임차인 입주한 사실이 없는데도 임대차 계약이 확정 성립된 것으로 보아 미수임대료, 관리비 및 연체료등을 수입누락으로 본 당초 처분의 당부(취소)

임대수입금액 받기로 되어 있어나 임차인 싸방간의 분쟁으로 입주하지못하고 임대차계약존부에 관한 법원확정판결이 나지 않았으므로 종합소득세 추가 결정 부당함

1. 사실 청구인 OOO, OOO는 모자지간으로 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOOO 소재 관광호텔 OOO의 공동 경영주로서 86.11.14 청구외 미국 OOOO회 한국지회(대표 : OO OOO)소속 외교클럽 OOO(이하 “임차인”이라 한다)과 전시 호텔 2층 연회실(300평)을 임대차보증금 2억원 임대료 월 7백만원에 3년간 임대하기로 하는 임대차계약을 맺고 계약 당일 임대차계약금 2천만원, 중도금 8천만원을 수령하고 잔금 1억원은 임차인 책임하에 내부수리후 입주시 지급하기로 하고 임대료 역시 입주시부터 계산하여 지급하기로 하였으나, 86.12.19 이후 내부수리공사중 쌍방간에 분쟁이 야기되어 87.1월 임차인은 입주거부하고 계약해지 및 중도금을 반환 요구하였으나 청구인들은 이에 불응하고 87.8.19 청구인들은 계약미이행에 대한 책임을 물어 계약해지 통보등을 하는등의 상태에서 처분청은 이 건 임대차계약이 확정 성립된 것으로 보아 87년도 1～12월분 미수임대료등 124,443,479원을 수입누락으로서 과세표준에 계상하여 89.1.16 청구인들의 지분율(OOO 70%, OOO 30%)에 따라 청구인들에게 87년도 귀속분 합계 종합소득세 83,767,250원 동방위세 16,831,840원을 추가 부과 결정하자, 청구인들은 이에 불복하여 89.1.12 심사청구를 거쳐 89.4.28 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구 주장 처분청은 청구인들이 작성한 임차인에 대한 손해배상 청구자료에 의하여 87.1.1～12.31 과세기간중 임대료 8천 4백만원, 관리비 31,582,536원, 연체료 8,860,943원, 계 124,443,479원이 수입금액 누락되었다 하여 본 처분을 하였으나 부동산 임대에 대한 총 수입금액의 계산은 임대차 계약의 존부에 관한 법원 확정 판결, 화해등이 성립된 날 비로서 임대 수입이 확정된다 할 것이므로 이 건 임대차 계약에 대한 쌍방의 다툼이 계속되고 있어 법원 확정판결이나 화해등이 당해 과세년도에 이루어지지 않았는데도 미수임대료, 미수관리비, 미수연체료등 124,443,479원이 수입누락된 것으로 보아 이 건 종합소득세등을 추가 부과고지한 당초 처분은 부당한 것이며, 다만 계약금 2천만원은 위약금으로 볼 경우 수입누락금액에 해당될 수 있다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 당초 처분 경위를 보면 청구인등이 작성한 손해 배상 청구 자료 금액 124,443,479원(87.1～12월 사이에 임대료 84,000,000원 관리비 31,582,530원 연체료 8,860,943원)을 수입 누락 금액으로 하여 총 수입금액 산입하여 과세한 당초 처분에 대하여 청구인등은 87년 귀속 총 수입금액은 2천만원(계약보증금)이라고 주장하여 살피건대, 첫째, 소득세법 시행령 제57조 제3항 제1호에 부동산 소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 계약 또는 관습에 의하여 그 지급일이 정하여진 날, 제2호에 임대차 계약의 존부의 계쟁등(미불 임대료의 청구에 관한 계쟁을 제외한다)에 대한 판결·화해등으로 인하여 부동산의 소유자등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액으로 한다고 규정하고 있고, 둘째, 88.1 날짜 미상 변호사 OOO이 서울 민사 지방법원에 제출한 건물 출입 사용 방해금지 가처분 신청서에 임차인이 약 4억원을 투자하여 클럽운영에 필요한 내부 부착 설비와 집기등을 구입하였음이 확인되며, 셋째, 87.2.12자 87.4.17자 청구인 OOO의 통고서를 보면 임대료 및 관리비등을 납부토록 촉구한 것으로 되어 있는 점(임차인의 답변서에도 임대인이 미수 임대료등을 청구하였음이 확인됨)등으로 미루어 보아 87년 귀속 부동산 임대 수입금액 누락액은 2천 만원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 임차인 입주한 사실이 없는데도 임대차 계약이 확정 성립된 것으로 보아 미수임대료, 관리비 및 연체료등 124,443,479원을 수입누락으로 본 당초 처분의 당부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련 규정을 보면, 소득세법 제28조 제3항에서 “총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 규정하고 그 위임된 바에 의하여 같은 법 시행령 제57조 제3항에서 “부동산 소득에 대한 총 수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 계기하는 날로 한다” 제1호, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날 그 지급일이 정하여지지 아니한 것에 대하여는 그 지급을 받은 날로, 제2호에서 “임대차 계약의 존부의 계쟁등(미불임대료의 청구에 관한 계쟁을 제외한다)에 대한 판결·화해등으로 인하여 부동산의 소유자등이 받게되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액(공통된 임대료 상당액 이외에 공탁되지 아니한 임대료 상당액 및 지연이자 기타 손해 배상금을 포함한다)은 그 판결·화해등이 있는 날, 다만 임대료에 관한 계쟁의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 제1호에 계기하는 날로 한다”라고 규정하고 있다. 다음 이 건 처분청의 과세경위를 보면, 처분청은 임차인이 임대계약된 쟁점 호텔 2층 연회실에 입주하지 아니하였고 임대료로 수령한 바 없다고 하더라도 임차인이 임차권을 주장하여 88.1월 서울지방법원 북부 지원에 신청한 건물출입 및 사용방해금지 가처분 신청을 한 사실과 청구인이 작성한 임차인에 대한 손해 배상 청구자료에서 미수임대료등을 청구하고 있음을 볼 때 합법적인 임대차 계약에 의해 제공된 87년도 1월～12월간의 임대용역에 대한 미수임대료등 124,443,479원을 수입누락한 것으로 하여 이를 수입금액에 계상하여 이 건 종합소득세등을 추가 고지하였음을 알 수 있다.

청구인은 이에 대하여 이 건 임대차 계약이 86.11.14 계약금과 중도금을 치룬 상태에서 게약조건으로 규정된 내부수리 문제로 임차인과 청구인들 쌍방간에 분쟁이 야기되어 임차인이 입주하지 않았으므로 당해 과세기간중 임대용역이 제공되었다고 볼 수 없으며 또한 계쟁등으로 인한 부동산 임대료 수입시기는 임대차 계약 존부에 대한 법원판결 화해등이 확정되는 날이므로 계쟁중에 있는 임대차 계약에 대한 이 건 임대료 수입은 87년도 과세기간중에 법원 확정 판결이나 화해등으로 확정된 바 없으므로 처분청이 수입누락으로 본 당초 처분은 부당하다는 주장이다. 살펴보건대, 이 건 임대차계약은 86.11.14 청구인과 임차인간에 임대차 보증금 2억원중 계약금 2천만원, 중도금 8천만원을 계약당일 지급되고 잔금 1억원은 임차인의 책임하에 내부수리공사를 완료한 후 입주시에 지급하기로 하고, 임대료는 월 7백만원을 입주시부터 계산지급하기로 하여 계약을 체결하였으나 86.12.19부터 시작한 내부수리공사중 청구인과 임차인 쌍방간에 분쟁이 야기되어 87.1월 임차인은 입주를 거부하고 임대차 계약을 해지하고 계약금 및 중도금을 반환해줄 것을 요구하였으나 청구인은 이에 불응하고 87.8.19 청구인에게 해약통보(내용증명, OOO우체국, 등기번호 OOOOOO)하였으나 88.1.30 임차인은 청구인을 상대로 건물출입 및 사용방해금지가처분의 소를 서울지방법원 북부지원에 제기하였으며 88.7.27 동 가처분신청이 기각 결정되었음이 당심에 제출된 관련 서류에 의하여 확인되고 있다.

또한 이 건 임대차 계약서 제3조에서 “내부수리가 완성되어 입주가 가능하기 전에는 월세에 대한 책임이 없다”라고 약정하고 있으며, 처분청이 이 건 부동산 임대료등의 수입시기로 보고 있는 87년 1～12월 간 과세기간중에는 상기와 같이 임차인과 청구인간에 내부수리공사중 분쟁이 야기되어 임대차계약이 이행되지 않고 임차인은 실제 입주하지 아니하였음이 확인되고 있으며, 이로 인하여 임대료를 지급한 사실이나 지급하기로 하였음도 확인되지 아니하고 있다. 따라서 전시한 소득세법시행령 제57조 제3항 제1호에서 규정하는 수입금액의 수입시기인 지급이일이 정하여지거나, 그 지급을 받은 날이 존재한다고 할 수 없을 것이며 동조 제2항에서 규정하는 임대차 계약의 존부의 계쟁등에 대한 판결, 또는 화해등이 확정되지 아니하였으므로 이 건 임대료 상당액을 받기로 확정되었다고 볼 수도 없다고 판단된다.

6. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.