실지양도가액(1,100,480천원)이 확인되는 이건의 경우, 실지취득가액이 172백만원인지 아니면 실지취득가액이 불분명하여 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 계상하여야 하는지 여부(기각)

부동산의 가액을 결정하는 토지의 특성은 수없이 있고 수시로 급변하므로 실지거래가액에 대한 내무부 과세시가표준액등의 비율로 당초 확인내용의 허위를 주장한 청구인의 주장은 이유없음

1. 원처분 개요 청구인은 83.3.29 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOOO 토지 617.9㎡, 건물 306.6㎡와 같은동 OOOOOOO 토지 46.6㎡를 청구외 3인(OOO, OOO, OOO)과 공동으로 1/4지분씩 취득하였고, 86.12.26 OOO과 OOO으로부터 그들의 지분 2/4(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득(청구인 지분은 3/4이됨)하였다. 청구인은 89.6.29 위 부동산의 청구인지분 3/4과 같은동 OOOOO 토지112.4㎡, 건물 59.5㎡ 지분 1/2 및 같은동 OOOOO 토지 69.4㎡, 건물 46.28㎡ OOOO보험 주식회사에 2,115,720,000원(쟁점부동산의 양도가액1,100,480,000원)에 양도하고, 89.7.24 양도가액은 법인과의 거래이므로 실지거래가액으로, 취득가액은 소득세법시행령 제170조 제1항 단서규정에 의하여 환산가액 1,558,300,575원(쟁점부동산의 환산가액 907,609,719원)으로 계산하여 양도소득세 219,316,620원 및 동 방위세 43,863,320원을 신고·납부하였고 처분청은 신고 내용대로 결정하였다. 처분청은 그후 쟁점부동산의 실지거래(취득)가액이 거래상대방인 OOO과 OOO의 확인서에 의하여 172백만원(OOO 90백만원, OOO 82백만원)임이 확인(서울지방국세청장의 처분청에 대한 감사시에 확인됨)된다하여 91.8.16자로 89년도귀속분 양도소득세 542,623,260원 및 동 방위세 108,524,650원을 추가로 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.10.15 심사청구를 거쳐 92.2.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 처분청이 과세근거로 삼은 OOO과 OOO이 확인한 금액 172백만원은 쟁점부동산의 실지취득가액이 아니라고 하면서 다음과 같이 주장한다.

① 청구인과 OOO, OOO은 부동산을 공동으로 취득하였으나 OOO, OOO은 취득후 자금사정으로 그들의 지분을 청구인에게 양도하였고, 그 대금정산은 공동취득에서의 탈퇴이므로 별도의 매매계약서 없이 복잡한 정산절차(각종 공과금, 유지관리비, 납입보험료 등 공동지출 제비용의 정산)를 거쳤으며 그 정산관계서류를 분실하여 정확한 실지거래가액은 청구인도 알수 없다.

② 처분청이 실지거래가액이라고 인정한 OOO, OOO의 확인금액 172백만원은 쟁점부동산의 취득당시 내무부 과세시가표준액인 129,601,750원의 132.7%, 국세청 기준시가인 490,531,570원의 35%, 근저당 설정 최고액인 269,000,000원의 64%, 공동차입금인 169,500,000원의 101.5%, 83.5 한국감정원 감정가액인 184,760,250원의 93.1%인점에 비추어 실지거래가액이 아님이 명백하다.

③ OOO, OOO이 처분청에 확인하여준 금액 172백만원은 그들이 양도소득세등의 추징을 우려한 나머지 사실과 다른가액으로 임의 확인하여준 금액일뿐 실지거래가액은 아니라고 번복하고 있다. 국세청장은 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO, OOO에 의하여172백만원으로 확인되며, 부동산 매매계약서 없이 정산절차에 의하여 매매하였으므로 그 거래가액을 기억할 수 없고 또 정산서류마저 분실하였다는 청구인의 주장은 그 구체적인 증빙제시 없이는 받아들일 수 없고, 또한 부동산의 가액을 결정하는 토지의 특성은 수없이 있고 수시로 급변하므로 실지거래가액에 대한 내무부 과세시가표준액등의 비율로 당초 확인내용의 허위를 주장한 청구인의 주장은 이유없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 실지양도가액(1,100,480천원)이 확인되는 이건의 경우, 실지취득가액이 172백만원인지 아니면 실지취득가액이 불분명하여 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 계상하여야 하는지를 가리는데 다툼이 있다.

나. 이 건 부과당시에 시행된 소득세법 제23조 제2항 및 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법 시행령 제170조 제1항 및 제4항 제1호에서 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 환산하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있다.

다. 이경우 양도소득금액을 결정함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 없는 때라 함은 세무공무원의 조사에 의해 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우를 말한다(국세청 재산 01254-1495, 88.5.26 같은 뜻임)고 할 것이다.

라. 청구인은 쟁점부동산을 취득할 때 공동 취득자간에 복잡한 정산절차를 거쳤기 때문에 정확한 실지거래가액을 알 수 없다고 하나, 그 정산과정에 참여한 청구인, OOO, OOO, OOO등 4인 모두가 실지거래가액을 알 수 없다는 것은 사회통념상 인정할 수 없는 것으로서 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

마. 처분청이 조사하여 밝혀진 쟁점부동산의 취득가액 172백만원이 사실이 아니라면 청구인은 진실된 거래가액을 국세심판소에 제시하여야 할 것임에도 이를 제시하지 못하고 있다. 그러하다면 처분청이 거래상대방을 조사하여 확인한 가액이 진실된 거래가액이라고 보여지므로 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.

바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.