소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정이 89.8.1 개정되기 이전에 토지를 법인으로부터 취득하여 건물을 신축한 후 개인에게 양도한 이 건의 경우 토지의 양도차익을 어떻게 결정한 것인지의 여부(기각)

청구인이 쟁점부동산의 실지양도가액은 170,000,000원은 아니라고 주장하면서도 실지양도가액을 알 수 있는 증빙을 제시하지 아니하고 있어서 그 금액 170,000,000원은 진실된 가액이라고 보여지므로, 토지의 양도가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 과세한 당초처분은 정당함

1. 원처분 개요 청구인은 82.2.6 경기도 과천시 OO동 OOOOO 대지 237.4㎡를 OOOO공사로부터 9,063,000원에 취득(소유권이전등기는 87.1.13 하였음)하여 위 토지에 87.8.4 2층 주택을 신축한 후 위 토지 및 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 89.5.20 OOO에게 양도하고 89.7.28 기준시가로 양도차익을 산정한 후 자산양도차익예정신고·납부를 하였다. 처분청은 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정에 의하여(89.8.1 개정전의 것, 이하 같다) 청구인이 위 토지를 법인으로부터 취득하였으므로 취득가액은 OOOO공사로부터 취득한 실지거래가액 9,063,000원으로 하고, 양도가액은 부동산등기법 제40조 제2항의 규정에 의하여 89.6.27 과천시장의 검인을 받은 계약서(이하 “검인계약서”라 한다)의 토지·건물의 실지양도가액 170,000,000원을 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 양도당시의 기준시가로 안분계산한 125,915,778원으로 하여 양도차익을 계산하였으며, 건물의 취득 및 양도가액은 기준시가로 양도차익을 계산한 후 91.10.6 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 61,704,890원 및 동 방위세 12,483,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.12.4 심사청구를 거쳐 92.3.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 자산양도차익 예정신고를 할 때에 실지양도가액을 확인할 수 있는 매매계약서등을 제시하지 아니하였고, 처분청도 거래상대방에게 우편등으로 거래내용등을 확인한 바 없으므로, 토지의 양도가액은 소득세법 시행령 제170조 제1항 후단 및 같은법 시행규칙 제56조의5 제5항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 쟁점부동산의 실지양도가액은 170,000,000원은 아니라고 주장하면서도 실지양도가액을 알 수 있는 증빙을 제시하지 아니하고 있어서 그 금액 170,000,000원은 진실된 가액이라고 보여지므로, 토지의 양도가액을 소득세법 시행령 제170조 제1항 후단 및 같은법 시행규칙 제56조의5 제5항 제1호의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정이 89.8.1 개정되기 이전에 토지를 법인으로부터 취득하여 건물을 신축한 후 개인에게 양도한 이 건의 경우 토지의 양도차익을 어떻게 결정할 것인가에 다툼이 있다. (건물의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정한 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없음) 나. 소득세법(90.12.31 개정되기 이전의 것) 제193조의2 및 같은법 시행령 제233조의4 와 부동산등기법 제40조 제2항에서 검인계약서에는 실지거래가액을 기재하도록 규정하고 있고, 이 건의 경우 그 검인계약서에 “매매대금”이 170,000,000원으로 기재되어 있어서 그 매매대금은 실지거래가액이라고 판단된다. 더욱이 청구인은 검인계약서에 기재된 170,000,000원은 실지거래가액이 아니라고 주장할 뿐 이와 다른 거래가액을 제시하지 아니하고 있어서 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

다. 이 건의 경우 토지와 건물을 함께 양도하였으나 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되므로 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 토지의 실지양도가액을 산정할 수 있는 것이고, 그 규정에 의하여 계산한 토지의 실지양도가액은 125,915,778원이다.

라. 그러므로 처분청이 토지의 양도차익은 실지취득가액 9,063,000원, 실지양도가액 125,915,778원으로 하여 소득세법 시행령 제170조 제1항 제1호의 규정에 의하여 산정하고, 건물의 양도차익은 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.