임대용부동산을 양도하고 건물의 양도가액을 0원으로 계상한 데 대하여 기준시가를 기준으로 건물분 부가가치세과세표준을 안부계산한 처분의 당부(경정)

양도당시 건물가액 없이 토지가액만 받는 조건으로 양도한 사실이 인정되므로 토지분 양도가액에 건물가액이 포함된 것으로 보아 VAT 과세한 처분은 부당함

1. 처분개요

청구인은 OOOO시 OO구 OOO OOOOOO 소재 OO빌딩(대지 271.3평, 건물307.3평, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 1992.12.21부터 부동산 임대업을 영위하다가 2002.3.31자로 임대사업을 폐업하고 2002.4.10 동 부동산을 OOO종합건설(주)에게 건물가액은 없이 토지가액만으로 O,OOO,OOO,OOO원에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 O,OOO,OOO,OOO원에는 토지가액 뿐만 아니라 건물가액이 포함된 것으로 보아 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 제1호의 규정에 의한 기준시가로 안분하여 건물의 양도가액을 OOO,OOO,OOO원으로 산정하고 건물분 부가가치세 과세표준인 공급가액을 OOO,OOO,OOO원으로 계산하는 등 하여 2003.2.8 청구인에게 2002년 1기분 부가가치세 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.4 이의신청을 거쳐 2003.8.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산을 1990.2.23 신축할 당시에는 토지초과이득세법의 시행으로 인하여 나대지 상태로 둘 경우 가혹한 토지초과이득세를 부담하게 되므로 부득히 건물을 신축하여 임대한 것이고, 양도당시(2002.4.10)에는 건물의 진부화로 철거해야 할 상태가 되어 건물가액 없이 토지가액만 받는 조건으로 부동산 매매계약을 하여 양도한 것임에도 처분청이 위 토지의 양도가액에 건물가액이 포함된 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점부동산을 양도함에 있어 건물의 양도가액은 없는 것으로 한다는 내용을 계약서에 명시하였다고 하더라도 양도당시 건물을 철거하지 않은 상태라면 건물가액을 “0”원으로 하여 무상양도한 것은 정상적인 상거래 등에 비추어 합당하다고 인정하기 어려우므로 부가가치세법 제48조의2 제4항 제1호의 규정에 의거 당해 건물의 과세표준을 계산하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건의 다툼은 부동산임대업에 사용하던 쟁점부동산을 양도하고 건물의 양도가액을 0원으로 하여 전액 토지분 양도가액으로 계상한 데 대하여 토지 및 건물의 기준시가를 기준으로 건물분 부가가치세 과세표준을 안분계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 요역의 공급에 대한 부가가치세의 가세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공 급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한 다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 부가가치세법시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등이 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 2002.4.10 OOO종합건설(주)에 양도하면서 그 매매계약서상 건물가액은 없이 토지매매 대금만으로 O,OOO,OOO,OOO원을 기재한 사실 및 동 부동산중 건물을 철거하지 않은 상태에서 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인과 매수인간에 2002.4.10 체결한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 청구인등 2인은 쟁점부동산을 OOO종합건설(주)에게 총 매매대금 O,OOO,OOO,OOO원에 양도하면서 “건물은 철거 멸실관계로 건물가 없이 토지매매대금임”이라고 부기한 사실 및 부동산의 매매대금은 계약과 동시에 전액 일시불로 지불한다는 내용이 확인된다.

(3) 청구인이 심리자료료 제시한 건축물신축허가서 및 (멸실)일반건축물대장에 의하면, 매수자가 쟁점부동산의 기존건물을 철거하고 2002.4.2자로 건축허가를 받아 오피스텔 건물(지상18층, 지하6층)을 신축중인 사실 및 종전의 건축물이 2002.7.30자로 철거·말소된 사실이 확인된다.

(4) 통상 매매계약서상 거래금액이 실지거래가액이고 토지와 건물의 가액이 구분되어 있으며 그 가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 이를 실지거래가액으로 인정하여야 하는 것인 바(대법원 93누18914, 1995.2.24 같은 뜻임), 이 건은 쟁점부동산 매매계약서상의 거래가액이 실지거래인지에 대하여는 다툼이 없는 가운데 건물값은 제외하는 것으로 매매계약서에 명시적으로 기재되어 있고, 매수인이 쟁점부동산을 취득함과 동시에 건축허가를 받아 오피스텔건물을 신축중에 있다. 또한 사인간의 거래에 있어서 매수자가 사업상의 이유로 노후된 기존건물을 멸실하고 건물을 신축할 수도 있으므로 쟁점부동산의 양도당시 청구인과 매수인간에 건물가액을 제외하는 계약을 체결하였다고 하더라도 이를 두고 통상의 합리성있는 경제행위에서 일탈한 것이라고 보기에는 무리가 있다고 할 것(국심 2003구2193, 2003.9.18 같은 뜻임)이다. 더구나 , 매수인이 당초 약정한 대로 기존건물을 멸실하고 새로운 형태의 건물을 신축하고 있는 사실은 당사자간의 계약이 조세회피목적의 위장된 계약이 아닌 당사자들의 사업상 필요에 의한 진실된 계약임을 보여준다고 하겠다.

(5) 결과적으로 쟁점부동산의 건물가액은 매매계약서에 기재된 바와 같이 없는 것으로 판단되므로 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액을 기준시가로 안분하고 건물분의 과세표준을 산출하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.