미등기 임대주택의 매각대금에 대한 배분이 적법한지 여부(취소)

대지에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건 및 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 소액임차인에게는 우선변제권이 있음.

1. 처분개요

가. 처분청은 청구외 송OO의 종합소득세 등의 체납으로 2005.1.15. 송OO 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOOO 대지 43.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 압류 등기하였고, 2006.3.9. OOOOOOOO OOOOO에게 쟁점토지의 공매를 의뢰하였으며, 2007.2.21. OOOOOOOO OOOOO은 쟁점토지의 공매로 인한 매각대금 21,792,889원을 1순위 체납처분비 871,230원, 2순위 처분청의 국세 20,921,659원으로 배분하고 청구인에게는 이를 배분하지 아니하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 송OO과 임대차계약을 체결(OOOO O OOOO, OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOOOO)하여 현재까지 쟁점토지 위 부동산에 거주하고 있는 데도 건물이 미등기라는 이유만으로 쟁점토지의 매각대금에서 청구인의 임차보증금 15백만원을 배분금으로 지급하지 아니함은 부당하다.

나. 처분청 의견

주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 채권자보다 우선변제권을 받을 주택임차인은 제1항의 규정에 따른 요건을 갗추었을 경우 우선변제권을 갖게 되지만, 소유권등기가 되지 아니한 임대주택은 그 토지나 그 토지상에 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부당사항이 파악되지 않으므로,주택임대차보호법 제8조의 규정 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임차목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청 등기가 되어야만 가능하다는 대법원의 판례(OOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO)가 있으므로 임차주택이 미등기상태라면 경매대상물건이 되지 못하고 우선변제권의 대상이 되지 못하기 때문에 배분절차에 있어 우선배분받을 수가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점미등기 임대주택의 매각대금에 대한 배분이 적법한지 여부

나. 관련법령

(1)국세기본법 제35조【국세의 우선】

① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에우선하여 징수한다.다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.4.「주택임대차보호법」 제8조또는「상가건물 임대차보호법」 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권(2)주택임대차보호법 제3조【대항력】 ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.제3조의2 【보증금의 회수】②제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.제8조【보증금중 일정액의 보호】

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

(3)주택임대차보호법 시행령 제3조【보증금중 일정액의 범위 등】①법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1천600만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원

3. 그밖의 지역 : 1천200만원②임차인의 보증금중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 부동산 전세계약서(2003.7.8. 작성)를 보면 청구인은 쟁점토지 소유자인 송OO으로부터 2003.7.8.부터 계약기간 2년, 전세보증금 15백만원으로 토지 및 주택건물을 임차하면서 2003.7.10.OOOOO OOOOOOOOO OOOO(OOOO OOOOO, OOOOOOOOOO)를 받았고, 계약기간이 만료된 이후 계약이 자동갱신된 것으로 확인되며, 청구인의 주민등록표를 보면 청구인은 2003.7.8. 위 주택에 전입하여 이 건 심리일(2007.8.16.) 현재까지 거주하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 이 건 주택의 일반건축물대장을 보면 건축물현황에는 층별은 1층, 구조는 목조, 용도는 주택, 면적은 12.56㎡로 되어 있고, 토지등기부등본을 보면 송OO이 2002.11.19. 김OO으로부터 취득한 것으로 되어 있고, 주택건물은 등기되어 있지 아니하다.

(3) 쟁점토지의 공매대금 배분내역은 아래 <표>와 같다.

(4) 처분청은주택임대차보호법 제8조의 규정 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임차목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청 등기가 되어야만 가능하다는 대법원의 판례(OOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO)를 적용하여 쟁점토지의 경우 임차주택이 미등기되어 경매대상물건이 되지 못하고 우선변제권의 대상이 되지 못하기 때문에 배분절차에 있어 우선배분받을 수가 없다고 보아 쟁점토지의 공매대금을 청구인에게 배분하지 아니하였다.

(5) 그러나 최근 대법원의 판례(OOOOOOOOOOOOO OOOO, OOOOOOOOOO)는 “소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니며, 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없으므로 종전에 미등기주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 판례(OOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO)를 변경하기로 한다”고 대법원 전원합의부에서 결정하였다.

따라서, 대지에 대한 경매신청의 등기 전에주택임대차보호법 제3조제1항의 대항요건 및 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 소액임차인인 청구인에 대하여 쟁점토지의 경우 주택이 미등기되어 경매대상물건이 되지 못하여 우선변제권의 대상이 되지 못하기 때문에 배분절차에 있어 우선 배분받을 수가 없다고 보아 쟁점토지의 공매대금을 청구인에게 배분하지 아니함은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.