공동주택가격이 아닌 매매사례가액을 적용하여 평가하고 증여세를 과세한 처분의 당부

비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일사이에 부동산 가액이 변경될만한 특별한 사정도 없어 보이는 점 등으로 보아, 이 건 증여세 과세처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인들은 조부 진OOO로부터 2012.3.7. OOO 외 3필지 OOO타운아파트 107동 612호(대 28.2㎡, 전용면적 60.08㎡로 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 각 2분의 1을 증여받고, 증여가액을 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격인 OOO원으로 하여 증여세를 신고하였다(납부할 세액은 OOO원이었으나, 청구인 진OOO만 OOO원 납부함).

나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내의 아파트인 106동 307호(대 28.2㎡, 전용면적 60.08㎡로 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 2011.12.13. 매매가액 OOO원에 계약된 사례가 있어, 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아, 2013.1.11. 청구인들에게 2012.3.7. 증여분 증여세 OOO원(청구인 진OOO OOO원, 청구인 진OOO OOO원)을 결정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2012.3.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

비교대상아파트는 아파트 배치도에 나타나듯이 중앙동으로 앞뒤로 해당아파트로 감싸고 있어 조용하며, 앞·뒷 동이 높지 않아 조광권도 확보되어 있고, 지하주차장으로의 출입구도 있어 주차도 용이한 반면, 쟁점아파트는 앞으로 2008년 4월 준공된 고층아파트가 있어 조망권과 조광권이 형편없고, 신규아파트 단지 옆이라 상대적 소외감이 느껴지며, 앞으로는 OOO이 있어 소음도 심하고, 아파트 출입구 또한 OOO을 향하고 있어 불편하며, 지하주차장을 이용하려고 하여도 지하주차장 출구가 없어 비교대상아파트 동까지 걸어가야 하는 불편이 있으므로 쟁점아파트와 비교대상아파트의 가치가 현저히 다르다. 아래 <표1>의 국토해양부 및 국민은행이 제공하는 부동산 시세내역에 의하면, 비교대상아파트는 층수 기준으로 볼 때, 하위평균가에 근접하여야 하나, 실제는 상위평균가에 근접한 가액이며, 특히 2012.6.21.～2012.6.30.에 계약이 체결된 아파트(11층)는 비교대상아파트보다도 기준시가가 높으나 매매가액이 OOO으로 비교대상주택보다도 낮아 비교대상아파트가 유독 비싸게 팔린 가액임을 알 수 있다. <표1> 부동매 매매내역 OOO 위 <표1>상에 2012.6.21. ～ 2012.6.30.에 계약된 아파트(11층)는 쟁점아파트와 같은 동으로 기준시가가 쟁점아파트 보다도 높으나 매매가액이 OOO으로 비교대상아파트 보다도 OOO원 가량이 낮으며(아파트 가격이 지속적으로 하락세에 있음), 청구인은 동 아파트의 매매사례가액을 적용하여 증여세를 신고하려 하였으나, 기준시가가 쟁점아파트보다 높아 부적절하다고 판단하여 부득이 기준시가로 신고하게 되었다.

따라서, 아파트의 동의 가치, 조광권, 조망권, 출입구, 주차장의 편의성 등도 틀리고, 기준시가도 다르며 시가도 꾸준히 하락하였으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

비교대상아파트는 매매계약일이 2011.12.13.로 쟁점아파트의 증여일 2012.3.7로부터 3개월 이내에 해당하고, 쟁점아파트와 비교대상아파트가 동일한 아파트 단지 내에 인접하고 있고, 방향이 남향으로 같으며, 면적이 동일한 점, 쟁점아파트의 기준시가가 비교대상아파트의 기준시가보다 높은 점, 처분청이 적용한 매매사례가액이 평가기준일 전·후 3개월 이내 쟁점아파트 단지 내 동일 면적 아파트의 매매사례가액 중 낮은 가액이라는 점 등을 감안하여 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 비교대상 아파트의 매매가액인 OOO을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다. 청구인은 2008년 4월 준공된 고층아파트로 인하여 쟁점아파트의 조광권과 조망권이 침해받는다고 하나, 동 고층아파트는 쟁점아파트의 북향에 위치하고 일정거리가 떨어진 곳에 준공되어 쟁점아파트의 조광권과 조망권에 영향을 주지 않으며(쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 남향으로서 조광권이 확보되어 있음), 지하주차장의 경우 106동과 107동 사이에 위치하고 있어 차이가 없고, 소음도 107동이 향해 있는 OOO의 경우 이면도로로 차량의 통행이 많지 않은 곳으로 소음이 심하지 않으며, 아파트 출입구의 경우 103동과 105동 사이에 출입구가 큰 대로변을 향해 있고 107동과 101동 사이에도 출입구가 있어 출입구면에서 107동이 불편하다는 청구인의 주장은 타당성이 없으므로 쟁점아파트와 비교대상아파트는 비교가능성이 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 증여재산가액을「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 아닌 동일단지내 동일평형 아파트의 매매사례가액을 적용하여 평가하고 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 국세청 통합전산망(TIS)에 의하면, 쟁점아파트 증여일 전후 3개월(2011.12.8.～2012.6.7.) 이내에 쟁점아파트와 같은 동인 107동과 인근 106동의 매매사례가액은 아래 <표1>과 같으며, 증여일 기준 6월 이전·이후내역은 아래 <표2>와 같다. <표1> 매매사례가액 OOO <표2> 증여일 기준 6월 이전·이후내역 OOO

(2) 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 조광권, 조망권, 출입 및 주차장 편의성이 달라 비교가능성이 없다고 주장하며, 쟁점아파트 단지의 배치도, 사진 등을 제시하고 있다.

(3) 「상속세 및 증여세법」제60조 (평가의 원칙 등) 제1항 및 제2항에는 이 법에 따라 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가(時價)에 따르되, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항 및 제5항에 따라 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가 있는 경우에 그 거래가액 을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다. 한편, 「상속세 및 증여세법」제60조 제3항 및 제61조 제1항 제4호에는 제60조 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격을 시가로 본다고 규정하고 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 비교대상아파트의 매매계약일이 2011.12.13.로 쟁점아파트의 증여일인 2012.3.7.로부터 3개월 이내인 점, 비교대상아파트의 면적은 쟁점아파트와 동일하며, 위치도 쟁점아파트 단지내의 옆 동인 점, 용도 등도 아파트로 동일한 점, 비교대상아파트 이외의 매매사례가액은 비교대상아파트의 거래가액보다 높은 점, 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트 증여일 사이에 부동산 가액이 변경될만한 특별한 사정도 없어 보이는 점 등으로 볼 때, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.