토지의 양도시기와 양도가액을 경락에 의한 소유이전등기일과 경락가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

토지는 토지거래허가를 받지 못하여 법률상 원인무효인 계약이므로 양도일은 잔금청산일이 아니라 경매에 의한 등기접수일이며, 양도가액도 양수자가 경락에 의하여 취득한 가액으로 하여 과세한 처분은 타당한 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.3.17. OOO OOO OOO OOO 322 답 2,456㎡, 같은 곳 323-13 하천 1,956㎡, 같은 곳 323-14 전 364㎡, 같은 곳 산 155-21 임야 1,653㎡를 양도하고 2006.5.12. 양도가액은 5억1,000만원, 취득가액은 환산가액으로 양도소득세예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 위 토지 중 OOO OOO OOO OOO 산 155-21 임야 1,653㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기가 되지 아니하자 민사집행법에 의한 법원경매(OOOOOO OOOO OOOOOOOOOOO)를 통하여 소유권이전등기를 한 사실을 확인하고, 다른 토지의 거래는 신고내용대로 인정하였으나 쟁점토지의 양도시기를 경매에 의한 등기접수일(2008.6.23.), 양도가액은 경락대금(1억1,000만원)으로 하여 쟁점토지와 관련하여 청구인이 2006년 귀속으로 기신고·납부한 세액을 차감한 후 2010.7.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 24,153,950원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.28. 이의신청을 거쳐 2010.12.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지를 포함한 OOO OOO OOO OOO 322 답 2,456㎡ 외 3필지를 5억1,000만원에 2006.3.17. 양도하고 양도소득세를 성실히 납부하였다. 다만, 도시자연공원구역으로 지정된 쟁점토지는 토지거래허가를 받지 못하여 임의경매를 통하여 등기이전하였는 바, 쟁점토지 거래가액은 당초의 거래가액(5억1,000만원)에 포함되었으며 추가로 대가를 수령한 사실이 없다. 따라서, 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일(2006.3.17.)로 하여 기신고·납부한 세액이 정당하다 할 것이므로 처분청의 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청의견

쟁점토지는 토지거래허가를 받지 못하여 법률상 원인무효인 계약이므로 양도일은 잔금청산일(2006.3.17.)이 아니라 경매에 의한 등기접수일(2008.6.23.)이며 양도가액도 경락대금인 1억1,000만원이므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기와 양도가액을 경락에 의한 소유이전등기일(2008.6.23.)과 경락가액(1억1,000만원)으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1)「소득세법 시행령」제162조제1항 제1호에 자산의 양도차익을 계산할 때 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일이라고 규정하고 있고,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조에 토지거래계약허가구역에 있는 토지에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결하려는 당사자는 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하고 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제121조에서「민사집행법」에 따른 경매의 경우에는 위 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지가 도시자연공원구역으로 지정되어 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전의 수단으로 임의경매를 통하여 등기이전을 하였을 뿐 추가로 양도가액을 수령한 사실이 없으며, 청구인이 기신고·납부한 양도소득세(3,257만원) 중 쟁점토지의 양도소득세도 포함되어 있으므로 처분청의 처분은 취소하여야 한다고 주장하면서 증거자료로 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서, 부동산매매계약서, 매수인 윤OO의 확인서, OO지방법원 OO지원 배당기일 통지서, 토지이용확인서, 등기이전 관련 청구인각서 및 매수인 확인서, 배당금 수령관련 매수인 통장 거래내역서 등을 제출하고 있다.

(3) 처분청 심리자료에 의하면, 청구인이 신고한 다른 토지의 거래는 인정하였으나, 쟁점토지는 양도가액을 1억1,000만원(경락가액), 취득가액은 청구인이 신고한 가액(5,306만원)으로 하여 양도차익을 산정하고, 쟁점토지와 관련하여 2006년 귀속으로 기신고 납부한 세액(청구인은 쟁점토지의 양도가액을 8,083만원, 취득가액은 5,306만원으로 하여 양도소득세를 신고) 2,606,464원을 차감하여 2008년 귀속으로 양도소득세를 경정한 사실이 나타난다.

(4) 이상의 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 쟁점토지 매매계약은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조 등에서 규정한 토지거래계약에 대한 허가를 얻지 못하여 그 효력이 발생하지 아니하게 되어 무효라 할 것이므로 그 계약에 의하여 쟁점토지가 양도되었다는 주장은 받아들일 수 없고, 양수자가 경락에 의하여 취득한 것으로 보아야 할 것인 바, 양도일은 등기접수일인 2008.6.23., 양도가액은 양수자가 경락에 의하여 취득한 가액(1억1,000만원)으로 하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO O)O

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.