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자동말소된 임대주택에도 양도소득세 특례가 적용되는가?

국세청 공식 회신문서번호 사전-2024-법규재산-0768회신일 세목 조세특례회신 후 개정
1. 질문자동말소된 임대주택에도 양도소득세 특례가 적용되는가?2. 공식 회신국세청 · 2024.12.313. 다툰 결과0건 직접 · 9건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신

2023.2.28. 이후 양도해도 종전 규정에 따른 특례를 적용할 수 있다.

자동말소된 장기일반민간임대주택의 특례 적용과 임대기간 계산 방법을 물었다. 2023.2.28. 이후 양도해도 종전 규정에 따른 특례를 적용할 수 있다. 2020.12.31. 전 등록한 주택이어야 하며 임대기간은 구 시행령에 따라 계산한다.

근거 조문 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항 조세특례제한법 제97의3조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 민간임대주택에 관한 특별법(2026.01.02 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 1
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2024.07.10 → 현재 시행본 2026.07.01

    조세특례제한법 제97의3조: 회신 당시 7개 문장·단위에서 현재 7개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2024년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때…

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때…

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 문구 동일회신 당시 시행본 2024.02.17 → 현재 시행본 2025.06.04

    민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

거주자는 2020.12.31. 이전 장기일반민간임대주택을 임대등록하였고 이후 해당 등록이 자동말소되었다. 해당 주택은 2023.2.28. 이후 양도된다. 일부 임대주택은 2019.2.12. 전에 단기임대주택에서 준공공임대주택으로 변경신고되었다.

질의요지

2020.12.31. 이전 민간임대주택법에 따라 임대등록한 장기일반민간임대주택이 자동말소된 이후 2023.2.28. 이후 양도하는 경우에도 8년간 임대한 것으로 보아 종전규정을 적용할 수 있는 것임

회답

법규과-3307(2024.12.31.)

본문(원문)

귀 사전답변의 (질의1)의 경우, 거주자가 2020.12.31. 이전「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대등록한 장기일반민간임대주택이 같은 법 제6조제5항에 따라 자동말소된 경우로서, 해당 주택을 2023.2.28. 이후 양도하는 경우에도, 「(구)조세특례제한법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33264호로 개정되기 전의 것)」제97조의3제2항을 적용하여 「(구)조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)」97조의3을 적용할 수 있는 것입니다.

(질의2)의 경우, 「(구)조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)」제97조의3의 특례범위인 「임대기간 중 발생한 양도차익」을 계산함에 있어 임대기간은 「(구)조세특례제한법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33264호로 개정되기 전의 것)」제97조의3제4항을 적용하여 계산하는 것이고,

‘19.2.12. 전에 단기임대주택에서 준공공임대주택으로 변경신고한 임대주택의 임대기간 계산방법은 「서면-2018-부동산-650, 2018.12.07.」를 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2018-부동산-0650, 2018.12.07.

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택을「조세특례제한법」제97조의3에 해당하는 장기일반민간임대주택등으로 등록하는 경우 장기일반민간임대주택등의 임대기간은 5년의 범위에서 단기민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 포함하여 산정하는 것입니다.

정제 정리

질의

1. 2020.12.31. 전에 등록한 장기일반민간임대주택이 자동말소된 후 2023.2.28. 이후 양도된 경우 특례 적용 여부.

2. 임대기간 중 발생한 양도차익과 변경신고한 임대주택의 임대기간 계산 방법.

회답

1. 「(구)조세특례제한법 시행령」 제97조의3제2항을 적용하여 「(구)조세특례제한법」 제97조의3을 적용할 수 있습니다.

2. 임대기간은 같은 시행령 제97조의3제4항을 적용해 계산합니다. 단기민간임대주택의 임대기간은 5년 범위에서 그 기간의 100분의 50을 포함하여 산정합니다.

원문이 참조한 다른 해석

  • 서면-2018-부동산-0650 단기임대주택의 임대기간을 장기임대에 합산하나?
  • 서면-2018-부동산-650 (게시판 미보유)

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 사전-2024-법규재산-0768 (<time datetime="2024-12-31">2024.12.31</time> 회신), "자동말소된 임대주택에도 양도소득세 특례가 적용되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/200000000000009020/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 200000000000009020)
원 제목
2023.2.28. 이후 양도하는 자동말소된 장기일반민간임대주택의 조특법§97의3 적용 방법
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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