쟁점분양권을 인터넷상 국민은행 시세의 하위평균가와 부동산뱅크의 하한가의 평균액으로 평가한 처분의 당부(기각)

청산금은 종전아파트에 관한 권리로서 상속개시일 현재의 상속인의 상속재산일 뿐 종전아파트를 새로이 건설하여 시세가 형성된 아파트의 분양권에 환급금이 포함되었다고 보기는 어려우므로 처분청이 청산금 17,439,610원을 상속재산가액에 산입하여 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 남편 허OOO가 2007.9.23. 사망함에 따라 OOO 18-1 OOO아파트 102동 1102호 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 10억4,000만원으로 평가하는 등으로 하여 상속세를 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점분양권을 10억7,000만원으로 평가하고, OOO주공2단지 재건축정비조합으로부터 환급받을 청산금 17,439,610원(이하 “청산금”이라 한다)을 상속재산가액에 산입하여 2010.9.7. 청구인에게 2007.9.23. 상속분 상속세 11,590,940원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점분양권을 평가시 매매사례가액이 없어 OOO은행 시세가액(하한가)인 10억4,000만원을 시가로 하여 신고하였으나, 처분청은 OOO은행 및 부동산정보업체OOO의 시세가액을 평균하여 10억7,000만원으로 평가하였는 바, 부동산정보업체OOO의 시세가액은 실질적인 매매가액보다 높게 평가하고 있어 객관적 가액으로 신빙성이 없는 것이어서 부당하다.

(2) 청산금은 분양권매매가액에 포함되어 매매가 이루어지는 것으로 분양권시가에 이미 포함되었음에도 신고누락재산으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 OOO은행 시세가 적정시세이므로 2007.9. 하위평균가 10억4,000만원이 정당하다고 주장하나, OOO은행 시세의 하위평균가란 가장 꺼리는 층에 속하는 세대들의 평균적인 거래가격을 말하는 것으로 쟁점분양권 11층은 일반평균가의 시세 11억3,500만원으로 하여야 하며, OOO은행 시세는 주택담보라는 특수한 목적으로 조사된 가액이지만 불특정다수인이 부동산거래를 위하여 빈번히 참조하는 가액이고, 부동산시세 전문조사기관인 OOO의 시세는 부동산거래를 하는 다수가 참조하는 가액이므로 이 두개 기관의 평균액으로 쟁점분양권을 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점분양권은 조합원권리가액 6억906만원, 분양가액 5억8,000만원, 환급받은 금액 2,906만원으로 상속개시일 현재 미수령금액(청산금) 1,743만원은 쟁점분양권과 무관한 자산이므로 상속재산에 가산함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점분양권을 OOO은행 시세의 하위평균가와 OOO의 하한가의 평균액으로 평가한 처분의 당부

② 청산금이 쟁점분양권 시가에 포함되었는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 본다. (가)「상속세 및 증여세법」제60조제1항에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다 ”고 규정하고 있고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다 ”고 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 수용. 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중 매매. 감정. 수용. 경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다 ”고 규정하고 있고, 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 ”을 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적. 위치. 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다 ”고 규정하고 있다. (나) 2007.9월에 공표된 OOO은행시세에 의하면, 쟁점분양권은 상위평균가는 12억원이고 일반평균가는 11억3,500만원, 하위평균가 10억4,000만원으로 나타나며, OOO지의 시세에 의하면, 상한가는 12억8,000만원이고 하한가는 11억원으로 나타나 처분청은 OOO은행 하위평균가액과 OOO지의 하한가를 평균하여 10억7,000만원으로 평가한 사실이 나타난다. (다) 심리자료에 의하면, 상속개시일 전후 6개월이내의 쟁점분양권과 동일한 평형의 매매사례가액은 아래〈표〉와 같으며, 청구인이 비교대상 분양권으로 인용한 동.

호수는 ⑤, ①이고, 처분청은 ②가 더 유사함에도 이를 적용하지 아니하고 평균가액을 적용한 사실이 나타난다.OOO(라) 살피건대, 처분청은 쟁점분양권의 시가를 반영하는 적정한 매매사례가액이 없음을 전제로, 부동산전문조사기관인 OOO은행 및 OOO가 쟁점분양권의 아파트와 동일조건의 아파트시세로 공표한 상한가 및 하한가 중 하한가를 평균한 가액을 쟁점분양권의 시가로 평가한 것이므로 위 평가액이 과대평가되었다고 볼 수는 없는 측면이 있고, 관련법령에 따라 위 (다)항 기재 ＜표＞의 ②를 매매사례가액으로 보더라도「국세기본법」 제79조가 적용되는 것이므로 쟁점분양권의 시가를 10억7,000만원으로 평가하여 청구인에게 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점 ②에 대하여 본다.(가) 심리자료에 의하면, 쟁점분양권은 조합원권리가액이 6억906만원, 분양가액 5억8,000만원, 환급받은 금액이 2,906만원으로 상속개시일 현재 미수령금액(청산금)이 1,743만원으로 나타나며, 청구인은 2009.3.19. 준공된 아파트를 양도하였고 미수령한 1,743만원중 1,162만원을 청구인이 지급받았고 581만원은 매수인이 수령한 사실이 나타난다.(나) 청구인은 청산금이 상속개시일 현재 분양권시가에 이미 포함되었다고 주장하고 있다.(다) 살피건대, 청산금은 종전아파트에 관한 권리로서 상속개시일 현재의 상속인의 상속재산일 뿐 종전아파트를 새로이 건설하여 시세가 형성된 아파트의 분양권에 환급금이 포함되었다고 보기는 어려우므로 처분청이 청산금 17,439,610원을 상속재산가액에 산입하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.