양도가액은 실지거래가액을 적용하면서 토지와 건물가액을 안분계산하여 구분하고, 취득가액은 실지거래가액(토지)과 환산가액(건물)을 적용한 과세처분의 당부(기각)

대지와 건물의 가액을 안분계산하여 구분하고 각각의 양도차익을 계산하여 양도소득세등을 결정고지한 당초처분이 타당함

1. 사실청구인은 부산직할시 북구 OOO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서,부산직할시 북구 OO동 OOOOOO 소재 대지 167.5평방미터를 89.5.31 취득하여 동 대지위에 89.11.20 건물 184.94평방미터를 신축하여 소유하다가 동 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 89.12.26 청구외 OOO 소유인 부산직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 대지 295.35평방미터 및 건물 46.61평방미터(이하 “교환으로 취득한 부동산”이라 한다)와 교환하면서, 쟁점부동산가액은 120,000,000원으로 평가하고 교환으로 취득한 부동산은 140,000,000원으로 평가하여 정산대금 20,000,000원을 추가지급한 사실이 있는데, 처분청에서는 청구인의 쟁점부동산 양도가소득세법시행령 제170조제4항 제2호 다목에 규정하는 “1년 이내에 양도한 경우”에 해당된다하여 양도가액은 실지거래가액으로 하면서 대지와 건물의 가액이 구분되지 아니하므로소득세법시행령 제170조제2항의 규정에 의하여 안분계산하고, 토지의 취득가액은 실지거래가액으로, 건물의 취득가액은 환산가액으로 하여 90.9.17 양도소득세 19,766,250원 및 동 방위세 3,953,250원을 결정고지하였는 바,청구인은 이에 불복하여 90.11.16 심사청구를 거쳐 91.2.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 쟁점부동산의 양도가 1년이내 단기양도에 해당되어 실지거래가액 적용대상이라 하더라도 토지는 양도 및 취득시의 실지거래가액이 매매계약서에 의하여 밝혀지므로 실지거래가액에 의하고, 건물은 양도가액만 매매계약서에 의하여 밝혀지고, 취득가액은 청구인이 직접 신축한 관계로 밝혀지지 아니하므로 환산가액을 적용하여야 함에도, 처분청에서는 단지 건물의 실제취득가액을 알 수 없는 것을 이유로 하여 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물로 안분계산하고, 취득가액은 토지는 실지거래가액을 적용하고, 건물은 환산가액을 적용하여 양도차익을 계산하고 양도소득세등을 부과하였는 바, 동 과세처분이 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액이 120,000,000원임에 다툼이 없고 건물의 취득가액에 대하여 청구인은 평당 1,000,000원이 들었으나 805,000원에 양도하였으므로 손해를 보았다는 주장만할 뿐 건축공사비용 관련 입증자료를 제시하지 못하므로 청구주장을 받아들일 수 없으며,이 건의 경우 전시 양도가액을 대지와 건물가액으로 안분계산한 후, 건물의 경우 취득가액이 불분명하므로 환산가액을 적용하여 결정한 당초 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은, 양도가액은 실지거래가액을 적용하면서 토지와 건물가액을 안분계산하여 구분하고, 취득가액은 실지거래가액(토지)과 환산가액(건물)을 적용한 과세처분의 당부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 과세처분의 경위 및 청구주장을 보면, 당초 청구인 소유였던 쟁점부동산과 청구외 OOO 소유였던 부동산을 서로 교환하면서 교환으로 취득한 부동산가액은 140,000,000원으로 평가하고, 쟁점부동산가액은 120,000,000원으로 평가하여 청구인이 20,000,000원을 추가 지급한 사실에 대하여 처분청에서는 청구인의 쟁점부동산 양도가 단기양도에 해당된다하여 실지거래가액을 적용하여 과세하면서 쟁점부동산중 토지와 건물의 가액이 구분되지 않는다하여 전시 양도가액 120,000,000원을 안분계산하여 토지와 건물의 실지양도가액으로 구분하고, 토지의 취득가액은 확인되는 실지거래가액으로 하고, 건물의 취득가액은 확인되지 않는다하여 환산가액을 적용하여 과세를 하였고,이에 대하여 청구인은 양도시 매매계약서에 의하면, 토지와 건물의 양도가액이 각각 구분되어 기재되어 있으므로 동 가액을 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 처분청 과세방식과 같이 토지의 취득가액은 확인되는 실지거래가액으로 하고, 건물의 취득가액은 환산가액을 적용하는 것이 타당하며, 양도가액을 안분계산하여 양도소득세등을 부과한 과세처분이 부당하다는 주장을 하고 있다. 먼저 관련규정을 살펴보면,소득세법시행령 제170조제1항에 “... 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정할 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정되어 있고, 동조 제4항 제2호에 실지거래가액에 의하여 과세하는 경우를 가목 내지 바목에 열거하고 있는데 그중 다목에 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”가 규정되어 있으며,소득세법시행령 제115조제1항 제1호 다목에 “제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지역상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법시행규칙 제56의5조 제5항 제1호에 “양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액양도당시의 실지거래가액×” 으로 환산계산하도록 규정되어 있고,소득세법시행령 제170조제2항에 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자산의 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정되어 있다.

살피건대, 청구인은 청구주장을 입증하는 증거자료로서 토지와 건물의 양도가액이 구분 기재되어 있는 매매계약서를 제출하고 있으나 동 매매계약서에는 계약금, 중도금, 잔액금이 각각 기재되어 있고, 중도금 지급약정일이 90.1.10로, 잔금 지급약정일이 90.4.15로 기재되어 있어 교환거래의 매매계약서로 보이지 아니하며, 또한 동 매매계약서에 “대지 평당가격은 1,500,000원×50평 ＝ 75,000,000원, 가옥대금 45,000,000원”으로 기재되어 있는데 대지가액은 평당 1,500,000원으로 하여 계산하면서 건물가액은 계산내용이 기재되어 있지 않고 평당가격을 계산하여 본 바 805,009원으로 계산되어 평당 얼마씩으로 거래한 토지의 경우와 비교할 때 일관성이 없으며, 또한 처분청에서 청구인과 청구외 OOO으로부터 징취한 확인서에는 토지와 건물을 구분계산하여 거래하였다는 내용이 없고, 단지 쟁점부동산의 평가액을 120,000,000원으로 하였다는 내용이 있으므로, 대지와 건물의 가액을 안분계산하여 구분하고 각각의 양도차익을 계산하여 양도소득세등을 결정고지한 당초처분이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.