환지지정 후 취득한 쟁점토지의 취득가액을 환지예정면적(211.4㎡)에 의거 산출하여 과세한 처분의 당부(경정)

쟁점토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 개별공시지가에 의하여 산정하는 것이 타당함

1. 처분 내용 청구인은 93.1.21 환지예정지로 지정 인가된 경상남도 울산시 온양면 OO리 OOOOO 답 829㎡(환지예정지 : 같은리 OOOO OOO 대지 422.8㎡)를 91.6.10 414.5㎡, 94.6.4 나머지 414.5㎡(이하 94.6.4 취득분을 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 95.8.2 양도하고 95.8.23 기준시가에 의하여 양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액(36,890,500원)이 잘못 신고되었다고 이를 부인하고 환지예정면적(211.4㎡)에 94.6.4 취득시의 공시지가(89,000원)를 곱한 18,814,600원으로 계산하여 96.9.16 청구인에게 95년 귀속분 양도소득세 11,673,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.11.5 심사청구를 접수하여 96.12.20 결정서를 수령하고, 97.1.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어 환지예정면적(211.4㎡)으로 취득가액을 계산하여 양도차익을 산정하였으나 적용된 개별공시지가는 환지전 토지에 대한 것이므로 환지전 토지의 면적(414.5㎡)으로 취득가액을 계산하는 것이 타당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 환지예정지 지정일(93.1.21) 이후인 94.6.4 취득하였으므로 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 규정에 의거 환지예정면적(211.4㎡)으로 취득가액을 산정하여 양도차익을 산정하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

환지지정 후 취득한 쟁점토지의 취득가액을 환지예정면적(211.4㎡)에 의거 산출하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 시행규칙 제16조 제1항에서 「실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도하는 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (단서 생략)

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 환지처분된 토지를 양도하는 경우 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가액-(종전토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)=양도차익

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도한 경우 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가액-(환지예정평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)=양도차익」으로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점토지는 경상남도 울산시 OOO지구 토지구획정리사업 지구내의 토지로서 91.7.29 조합설립 및 사업시행의 인가를 받아 93.1.21 환지예정지 지정을 받았으며, 처분청은 청구인이 환지예정지 지정 이후인 94.6.4 쟁점토지를 취득하였으므로 환지예정지를 취득한 것으로 보아 환지예정면적(211.4㎡)에 94.6.4 취득시의 공시지가(89,000원)를 곱하여 쟁점토지의 취득가액을 산출하였다. 반면 경상남도 울산시 울주군 온양면장이 보유하고 있는 쟁점토지에 대한 개별공시지가 산정시의 93년도 및 94년도 토지특성조사표, 쟁점토지의 개별공시지가확인원 및 OOO지구 토지구획정리조합에서 비치하고 있는 환지예정지지정조서에 의하면 93.5.22 고시한 93년도 개별공시지가는 ㎡당 89,000원이고, 94.6.30 고시한 94년도 개별공시지가는 ㎡당 117,000원이며, 쟁점토지의 환지전 지번은 경상남도 울산시 온양면 OO리 OOOOO, 면적은 414.5㎡이고 환지예정지 지번은 같은리 OOOO OOO, 면적은 211.4㎡임이 확인된다. 93 및 94년도 쟁점토지의 토지특성 현황

구 분

지 번

면 적

(㎡)

개별공시지가

(원/㎡)

토지이용상황

93년도

경남 울산시 온양면

OO리 OOOOO

414.5

89,000

(93.5.22고시)

답

94년도

경남 울산시 온양면

OO리 OOOO OOO

211.4

117,000

(94.6.30고시)

나대지

처분청이 이 건 토지의 취득가액을 계산함에 있어 토지특성표상의 기준일(93.1.1) 현재 개별공시지가는 구면적(422.8㎡)을 기준으로 하였음에도 취득일(94.6.4)이 환지예정지 지정일(93.1.21) 이후임을 이유로 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 규정에 의하여 환지 예정면적(211.4㎡)에 93.1.1 기준 공시지가를 곱하여 산출한 것은 취득가액이 과소 계상되어 불합리하다 할 것이다. 한편 97.2월 국세청에서 마련한 「개별공시지가 없는 토지에 대한 평가지침」에 의하면 “환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경된 경우(구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지)”를 개별공시지가 없는 토지로 보도록 규정한 것에 비추어 볼 때, 토지구획정리사업으로 인하여 형질이 변경된 토지는 지번·면적·특성등이 바뀌게 되므로 형질변경전 토지와는 다른 토지라고 보아야 하고, 따라서 개별공시지가도 새로 지정하여 그 공시지가에 의하여 취득가액등을 계산하여야 할 것인바, 그렇다면 개별공시지가가 새로 고시된 바 없는 쟁점토지도 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 개별공시지가에 의하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.