

89,724,800

(65,000,000)

(24,724,800)

·청구인은

토지:실가신고

건물:기준시가신고

·처분청 모두

기준시가 과세

양도차익

64,326,900

25,424,000

(2) 우선, 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 위 공장용지의 취득가액을 65,000,000원으로 신고하였으나, 처분청이 이 건 실지거래가액을 확인하기 위하여 위 공장용지의 당초 소유자인 청구외

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(

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)에게 출장하여 조사확인한 바, 위

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은 양도가액을 평당 200,000원(275평)으로 하여 총 55,000,000원에 양도한 사실을 확인하고 있고,

(3) 그 후 2000.6.22 위 O도인 청구외

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은 쟁점토지를 55,000,000원에 O도한 것이 사실이며 당시 계약서 작성시 쌍방의 착오로 65,000,000원을 잘못 기재되었으며 위 토지의 실지양도가액(청구인측 취득가액)은 55,000,000원인 사실을 재차 확인하고 있는 반면, 청구주장 취득가액 65,000,000원인 사실임을 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 반증자료를 제시하지 못하고 있어 청구주장 실지취득가액은 신빙성이 없다.

(4) 청구주장 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 120,000,000원으로 다른부동산의 대가를 103,000,000원으로 하고 그 차액 17,000,000원을 수령하였다고 하나, 첫째, 청구인이 신고시 제출한 양도당시 쟁점부동산 OO계약서에 의하면 OO대금 120,000,000원으로 되어 있으나 위 계약서는 등기시 법무사가 작성한 계약서임을 청구인 스스로 처분청 조사시 진술하고 있고, 둘째, 취득자 청구외

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의 확인시 첨부한 부동산 물물교환계약서 에 의하면 쟁점부동산을 다른 부동산과 교환하면서 쌍방부동산을 임의로 평가하여 청구인은 청구외

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의 다른 부동산 2층 주택에 있는 전세금 28,000,000원을 부담하고 위

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은 청구인의 쟁점부동산에 설정된 전세금 20,000,000원, 농협대출금 40,000,000원을 부담하고 그 차액 17,000,000원을 지급하기로 한 바 있으나, 실제로 총 양도대금(평가액)에 대하여는 기재한 바 없고, 셋째, 처분청 조사시 청구외

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이 2000.5 처분청의 조사공무원에게 확인한 바에 의하면 위 부동산을 교환하면서 본인(

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)은 공장의 전세금 20,000,000원과 농협대출금 40,000,000원을 부담하고

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(청구인)은 본인(

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)의 주택에 있던 전세금 28,000,000원을 부담하기로 하고 그 차액으로 17,000,000원(당초계약은 17,000,000원이나 후에 5,000,000원을 돌려 받음) 주기로 OO계약을 체결하여 교환시 위 부동산의 가격을 알 수 없었다 고 확인하고 있다. 따라서 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 확인되지 아니하므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.