양도한 토지의 취득가액은 어떻게 계산할 것인가 여부(기각)

객관적인 증빙의 제시가 없는 한, 처분청이 이 건 토지의 양도가액은 확인된 실지거래가액, 취득가액은 당초 취득가액을 당초 취득토지 면적중 이 건 토지의 면적이 차지하는 비율에 의하여 안분계산한 가액으로 양도차익을 결정한 당초처분은 타당함

1. 사 실청구인이 86.3.28 경기도 고양군 지도읍 OO리 OOOOO 대지 1,193평방미터, 같은리 OOOOOO대지 533평방미터, 같은리 OOOOOO 대지 26평방미터(합계 1,752평방미터 이하 “취득한 토지”라 한다)를 700,000,000원에 취득하여 87.11.10 취득한 토지중 OOOOOOO 대지 1,193평방미터(이하 “이건 토지”라 한다)를 540,000,000원을 받고 청구외 주식회사 OOOOOO(대표이사OOO)에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 88.10.20 양도소득세 34,980,440원 및 동방위세 6,996,080원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 88.12.19 심사청구를 거쳐 89.4.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장처분청은 이 건 토지의 양도에 대한 양도차익을 산정함에 있어 취득한 토지중 양도한 토지의 면적비율로 안분계산(원)하여 취득가액을 계산하였으나, 취득한 토지중 양도하지 아니한 토지 559평방미터는 앞으로 도로로 사용될 토지로서, 취득당시에 그와같은 여건을 감안하여 취득하였기 때문에 취득가액은 양도한 토지(이 건토지)와 양도하지 아니한 토지의 가치(가액)가 상이함에도 불구하고, 단순면적비율로 안분계산하여 이 건 토지의 취득가액을 계산함은 부당하다고 주장하면서, 다음 중 어느 하나의 방법에 의하여 취득가액을 계산하여야 한다는 주장이다.

가. 취득한 토지의 전체면적(1,752평방미터)에 대한 취득가액(700,000,000원)은 확인되나 양도한 토지(1,193평방미터)의 취득가액은 확인할 수 없는 경우로 보아소득세법 시행규칙 제56조의 5제5항 제1호의 규정에 의한 기준시가(환산한 기준시가)로 계산하는 방법나. 이 건 토지를 청구인에게 당초 양도한 청구외 OOO이 88.12.18 확인한 평당가액비율(확인한 내용 : 양도한 토지 평당 : 150만원, 양도하지 아니한 토지 : 90만원)로 안분계산하는 방법다. 한국감정원이 88.5.30(가격시점)에 평가한 단위당가액(감정가격, 양도한 토지 : 544,000원/평방미터,양도하지 아니한 토지: 380,000원/평방미터)으로 안분계산하는 방법

3.

국세청장 의견소득세법 제23조제4항 및같은법 제45조제1항 제1호에서 거주자의 양도차익의 계산은 양도한 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되, 다만 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고,같은법 시행령 제170조제4항에서 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고, 그 제1호에서 “국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라 규정하고 같은조 제1항은 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다, 다만, 제4항 제1호 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있어 법인과의 거래에 있어서 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하는 것이 원칙임을 알 수 있는 바, 청구인이 이 건 토지를 포함하여 3필지 1,752평방미터를 700,000,000원에 취득하여 이 건 토지 1,193평방미터를 법인인 주식회사 OOOOOO에게 540,000,000원에 양도한 사실에는 서로 다툼이 없고, 청구인이 이 건 토지를 포함한 3필지 토지를 취득할 당시 이 건 토지의 가액과 다른 2필지의 가액을 달리하여 취득하였음을 입증할 수 있는 매매계약서등 객관적인 증빙의 제시가 없는

한, 처분청이 이 건 토지의 양도가액은 확인된 실지거래가액 540,000,000원, 취득가액은 당초 취득가액 700,000,000원을 당초 취득토지 면적중 이 건 토지의 면적이 차지하는 비율에 의하여 안분계산한 476,655,251원으로 양도차익을 결정한 당초처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁 점이 건 심판청구의 다툼은, 취득당시에 필지별로 매매가액을 정하지 아니하고 전체면적의 매매가액을 정하여 토지를 취득하였으나, 취득한 토지중 일부만 양도하는 경우 양도한 토지의 취득가액은 어떻게 계산할 것인가에 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 토지의 양도가액이 540,000,000원 인 사실과, 취득한 토지의 취득가액이 700,000,000원인 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 이 건 토지는 법인(주식회사 OOOOOO)에게 양도하였으므로,소득세법시행령 제170조제4항 제1호의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다 하겠다.이건 심판청구는 양도한 토지의 양도가액에 대응하는 취득가액의 산정방법에 다툼이 있으므로, 우선 관련법령을 보면,소득세법시행령 제170조제2항에서 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다”고 규정하고 있는 바, 이 규정은 이 건 사례와 같이 여러필지의 토지를 함께 취득하여 그 중 일부만을 양도하는 경우도 필지별 가액의 구분이 불분명할 때에는 기준시가에의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여 취득가액을 계산한다는 규정이라고 보아진다.다음으로 당심이 조사한 바에 의하면, 이 건 토지와 양도하지 아니한 토지에 대한 취득당시의 평방미터당 기준시가(195등급)가 동일하므로 이 건 토지의 취득가액은 “취득당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 안분계산”하거나 “단순한 면적비율로 안분계산”하거나 동일하므로 처분청의 이 건 당초처분은 정당하다고 보여진다.반면에 청구인은 “

2. 청구주장”과 같이 주장하고 있으나,소득세법시행령 제170조제4항에서 “실지거래가액이 확인되는 경우”라 함은 진실된 거래금액을 기재한 계약서나 기타 증빙서류에 의하여 실지거래금액이 표시되어 직접확인되는 경우만을 의미하는 것이 아니라, 세법이 세무공무원에게 부여하고 있는 질문조사권한에 의하여 그 거래에 관여하였기 때문에 진실된 거래내용을 알 수 있다고 판단되는 거래당사자, 부동산중개인 및 거래당사자의 친지등에게 질문조사하여 밝혀진 금액이나, 이 건과 같이 관련규정에 의하여 계산한 금액도 “실지거래가액이 확인되는 경우”라고 보아진다.

그리고 청구인은 이 건 토지는 “평당 150만원”에, 양도하지 아니한 토지는 “평당90만원”에 취득하였다고 주장하면서, 그 거증으로 이 건 토지의 당초 소유자인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 그 확인서는 이 건 과세처분(88.10.20)이 있은 후인 88.12.18에 작성된 것일 뿐만 아니라 일괄매매한 이 건의 경우 필지별로 가액을 정하였다고는 보여지지 아니하고, 또한 청구인은 이 건 토지와 양도하지 아니한 토지의 가치(가액)가 다르기 때문에 취득가액도 다를 수 밖에 없다는 거증으로 88.5.30을 가격시점(작성일자 : 88.6.7)으로 한 한국감정원의 감정가격(이 건 토지 평방미터당 : 544,000원, 양도하지 아니한 토지 : 평당미터당 388,000원)을 제시하고 있으나, 한국감정원의 감정가액은 이 건 토지를 취득한 (86.3.28)때로부터 2년이 경과한 후의 감정가액일 뿐만 아니라, 앞에서 열거한 바와 같이 이 건의 경우와 같은 경우소득세법 시행령 제170조제2항에서 “기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산” 하도록 규정하고 있어서 한국감정원의 감정가격으로 취득가액을 안분 계산할 수 없다 하겠고, 한국감정원의 감정가액이 상대적으로 기준시가에 의하여 계산하는 방법보다 합리적이라는 특단의 이유도 없다 하겠다. 위와같은 사실들을 모아볼 때, 처분청의 당초 처분은 정당하고 청구인의 주장은 법리를 오해하거나 신빙성이 없다고 판단된다.

6. 결 론이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.