주택의 매각대금을 배분함에 있어 청구인의 전세보증금과 국세의 우선순위의 결정(경정)

착오에 의하여 동호수를 기재하지 않고 거주하다가 국세법정기일 이전에 확정일자를 받은 사실과 동 주택의 특성과 임차거주기간 등을 감안하여 판단컨대, 임차보증금은 체납처분비를 제외한 국세보다 매각대금 배분순위 있어 우선함이 타당

1. 사 실 처분청은 1995.7.8 압류한 청구외 OOO 소유의 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO OOOO OO OOOO(대지 78.16㎡ 다세대주택 78.45㎡, 이하“쟁점주택”이라 한다)의 매각대금 56,550,000원을 1순위 체납처분비 1,924,800원, 2순위 처분청의 국세 54,625,200원으로 배분하고, 후순위자인 3순위 은평구청, 4순위 종로구청, 5순위 청구인(임차인)에게는 매각대금 부족으로 이를 배분하지 아니하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.21 이의신청과 1999.12.14 심사청구를 거쳐 2000.5.20 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 사실상 1992.1.16(92.9.2 전화가입설치)부터 쟁점주택에서 임차거주하면서 1993.12.1 주민등록을 옮기고 자녀들이 쟁점주택 인근 학교(OOOOO유치원)등 진학하여 재학하여 오던중 1995.1.5 쟁점주택의 소유자인 청구외 OOO과 임대차갱신계약(전세보증금 50,000,000원)을 체결하고 1999.10.8 현재까지 거주한 사실이 통반장의 거주사실확인서, 성업공사내부감정서, 주민등록표상 전입일, 전화가입원부 등에 의하여 확인되며

(2) 동 임대차계약서를 1995.4.18 서울지방법원중부등기소로부터 확정일자(제2252호)을 받은 사실이 있으며, 동 확정일자(95.4.18)가 처분청의 국세법정기일(95.7.21)보다 우선함에도 처분청은 주민등록상 층·호수의 추가등록일(98.9.8)을 대항력 있는 기산일로 보아 청구인의 전세보증금을 국세보다 후순위로 하여 배분하지 아니한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 1993.12.1 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOOO 17통8반으로 주민등록을 하고, 1995.4.18 임대차계약서에 확정일자를 갖추었으며, 1998.9.8 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOOO 17통8반 OOOO OOOO로 특수주소를 추가하여 주민등록을 하였으며, 다세대주택인 쟁점주택에는 지하1층, 지상2층에 각 2세대, 지상3층에 1세대(청구인), 총 7세대가 임차하여 거주하고 있었음이 청구인이 제시한 증빙자료에 의하여 확인되고, 위 다세대주택은 각 호수별로 등기가 가능한 주택임이 등기부에 의하여 확인되며

(2) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자에게 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되므로, 임차인들이 다세대주택의 층·호수 표시없이 그 부지중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 층·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없는(대법원 1999.4.13 선고99다4207 판결. 같은 뜻 1996.2.23 선고95다48421 판결) 것인 바,

(3) 이 건의 경우 청구인이 특수주소(OOOO OOOO)를 추가하여 주민등록을 한 날인 1998.9.8이 실질적으로 주민등록을 마쳤다고 판단되므로 청구인의 쟁점주택의 전세보증금은 주민등록을 마친 날의 익일부터(1998.9.9) 제3자에 대하여 대항할 수 있는 효력이 발생한다고 할 것이다.

(4) 청구인의 전세보증금은 50,000,000원으로 주택임대차보호법 제8조 및 같은법시행령 제4조 에 의한 우선 변제를 받을 임차인의 범위(보증금이 특별시 및 광역시는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하)에 해당되지 않으므로 쟁점주택의 매각대금에서 청구인의 전세보증금이 국세보다 우선하여 변제받기 위해서는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 주민등록을 마친 때가 국세의 법정기일 이전이어야 할 것이다.

(5) 상기 내용과 같이 청구인이 실질적으로 주민등록을 마친 때는 1998.9.8이고 국세의 법정기일은 1995.7.21로써 국세의 법정기일이 우선하여 국세가 청구인의 전세보증금보다 우선한다고 할 것이므로 처분청이 청구외 OOO의 쟁점주택 매각대금을 처분청의 체납처분비 및 국세에 청구인의 전세보증금 보다 우선하여 배분한 처분은 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁 점 쟁점주택의 매각대금을 배분함에 있어 청구인의 전세보증금과 국세의 우선순위를 가리는데 있다.

나. 관련법령 국세기본법 제35조 【국세의 우선】제1항에서 「국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다. (1호 내지 2호 생략)

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 법정기일 이라 한다)전에 전세권·질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 (가 내지 다 생략) 라. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제12조 의 규정에 의한 납부통지서의 발송일 (마 내지 바 생략)

4. 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차 관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권

5. (이하 생략)」고 규정하고, 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】 제1항에서 「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다」라고 규정하고 있으며, 같은법 제3조의2 제2항에서 「제3조의 제1항의 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다) 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다」고 규정하고 있다. 또한, 같은법 제8조 제1항에서 「임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다」고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제4조 에서 「법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 국세의 법정기일(제2차 납세의무지정통지일)인 1995.7.21 현재에 청구인의 주민등록상 쟁점주택의 층, 호수(OOOO)를 특정하지 아니하고 단순히 “서울특별시 종로구 OO동 OOOOOOO OO통 O반으로 하여 1993.12.1 주민등록상 기재되어 있다는 이유로 이날(93.12.1)을 기준으로 제3자에 대한 대항력 발생의 기산점으로 볼 수 없다고 보아 그 층, 호수를 기재하여 주민등록등본에 기재한 1998.9.8을 대항력의 기산점으로 보아 국세채권의 법정기일 95.7.21이 동호수(OOOO)를 주민등록상 기재한 날(98.9.8)보다 빨라 국세채권이 우선 순위가 있는 것으로 보았으나,

(2) 청구인은 쟁점주택 소재지인 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO OO통 O반에서 1993.12.1부터 1999.10.8까지 거주한 사실이 주민등록등본, 통·반장확인, 자녀의 학적부 등에 의하여 확인되는 한편, 동 기간중 1995.1.5 쟁점부동산 소유자와 임대차계약을 갱신하고 1995.4.18 서울지방법원 중부등기소로부터 확정일자(제2252호)를 받은 사실이 확정일자를 받은 전세계약서에 의하여 확인되며,

(3) 청구인이 1995.4.18 서울지법 중부등기소로부터 확정일자(2252호)를 받은 부동산임대차(전세)계약서에 의하면 임차대상 부동산은 “서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO번지 OO빌라 OOO호”로 건물 용도는 다세대주택 구조 방3, 주방 및 거실, 면적 87㎡(26평)으로 기재된 사실이 위 전세계약서에 의하여 확인되고,

(4) 특히 위 주택은 3층으로 1.2층이 각각 97.72㎡ 3층이 88.53㎡ 지하1층이 97.72㎡, 지하2층이 105.54㎡로 각층 2가구씩 구성되 있으나 유일하게 3층(OOOO)은 1가구로 구성된 주택으로 동 호수를 기재하지 아니하였더라도 다른 가구와 다른 특성이 있는 주택으로 확인되어 설령 동호수를 기재하지 아니 하더라도 제3자가 이를 인식하는데 착오 내지 어려움이 없었을 것으로 판단될 뿐만 아니라 동 주택에서 청구인이 1992.1.16부터 임차 거주한 사실이 주민등록전입, 전화가입원부, 자녀의 학적부, 통반장 및 주민의 사실확인서등에 의해서 확인되어 국세확정이전은 물론 동호수를 주민등록상 기재하기 이전부터 제3자가 거주사실을 충분히 알 수 있었다고 판단된다. 위 사실을 모아 볼 때, 착오에 의하여 동호수를 기재하지 아니하고 거주하다가 국세법정기일(95.7.21) 이전에 확정일자를 받은 사실과 동 주택의 특성과 청구인의 임차거주기간 등을 감안하여 판단컨대, 청구인의 임차보증금(50,000,000원)은 체납처분비를 제외한 국세보다 매각대금 배분순위 있어 우선하여야 하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.