토지의 평가방법의 적정(기각)

특수관계에 있는 사회복지법인과 교환한 토지에 대한 1개의 감정가액을 시가부인하고 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액과의 차액을 증여받은 것으로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 청구인과 특수관계에 있는 청구외 사회복지법인 OO재단(이하 “청구외법인”이라 한다)과 1999.1.30 토지교환계약을 체결하고, 1999.4.12 청구인 소유의 대구광역시 남구 OO동 OOOOO 대지 419㎡ 등 토지 8필지 758.3㎡(이하 “갑토지”라 한다)를 청구외법인에게 소유권 이전등기를 하여준 다음, 1999.5.13 청구외법인 소유의 대구광역시 남구 OO동 OOOOOO 임야 50,182㎡ 등 2필지 51,570㎡(이하 “을토지”라 하며, 갑토지와 을토지를 합하여 이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하였다. 이에 앞서, 청구인과 청구외법인은 대구광역시 남구청으로부터 토지교환허가를 받기 위하여, 1998.12.11 쟁점토지를 OO감정평가법인에 감정의뢰하였는 바, 처분청은 1998.11.9을 가격시점으로 한 위 OO감정평가법인의 교환토지에 대한 감정가액(이하 “감정가액①”이라 한다)이 갑토지는 348,182,000원으로 개별공시지가(381,896,000원)와 유사하나, 을토지는 288,535,800원으로 개별공시지가(944,136,420원)의 1/3수준으로 이를 시가로 볼 수 없다고 보아, 위 감정가액①을 부인하고, 청구인이 청구외법인과 이 건 토지를 교환하면서 갑토지와 을토지의 개별공시지가 차액인 562,240,420원을 증여받은 것으로 의제하여, 2001.6.30 청구인에게 1999년도분 증여세 141,570,000원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여, 2001.9.5 이의신청을 거쳐, 2001.11.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인과 청구외법인은 위 감정가액①을 근거로 대구광역시 남구청의 토지교환승인을 받은 것이며, 평가액은 갑토지가 348,182,000원, 을토지가 288,535,800원으로, 당초 청구인 소유였던 갑토지의 감정가액이 오히려 59,646,200원 더 높으므로 청구인이 이 건 토지교환시 청구외법인으로부터 교환차액을 증여받은 것으로 본 처분은 부당하다.

(2) 위 감정가액①을 인정할 수 없다면, 청구인은 이 건 과세처분 이후, 세무서 제출용(감정시기는 2001.8.17로 이하 “감정가액②”라 한다) 및 국세심판원 제출용(감정시기는 2001.12.10로 이하 “감정가액③”이라 한다)으로 OO감정원 및 OO감정평가법인에 위 교환토지에 대한 소급감정을 하였는 바, 위 감정가액

② 또는 감정가액③을 위 교환토지의 시가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 위 감정가액①은 1개로 상속세및증여세법시행령 제59조 에 규정된 2이상의 공신력있는 감정평가기관이 한 감정가액이 아니며, 더구나 을토지의 감정가액은 개별공시지가와의 차이가 현저하여 이를 교환당시의 시가를 적절하게 반영하였다고 보기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구법인이 이 건 증여세 과세이후 소급감정한 감정가액

② 및 감정가액③은 평가목적이 증여세 감액을 위한 것이므로 이를 시가로 볼 수 없어 상속세및증여세법 제61조 내지 제65조의 보충적 평가방법에 의하여 청구인의 증여가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 청구인과 특수관계에 있는 청구외법인과 토지를 교환하면서 교환차액을 증여받은 것으로 의제하여 과세한 처분의 당부와

(2) 청구인이 이 건 과세이후 소급감정한 감정가액

② 또는 감정가액③을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 상속세및증여세법(1999.12.28 법률 제6048호로 개정기 이전의 것) 제35조【저가·고가양도시 증여의제】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다.

1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 높은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항 제1호 및 제2호에 규정된 특수관계에 있는 자, 낮은 가액 또는 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. 같은법 시행령 제26조 【저가·고가양도 및 특수관계자의 범위】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. 같은법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 같은법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 같은법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가

2. 건 물 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 청구외법인은 갑토지와 을토지를 교환하기에 앞서 1998.12.11 대구광역시 남구청으로부터 토지교환허가를 받기 위하여 각자의 토지를 OO감정평가법인에 감정의뢰하였는바, 감정목적은 “교환(남구청 제출용)”으로, 가격시점은 1998.11.9로 되어 있으며, 감정가액(감정가액①)은 갑토지 348,182,000원, 을토지 288,535,800원으로 평가되어 있으나, 처분청에서 쟁점토지를 1998.1.1자 개별공시지가로 평가한 가액은 갑토지 381,896,000원, 을토지 944,136,420원이다. 처분청은 위 감정가액①이 갑토지는 348,182,000원으로 교환당시의 개별공시지가 381,896,000원과 유사하나, 을토지는 288,535,800원으로 교환당시의 개별공시지가 944,136,420원의 70%에 미달하여 이를 시가로 볼 수 없다고 보아, 위 감정가액①을 부인하고, 청구인이 청구외법인으로부터 이 건 토지를 교환할 당시의 갑토지와 을토지의 개별공시지가 차액인 562,240,420원을 증여받은 것으로 의제하여 청구인에게 이 건 증여세를 과세하였다. 청구인은 증여세 결정결의일(2001.7.6) 이후, 교환토지에 대한 불복청구에 대비하여 2001.8.17 위 토지를 OO감정원 및 OO감정평가법인에 각각 소급감정(감정가액②)을 하였는 바, 감정목적은 “세무서 제출용”으로, 가격시점은 1999.1.30로 되어 있으며, 감정가액은 OO감정원이 갑토지를 347,962,660원으로, 을토지를 429,045,400원으로, OO감정평가법인이 갑토지를 377,551,200원으로, 을토지를 384,020,400원으로 각각 평가하고 있다.

또한, 청구인은 위 감정가액②가 증여세의 평가기준일(갑토지 양도일 1999.4.12, 을토지 양수일 1999.5.13)로부터 3개월 이내의 감정가액이 아니라는 처분청의 지적에 따라, 이 건 심판청구 이후 국세심판원 제출용으로 2001.12.10 재차 소급감정(감정가액③)을 하였는 바, 감정목적은 “일반거래(시가참고용)”으로, 가격시점은 1999.3.31로 되어 있으며, 감정가액은 OO감정원이 갑토지를 348,642,900원으로, 을토지를 429,045,400원으로, OO감정평가법인이 갑토지를 378,309,500원으로, 을토지를 394,056,800원으로 각각 평가하고 있다.

(2) 쟁점

(1) : 청구인은 청구외법인과 쟁점토지를 교환할 당시에는 증여의 의도가 없었으므로 청구인이 청구외법인과 쟁점토지를 교환하면서 교환차액을 증여받은 것으로 본 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 청구인의 주장요지를 살펴보면, 쟁점토지 교환전의 을토지는 당초 청구인의 조부가 청구외법인에 기증하였던 토지로, 청구외법인은 당초 을토지 위에 노인복지회관을 건립하려 하였으나, 공법상의 제한(공원부지)으로 무산되었고, 이에 청구인이 갑토지를 매입하여 노인복지회관을 건립하려 하였으나, 개인소유의 토지에는 노인복지회관 건립이 불가능함을 알고 청구외법인 소유의 을토지와 청구인 소유의 갑토지를 교환하기로 한 것이며, 사회복지법인은 국가가 보조하는 단체로 재단의 기본재산 처분시에는 관할구청의 허가를 받아야 하므로, 대구광역시 남구청의 토지교환 허가를 받기 위하여 감정을 하게 된 것으로 토지교환을 위한 감정가액은 2개 이상일 필요도 없었고, 증여세 포탈의 목적은 있을 수 없으므로 감정가액①은 이 건 시가로 인정되어야 한다는 주장이다. 청구인이 제출한 자료에 의하면, 쟁점토지 교환전 청구외법인의 소유였던 을토지는 당초 청구인의 조부 도계택이 1966.8.20 취득하여, 1969.7.20 청구외법인에 기증한 토지임이 토지 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 갑토지는 1997.6.16 청구인의 부친인 청구외 도OO 소유의 대구광역시 남구 OO동 OOOOOO외 2필지가 대구광역시 종합건설본부에 수용양도되어 받은 보상금 1,827백만원 중 청구인이 1998.7.22 증여받은 341백만원 등으로, 일본 거주의 청구외 손OO로부터 취득(1998.10.24 소유권 이전등기)한 토지임이 처분청의 조사내용 및 청구인이 제출한 토지대장 등에 의하여 확인된다.

(처분청은 이 건과는 별도로 청구인이 청구인의 부친인 청구외 도OO으로부터 갑토지의 취득자금 341백만원을 증여받은 사실에 대하여 증여세 67,860,000원을 부과하였음) 사회복지사업법 제23조 의 규정에 의하면, 사회복지법인은 사회복지사업에 필요한 재산을 소유하여야 하며, 법인의 기본재산을 처분(매도, 증여, 교환, 임대, 담보제공 또는 용도변경)하고자 하는 경우에는 보건복지부장관의 허가를 받아야 하고, 같은법 시행규칙 제14조 의 규정에 의하면, 사회복지법인이 기본재산의 처분에 관한 허가를 받고자 하는 경우에는 처분하는 기본재산의 감정평가서(교환의 경우에는 취득하는 감정평가서를 포함) 1부를 첨부하여 시·도지사에게 기본재산처분허가신청서를 제출하도록 하고 있음이 확인된다. 대구광역시 남구청의 사회복지법인 기본재산 처분허가에 관한 내부 결재서류를 보면, 을토지는 당초 종합복지회관 건립을 위하여 확보한 재산이었으나, 제반여건(공원부지)상 종합복지회관 건립이 불가능하여 기본재산으로서의 가치를 상실함으로써 재산대체가 필요하며, 갑토지는 청구외법인의 이사인 청구인의 개인 소유이나, 청구외법인의 목적사업(종합복지회관 건립) 추진을 위하여 감정기준 차액에 관계없이 재산대체를 승낙하였으므로, 청구인의 의사를 존중함이 타당하다고 하면서 쟁점토지의 교환으로 청구외법인의 기본재산이 59,646천원 증식되고, 노인종합복지회관 건립을 추진함으로써, 지역 노인복지의 증진에 크게 기여할 것으로 사료되므로 재산대체(교환)를 허가함이 타당하다고 검토한 사실이 확인된다.

위 상속세및증여세법 제35조 및 같은법 시행령 제26조 의 규정에 의하면, 특수관계자로부터 시가보다 30%이상 낮은 가액으로 재산을 양수하는 자에 대하여는 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 의제하도록 규정하고 있고, 같은법 제60조 및 같은법 시행령 제49조 의 규정에 의하면, 평가기준일 전 3월부터 증여세 과세표준 신고기간 중에 2이상의 공신력있는 감정기관이 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있는 것이나 을토지에 대한 감정가액①은 288백만원으로 평가기준일 현재의 개별공시지가(944백만원)에 비하여 1/3수준으로 현저하게 차이가 나고, 감정가액이 1개 뿐이어서 위 상속세및증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조 의 규정에 의한 시가로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 처분청이 청구인과 청구외법인이 쟁점토지를 교환하면서 청구인이 562백만원 상당의 교환차액을 증여받은 것으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점

(2) : 청구인은 위 감정가액①을 시가로 인정할 수 없다면, 청구인이 이 건 과세이후 소급감정한 감정가액

② 또는 감정가액③을 쟁점토지의 시가로 인정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 위에서 살펴본 바와 같이, 청구인은 증여세 결정결의일(2001.7.6) 이후, 교환토지에 대한 불복청구에 대비하여 2차에 걸쳐 OO감정원과 OO감정평가법인에 쟁점토지를 소급감정하였는 바, 2개의 감정평가기관의 감정가액의 평균치를 보면 감정가액②는 갑토지가 362,756,900원, 을토지가 406,532,900원이고, 감정가액③은 갑토지가 363,476,200원, 을토지가 411,551,100원으로 각각 나타나고 있다. 한편, 을토지의 개별공시지가는 1998.1.1현재 944,136,420원에서 2001.1.1현재 853,876,608원으로 약 9.6%하락하였다. 시가에 대하여 공인된 감정기관의 감정평가액이 있는 경우에는 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가의 시점까지 6개월(증여의 경우 3개월) 이상 소급하여 감정평가한 가액이라 하더라도 시가로 볼 수 있는 것이나, 이는 그 감정가액의 신뢰성을 전제로 하는 것이며, 신뢰성 여부는 사안별로 구체적으로 비교검토되어야 할 것이다.(국심93부1731, 1993.12.30 같은 뜻), 이 건 감정가액②와 감정가액③은 청구인이 증여세 결정고지일 이후 불복청구의 목적으로 각각 감정한 것으로 을토지를 각각 406백만원과 411백만원으로 평가하고 있으며, 이는 평가기준일 현재 자연녹지지역, 공원 및 도로저촉 등 을토지의 실제이용상황을 반영하였다고 하고 있으나, 개별공시지가(944백만원)와의 차이가 현저하고, 증여세 납부목적으로 감정평가를 받은 것으로 위 감정가액

② 또는 감정가액③을 상속세및증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조 의 규정에 의한 시가로 인정하기는 어려운 것으로 보인다. 따라서, 이 부분에 대한 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

그러므로 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.