임대계약을 나누면 상생임대 특례가 되나?

질의1은 지역주택조합 조합원 자격으로 취득한 조합주택의 임대차계약에 관한 것이다. 질의2는 직전임대차계약 요건을 충족한 계약의 기간을 단축하고 동일 임차인과 새 계약을 체결하는 경우다.

직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대계약요건)을 충족한 4년의 임대차계약을 변경하여 작성하는 경우 상생임대주택 특례 적용이 가능함

부동산납세과-2203

귀 질의1의 경우, 우리청의 기존해석사례(서면-2022-법규재산-4639, 2022.12.28.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2022-법규재산-4639, 2022.12.28.

귀 서면질의의 경우, ｢주택법｣ 제2조 제11호에 따른 지역주택조합의 조합원

자격으로 취득하는 조합주택(이하 “조합주택”)의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조 제1항 제4호에 따라 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)로 하는 것이며, 국내에 1조합주택을 소유한 1세대가 해당 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 해당 조합주택에 대하여 임차인과 임대차계약(이하 “해당 임대차계약”)을 체결하고 해당 임대차계약에 의한 임대보증금으로 해당 조합주택에 대한 분양 잔금을 청산한 경우로서 해당 임대차계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 같은 항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣에 해당하는 것입니다.

귀 질의2의 경우, 기획재정부의 기존해석사례(기획재정부 재산세제과-952, 2023.08.10.)의 (질의3)을 참고하시기 바랍니다.

○ 기획재정부 재산세제과-952, 2023.08.10.

(질의3) 소득령§155의3의 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대계약요건)을 충족한 임대기간이 “3년”인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경후 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우,각각 분리된 임대차계약을 직전․상생임대차계약으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는지 여부

(제1안) 특례규정 적용 가능

(제2안) 특례규정 적용 불가

[회신] 귀 질의의 대하여 질의3은 제1안이 타당합니다.

질의

1. 조합주택의 사용승인서 교부일 후 임대차계약을 체결하고 그 보증금으로 분양 잔금을 청산하면 직전 임대차계약에 해당하는가.

2. 직전임대차계약 요건을 충족한 임대차계약의 기간을 단축한 후 동일 임차인과 다시 계약하면 특례를 적용할 수 있는가.

회답

1. 조합주택의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조 제1항 제4호에 따른 사용승인서 교부일로 한다. 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았다면 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 한다. 사용승인서 교부일 후 체결한 임대차계약의 보증금으로 분양 잔금을 청산하고 그 계약이 같은 시행령 제155조의3 제1항 제4호의 임대기간 요건을 충족하면 같은 항 제1호의 ｢직전 임대차계약｣에 해당한다.

2. 특례규정 적용이 가능하다는 제1안이 타당하다.

국세청 법령해석 서면-2024-부동산-3115 (2025.12.23 회신), "임대계약을 나누면 상생임대 특례가 되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/200000000000017130/