쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부(기각)

쟁점토지를 취득할때 소요된 비용을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이나 이에 대한 구체적인 증빙자료의 제시가 없으므로 인정할 수 없음.

1. 원처분 개요청구인은 경기도 수원시 O동 OOOOOOO, 대지 4,005.68평을 84.11.16 청구외 OOO과 공동으로 취득(청구인 지분 4분의 1)하여 이를 86년～88년 기간중 72필지로 분할하여 그중 87년～89년 기간동안 46필지 2,798.4평(청구인지분 4분의 1로서 이하 “쟁점토지”라 한다)을 양도한 후 해당 양도소득세를 신고납부하였다.처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지의 경우 부동산매매업을 영위한 것에 해당된다 하여 92.6.16 실지거래가액으로 소득금액(매매차익)을 계산하여 아래와 같이 종합소득세 등을 결정고지 하였다.(단위 : 원)

구 분

’87

’88

’89

종합소득세

방 위 세

34,710

3,470

696,530

69,650

34,238,980

6,720,380

청구인은 이에 불복하여 92.8.12 심사청구를 거쳐 92.11.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 취득하여 양도한 후 해당 양도소득세를 성실히 신고납부하였는데도 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하였으나, 쟁점토지는 당초 OO전문대학설립에 따른 초지재배용 토지로 취득하였다가 도시계획법에 의하여 초지재배가 불가능하여 양도하였는 바, 이와같이 청구인이 쟁점토지를 실수요목적으로 취득하였다가 부득이하게 양도하였으므로 이 건 경우 부동산매매업으로 볼 수 없으며,

(2) 이 건을 부동산매매업으로 본다 하더라도 처분청은 소득금액을 실지거래가액으로 결정하면서 청구인이 84.11.6 동 토지를 취득한 이후에 지불한 취득세, 재산세, 합병비용, 중개수수료 및 수원시에 기부채납한 도로의 취득원가를 필요경비로 인정하지 아니하였는 바, 이 건은 소득금액을 실지조사 결정한 것이므로 위 제비용을 필요경비로 인정하여야 하며, 설혹 관련증빙이 불비하여 제반필요경비를 계산하기가 곤란하다면소득세법시행령 제142조제1항 제2호에 의하여 소득금액을 추계결정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 72필지로 분할하여 87년～89년 기간중 46필지를 계속적으로 양도한 점등으로 볼 때 사업성이 인정되므로 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 정당하며,

(2) 청구인은 쟁점토지를 취득할때 소요된 비용을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이나 이에 대한 구체적인 증빙자료의 제시가 없으므로 인정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부

② 쟁점토지 양도에 대하여 필요경비를 인정하여 줄 수 있는지 여부와 관련증빙이 불비하다고 볼 경우 소득금액을 추계결정할 수 있는지 여부나.

쟁점①에 대하여먼저 관련 법규정을 보면소득세법 제20조(사업소득) 제1항 제8호 및같은법시행령 제36조(금융, 보험업, 부동산업과 용역업의 범위) 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고,부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다(소득세법 기본통칙 2-4-8...20도 같은 뜻임)고 규정하고 있으며, 이에 관련된 대법원판례나 당심의 선결정례를 보면, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 이의 구체적판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수, 태양등에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다(국심 89서2337, 90.2.26, 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은뜻임)는 견해를 취하고 있는 바, 이 경우 어느개인의 부동산거래행위는 상속, 증여, 직접사용목적, 매매목적등 여러가지 이유로 인한 취득 및 양도행위가 있기 때문에 그 매매행위를 전체적으로 보아 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다 하더라도, 그중 특정부동산의 매매가 그 개인이 그 부동산을 매매할 목적으로 취득하지 아니하였고 부득이 양도하게된 사실이 명백히 확인된다면 그 특정부동산의 매매행위는 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득이라고 보기보다는 단순한 양도소득세의 과세대상이 된다고 보아야 할 것이다.

다음으로 사실관계를 보면,첫째, 청구인은 쟁점토지(4,005.68평중 청구인지분 4분의 1)를 청구외 OOO과 공동으로 취득한 후 이를 72필지로 분할하여 그중 87년에 3필지, 88년에 7필지, 89년에 36필지를 계속적으로 양도하였음이 등기부등본등 관계자료에 의해 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점토지를 OO전문대학설립에 따른 초지재배용토지로 사용하기 위하여 취득하였으나 도시계획상의 제한으로 부득이하게 양도하였다는 주장만 할 뿐 위 사실을 뒷받침하는 구체적인 입증자료는 제시하지 못하고 있다. 위에서 본 바와같이 청구인이 한 부동산거래는 그 횟수와 태양등에 비추어 볼 때 실수요 목적없이 매매차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되므로 처분청이 이 건 부동산매매업으로 보아 종합소득세등을 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여쟁점토지에 대한 필요경비 인정여부와 소득금액을 추계결정할 수 있는 경우에 해당하는지 여부를 살펴본다.첫째, 청구인이 위 토지를 취득하여 분할·양도하는 과정에서 공과금, 분할·합병비용 및 중개수수료등 필요경비가 소요되었다는 주장을 하고 있어 당심에서 위 사실을 입증하는 증빙자료의 제시를 요구(국심 46830-795, 93.3.26)하였으나, 청구인은 동 관련자료를 제시하지 아니하고 있다.둘째, 청구인은 위와같이 필요경비 관련자료를 제시하지 아니하면서 이 건 경우 관련증빙이 불비한 경우이므로 소득금액을 계산함에 있어소득세법시행령 제142조제1항 제2호에 의하여 추계조사결정하여야 한다는 주장이나, 소득금액을 추계조사결정할 수 있는 경우에 관하여 정하고 있는소득세법 제120조제1항 및동법시행령 제169조제1항 제1호에서 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때”라고 규정하고 있는 바, 부동산매매업의 경우는 취득 및 양도시의 거래가액이 소득금액결정의 중요부분을 이루고 있고 이 건 경우 위 토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 청구인이 주장하는 필요경비에 대한 증빙이 불비하다 하여 이를 곧 “중요부분의 미비”라고 보기는 어렵다.위와같이 청구인이 이 건 필요경비에 대한 관련증빙의 제시가 없어 이를 인정하여 줄 수 없고 또한 소득금액을 추계조사결정할 수 있는 경우로도 볼 수 없으므로 처분청이 소득금액을 실지조사결정하여 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.