취득가액이 불분명하여 기준시가로 환산한 것이 정당한지 여부(기각)

청구인은 쟁점부동산을 취득당시 쌍방이 당시 시세를 감안한 가액으로 결정하였다 하나, 쟁점부동산의 교환가액은 목적물에 대한 시가감정과 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우가 아니어서 취득가액이 불분명한 것으로 보임.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.5.4. 정OO외 1인이 소유하고 있던 OOOOO OOO OOO OOOO 목욕탕 및 여관 건물(대지 318㎡, 건물 883.6㎡ : 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구인이 소유하고 있던 OOO OOO OOO OOOOO 대지 256㎡외 6필지 합계 5,435㎡(이하 “OOOOO”이라 한다)과 교환하여 취득하였다가 이를 2004.12.23. 차OO외 1인에게 양도한 후, 쟁점부동산의 취득가액을 2,132,340천원(이하 “취득가액”이라 한다), 양도가액을 2,070,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 산정한 후 2006.1.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 241,417,470원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.6. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점부동산을 OOOOO과 교환으로 취득할 당시 거래당사자간 합의를 통하여 객관적으로 공정하게 부동산을 평가한 후 부동산 교환계약서를 작성하였고 이후 타당한 사유로 인하여 당초 계약을 변경하여 정산차액을 탕감하였음에도, 처분청은 부동산 감정가액이 없다는 이유로 쟁점부동산의 취득가액을 인정하지 아니하고 양도차익이 없는 쟁점부동산에 대하여 이 건 양도소득세를 부과함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산과 OOOOO의 교환가액을 당시 시세를 감안한 가액으로 평가하였다고 하나, 이 건 거래는 중개인을 통한 거래도 아니고 부동산평가금액이 공인된 감정기관의 감정평가액도 아니며, 청구인 소유의 OOOOO은 OOOOOOOOO OOOOOO의 감정평가액이 1,079,000천원으로 확인되는 등, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액을 뒷받침할 만한 증거자료가 없어 취득가액이 불분명한 것으로 판단되므로 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 환산하여 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 인정되는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(단서생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(단서생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 같은 법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 교환으로 취득할 당시 중개업소 직원이 쌍방물건을 평가를 하여 교환당사자간에 합의한 공정한 계약서가 있음에도 교환계약서상의 쟁점부동산 취득가액을 인정하지 아니하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인이 2001.5.4. 취득한 쟁점부동산을 2004.12.23. 양도한 후 양도소득세 예정신고시 신고한 가액 및 처분청이 경정한 내역은 아래표와 같다. (단위 : 천원)

청구인이 신고한 가액

처분청 경정가액

비? 고

취득가액

2,132,340

1,338,887

양도가액

2,070,000

2,070,000

다툼이 없음

필요경비

52,200

52,200

양도차익

△114,540

678,913

(2) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액에 기준시가를 적용하여 환산(2,070,000천원*1,090,637천원/1,686,190천원=1,338,887천원)하여 결정한 사실이 확인된다.

(3) 2001.4.17. 청구인과 청구인의 거래상대방이 작성한 교환계약서를 보면 청구인이 취득한 쟁점부동산은 2,132,340천원, 청구인이 소유하고 있던 OOOOO은 3,777,334천원으로 평가하였으며, 교환계약서 특약사항 제3항에는 청구인 소유의 OOOOO에 담보된 은행부채 1,079,000천원과 임대보증금 100,000천원 합계 1,179,000천원을 거래상대방이 승계하여 인수한다는 내용과, 특약사항 제7항에는 교환에 따른 정산차액 465,334천원은 거래상대방이 계약금으로 250,000천원을 지불하고 잔금 215,334천원은 2001.4.25.까지 청구인에게 지급한다고 기재되어 있는 사실이 확인된다.

(4) 그러나, 청구인은 교환계약서 특약사항 제7항의 내용대로 정산차액을 수령하지 못하고 거래상대방과 부동산만 상호교환하였다고 하는 바, 그 사유는 청구인 소유 토지 중 일부가 토지거래 불허가 통지를 받아 2001.10.17.까지 소유권이전을 할 수 없어 청구인은 정산차액을 탕감하였다는 주장이나, 이러한 청구인의 주장내용은 당초 교환계약서에 기재되어 있지 아니하고 토지거래 허가에 관한 사항은 교환계약서 특약사항 제5항에 토지거래허가 지연시 근저당을 설정하기로 별도로 기재되어 있는 사실이 확인된다.

(5) 소득세법 제114조 제5항에 의하면 양도가액 또는 취득가액이 실지거래가액에 의하는 경우로서 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액으로 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 교환은 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약( 민법 제596조 )으로서 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 양 당사자의 자의적인 교환가격 산정으로 인하여 그 실지양도가액을 확인할 수 없다 할 것(대법원 96누860, 1997.2.11. 같은 뜻)이다.

(6) 위 사실관계 및 법률관계를 종합하여 보면, 쟁점부동산의 교환가액은 교환대상 목적물에 대한 시가감정과 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우가 아니어서 취득가액이 불분명한 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가로 환산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2006년 9월 29일 주심 국세심판관 주 영 섭 배석 국세심판관 이 광 호 국세심판관 남궁 훈 국세심판관 김 재 구