환지청산금을 필요경비로 인정하지 않고 과세한 처분의 당부(경정)

환지확정으로 증평된 부분에 대해서는 청구인이 서울특별시에 환지청산금을 납부한 날을 취득일로 하고, 00시에 환지청산금으로 납부한 금액을 취득가액으로 하고, 이를 환산하여 산정한 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당함

1. 사 실청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOO OOOOO OOO OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOO O 임야 700평방미터(이하 “종전토지”라 한다)를 74.7.12 개인으로부터 취득하였고, 동 토지가 토지구획정리사업으로 인하여 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOO OO외 1필지 대지 292.5평방미터로 환지되면서 126.8평방미터가 증평되어 총 419.3평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)로 확정됨에 따라 증평된 부분에 대한 청산금 28,725,000원을 88.2.13 서울특별시에 납부한 후 88.4.11 쟁점토지를 국민주택규모이하의 주택건설사업자(개인)에게 양도하고 89.6.22 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정한 후 위 증평된 부분에 대한 청산금을 필요경비로 산입하여 양도소득세 확정신고를 한데 대하여(양도소득세는조세감면규제법 제62조의 규정에 의하여 면제되어 양도소득세분 방위세만 신고),처분청이 위 청산금을 필요경비로 인정하지 아니하고 쟁점토지 취득당시의 등록세 과세표준액에 100분의 7을 곱한 금액만 필요경비로 인정하여 89.8.16 양도소득세분 방위세 21,115,530원을 부과하자, 이에 불복하여 89.9.19 심사청구를 거쳐 90.1.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장쟁점토지 취득시의 환지청산금(28,725,000원)은 환지확정으로 인하여 증평된 부분에 대한 실지취득대금이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견토지구획정리사업법에 의하여 환지받은 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득금액을소득세법시행규칙 제16조제1항 제1호의 규정에 의하여 기준시가로 계산함에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 다만 환지청산금 28,725,000원을 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수 있는지의 여부가 쟁점인 바,소득세법시행규칙 제47조제1항 제1호에서 도시계획법, 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자 부담금, 환지청산금등의 사업비용은 필요경비로 인정하고 있으나,동법시행령 제94조제5항에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 「취득당시의 등록세과세표준액 × 7/100」(개산공제액)을 필요경비에 산입하도록 규정하고 있어 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산한 이 건의 경우에 있어서 환지청산금(28,725,000원)은 필요경비에 산입되지 아니하는 것이므로 처분청이 양도소득금액을 계산함에 있어서 위 환지청산금을 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점이 건 심판청구는 환지청산금을 필요경비로 인정하지 않고 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세처분경위를 보면,청구인이 74.7.12 “종전토지”를 개인으로부터 취득하였고, 그후 83.8.8 토지구획정리사업으로 인하여 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOO OO외 1필지 대지로 환지되면서 권리면적 292.5평방미터에 126.8평방미터가 증평되어 총 419.3평방미터의 쟁점토지로 확정됨에 따라 88.2.13 위 증평된 부분에 대한 청산금으로 28,725,000원을 서울특별시에 납부한 후 88.4.11 쟁점토지를 국민주택규모이하의 주택건설업자(개인)에게 양도하고, 양도가액은 쟁점토지 모두 배율방법을 적용한 기준시가로 산정한 반면, 취득가액은, 권리면적부분(292.5평방미터)은 75.1.1 현재의 기준시가로 산정하고, 증평된 부분은 위 청산금 28,725,000원을 필요경비로 계상하여 89.1.25 및 89.6.22에 각각 자산양도차익예정신고 및 양도소득세 과세표준확정신고(양도소득세는조세감면규제법 제62조의 규정에 의하여 면제받고, 양도소득세분 방위세만 신고한 후 납부는 하지 않았음)를 한데 대하여,처분청이 양도 및 취득가액을 기준시가로 산정한 경우에는 취득당시의 등록세 과세표준액의 100분의 7 해당금액만 필요경비로 인정하여야 한다는 이유로 청구인이 필요경비로 산입한 위 환지청산금을 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세분 방위세를 부과하였음이 처분청이 제출한 양도소득세 결정결의서등 관련 서류에 의하여 확인되고 있다.

이에 대하여 청구인은 위 증평된 토지(126.8평방미터)는 그 대금을 서울특별시에 납부하고 취득하였기 때문에 소유하게 된 것이므로 그 취득시 납부한 금액인 28,725,000원은 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장인 바,살피건대,소득세법시행규칙 제16조(환지예정지등의 양도차익계산) 제1항의 규정을 보면, “실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다”라고 규정하면서 그 제1호에 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 그 양도차익을 [환지예정(교부)평수 × 양도시의 평당가액 - (종전토지의 평수 × 취득시의 평당가액 + 기타의 필요경비)]로 하도록 규정하고 있으며,소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호같은법시행령 제170조제1항 및 제4항과같은법시행령 제115조제1항 제1호 (다)목의 규정을 종합하여 보면, 개인간의 거래분에 대한 양도차익계산은 기준시가에 의하되, 취득 및 양도거래중 하나가 국가, 지방자치단체 또는 법인과의 거래이고 다른 하나가 개인과의 거래로서 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 위 국가등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있음을 알 수 있는 바,전시한 이 건 사실관계 및 관련 법규정을 종합하여 고찰하여 볼 때, 우선 “종전토지”가 환지됨에 따른 권리면적(292.5평방미터)에 대해서는 그 실지거래가액이 불분명한 경우이므로 위소득세법시행규칙 제16조제1항 제1호의 규정에 정한 바에 따라 양도차익을 계산하여야 할 것이며, 다음, 환지확정으로 증평된 부분(126.8평방미터)에 대해서는 청구인이 서울특별시에

환지청산금을 납부한 날인 88.2.13을 취득일로 하고 88.4.11을 양도일로 하는 한편, 서울특별시에 환지청산금으로 납부한 28,725,000원을 취득가액으로 하고, 이를 환산하여 산정한 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 판단된다. (국심88서625, 88.8.19 같은뜻임)

6. 결 론이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.