토지 건물가액의 구분이 불분명한 경우 건물가액의 과세표준 안분계산 기준(경정)

토지와 건물을 일괄 양도하고 그 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우, 시가표준액보다는 공정한 감정가액에 의해 건물가액을 안분계산함이 타당한 사례

1. 사실 및 처분개요 청구인은 1993.2.16 경기도 부천시 OO구 O동 OOOO 대지 513.8㎡를 취득하여 1993.3.4 유치원건물 974.55㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산 임대업에 공하다가 1994.6.1 청구외 OOO에게 480,566,600원에 양도하고, 1994년 1기 부가가치세 신고시 건물공급가액에 대하여 무신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 토지·건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 건물공급가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 1999.6.3 청구인에게 1994.1기 부가가치세 34,201,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.12 심사청구를 거쳐 1999.12.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점부동산 양도시 매수인과 약정하여 토지가액을 337,566,600원, 건물가액을 143,000,000원(부가가치세 포함)으로 결정하여 토지거래허가를 받았으므로 동 건물가액을 실지거래가액으로 하여 과세하여야 하며, 위 건물가액을 인정하지 않을 경우에는 매수인 OOO가 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점부동산을 담보로 대출받기 위해 감정평가한 가액이 있으므로 쟁점부동산의 건물가액을 동 감정가액으로 안분계산한 가액에 의하여야 함에도, 처분청에서 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 산정한 가액으로 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점부동산 매매시 O성한 부동산매매계약서상 토지와 건물가액의 구분표시가 되어 있지 않으며, 청구인과 매수인이 매매계약체결전에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 주장하는 건물가액은 신축후 1년 경과한 건축물의 평당 매매가액 500,000원에도 미치지 못함으로써 정상적인 평당 건축비에 의한 환산가액과 상당한 차이가 있음을 알 수 있는 등 청구인이 주장하는 토지와 건물가액은 정상적인 거래등에 비추어 합당한 가액으로 인정되기 어려우므로, 처분청이 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세 과세시가표준액을 적용하여 건물부문에 대한 과세표준을 산출하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점부동산의 실지거래가액 중 토지·건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 산정한 가액으로 과세표준을 산출하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제13조 【과세표준】제1항에서 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가」라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】제3항에서「사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」고 규정하고 있고, 제4항에서 「제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1993.2.16 쟁점부동산의 대지를 취득한 후, 1993.3.4 유치원 건물을 신축하여 임대주다가 1994.6.1 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 청구인이 쟁점부동산을 480,566,600원에 양도하였다는 사실에 대하여는 다툼이 없으나, 처분청은 총 매매가액 중 토지·건물 가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 토지가액 163,886,490원, 건물가액 285,012,100원으로 산정하고 건물가액에 대하여 이 건 과세하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 토지가격을 337,566,600원, 건물가액을 143,000,000원으로 양수인과 합의하여 토지거래허가를 받았으므로 토지와 건물가액의 실지거래가액이 확인된다고 주장하면서, 쟁점부동산의 토지거래계약허가서, 매수인의 사실확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 토지거래계약허가서(부천시장, 1994.5.10)에는 대지 예정금액 337,566,600원, 건물(유치원시설) 143,000,000원(부가가치세 포함)으로 별도 구분된 사실이 확인되나, 쟁점부동산의 매매계약서(1994.5.10)에 의하면 쟁점부동산의 총 매매대금만 480,566,600원으로 기재되어 있을 뿐 토지·건물의 가액이 별도로 구분되지 않은 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 건물은 신축 후 1년이 경과한 건축물로 청구인이 주장하는 건물가액을 평당가액으로 산정하면 440,000원으로 후술하는 감정평가가액이 평당 912,000원으로 산정된 점 등을 감안해 볼 때, 토지거래계약허가서상 건물가액은 임의구분된 가액으로 보여지므로 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 청구인이 쟁점부동산 양도 후 약 1개월 뒤에 매수인 OOO가 주식회사 OOOO신용금고 OOO지점으로부터 대출받기 위하여 OOOO평가사사무소에서 1994.7.15 쟁점부동산을 평가한 감정가액에 의하면, 쟁점부동산의 토지가액 은 264,093,200원, 건물가액은 269,156,900원으로 나타나고 있으며, 전시법령에 의하면, 사업자가 부동산을 공급하는 경우에 그 공급가액은 실지거래가액에 의하되, 토지·건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하며, 이 때 분양가액, 장부가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 그 가액을 실지거래가액으로 보아 지방세법상의 과세시가표준액에 우선하여 그 가액에 의하여 안분계산한다고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 토지와 건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 경우로서, 위 쟁점부동산의 감정가액은 매수인이 은행으로부터 대출을 받으면서 감정평가사무소에서 감정한 가액으로 그 평가의 공정성이 인정되므로(같은 뜻 : 국심94중195, 1994.6.25), 동 감정평가액을 기준으로 쟁점부동산의 가액을 안분계산하여 산정된 가액(220,513,646원)을 건물의 공급가액으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 건물가액을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제 81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.