부동산의 토지분 양도가액을 환산하여 결정한 당초처분의 당부(기각)

매도증서상의 매도금액이 진실된 것이라고 주장하면서 그 금액에 대한 매수인의 사실확인서만 제시하고 있을 뿐이고, 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료의 제시가 없으므로 기준시가로 과세한 것은 타당함

1. 사실 청구인은 부산직할시 북구 OOO동 OOOOOOO에 거주하는 사람으로서, 76.12.13 같은구 OO동 OOOOO소재 대지 330.6평방미터를 청구외 OOO와 공동으로 취득하여 76.12.23 위 지상에 건물 130.91평방미터를 신축한 후 87.8.22 위 대지 및 건물(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)을 양도하였는 바, 처분청은 88.9.18 양도소득세 8,408,650원 및 동방위세 1,681,730원을 부과처분하자 청구인은 이에 불복, 88.11.2 이의신청, 89.1.11 심사청구를 거쳐 89.5.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점 부동산(청구인 지분은 1/2)의 양도에 따른 양도차익을 결정함에 있어 대지 부분의 양도가액은 취득가액에 의하여 환산한 39,423,340원으로 인정하였으나, 쟁점 부동산의 실지 양도가액은 18,511,320원이고 청구인 지분은 1/2인 9,255,660원이므로 이 금액을 기준으로 대지분 양도가액을 계산하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 관련규정인 소득세법 시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제1항에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있고, 동법시행령 제115조 (기준시가의 결정) 제1항(다)목과 동법시행규칙 제56조의 5 (기준시가등의 계산) 제5항 제2호에서는 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 양도가액계산방법을 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 쟁점 부동산의 토지는 76.12.13 부산시로부터 2,250,000원(이중 청구인 지분 1/2)으로 취득하였음이 확인되고, 양도가액은 청구인이 매도증서상의 금액인 9,255,660원(전부 청구인 지분으로 토지 6,132,630원, 건물 3,123,030원의 합계금액)으로 양도하였다 하나 쟁점 부동산의 토지에 대한 내무부 과세시간표준액에 의한 지가상승율에 의하면 취득시(76.12.13)에는 52등급으로 평방미터당 2,117.4원이었고 양도시(87.8.22)에는 185등급으로 평방미터당 37,100원으로 1,752% 상승한데 비하여 청구인이 실지로 거래하였다고 주장하는 금액의 상승률은 취득시 1,125,000원, 양도시 6,132,630원으로 545% 상승에 불과하므로 매도증서상의 금액으로 실지거래하였다는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 인정되어 처분청이 전시한 법조문에 의해 쟁점 부동산의 토지의 양도가액은 환산하여 결정하고 건물은 건물과세시가표준액에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 부동산의 토지분 양도가액을 환산하여 결정한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 사실관계와 처분청의 과세처분 경위 및 청구인의 주장을 보면, 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 76.12.13 부산직할시 북구 OO동 OOOOO소재 대지 330.6평방미터를 부산직할시로부터 2,250,000원에 취득하여 76.12.23 위 지상에 공장건물 130.91평방미터를 신축한 후 84.9.5 공동소유자인 위 OOO 지분을 청구외 OOO에게 양도하여 쟁점 부동산인 위대지 및 건물을 위 OOO과 청구인이 공동소유하다가 87.8.22 양도하였는 바, 처분청은 양도차익을 계산함에 있어 부산직할시로부터 취득한 대지에 대하여는 취득가액 2,250,000원을 실지거래가액으로 인정하고, 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 않는 경우라고 보아 소득세법 시행령 제115조 (기준시가의 결정) 제1항 제1호 다목 및 동법시행규칙 제56조의 5 (기준시가등의 계산) 제5항의 규정에 의하여 환산한 가액인 39,423,340원으로 인정(청구인 지분은 각각 1/2)하였으며, 건물에 대하여는 취득·양도가액 모두 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 결정하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점 부동산중 대지에 대하여는 취득 및 양도가액 모두를 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다고 주장하면서 쟁점 부동산의 실지양도가액은 18,511,320원이므로 청구인 지분은 그 1/2인 9.255,660원으로서 이 금액을 기준으로 대지분 양도가액을 안분계산하여 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하고 있음을 알 수 있다.

살피건대, 청구인이 주장하는 쟁점 부동산의 양도가액 18,511,320원에 신빙성을 인정할 수 있는지가 문제된다 할 것인 바, 청구인은 통상 임의작성하여 제출하는 것이 관행으로 되어 있는 등기 신청시의 첨부서류인 매도증서상의 매도금액이 진실된 것이라고 주장하면서 그 금액에 대한 매수인의 사실확인서만 제시하고 있을 뿐이고, 위 매도대금이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 당초의 매매계약서라든지, 매매대금의 결제시 주고받은 영수증이나 기타 금융자료의 제시도 하지 못하고 있어 쟁점 부동산이 18,511,320원에 양도되었다고 하는 주장은 그 신빙성을 인정하기 어렵다고 할 것이어서 처분청의 처분이나 국세청장의 의견은 정당하게 수긍이 가고 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.