신탁·임대차 거래가 차입이면 부가가치세는 어떻게 되나?

위탁자가 토지와 건물을 신탁회사에 관리처분 신탁하고, 신탁회사는 이를 투자신탁 펀드에 임대하며 펀드는 위탁자에게 전대했다. 펀드가 임대료를 선납하면 기존 대출금 상환에 우선 사용하고, 신탁 종료 후 재산은 위탁자에게 귀속되는 구조다.

사업용부동산의 신탁 및 임대차를 통한 일련의 거래가 사실상 자금차입거래로 확인되는 경우 실질과세원칙에 따라 매매거래 및 임대차 거래가 아닌 자금의 대여 및 이자의 지급으로 보는 것임

법령해석과-1748

사업자(이하 “위탁자”라 함)가 토지 및 건물(이하 “신탁재산”이라 함)을 「신탁법」에 따라 신탁회사에 신탁(부동산 관리처분 신탁에 해당함)하면서 신탁회사가 「자본시장과 금융투자업에 과한 법률」에 따라 금융위원회에 등록한 집합투자기구(이하 “투자신탁 펀드”라 한다)에 임대하고 투자신탁 펀드가 위탁자에게 전대하는 계약을 체결한 경우로서 투자신탁 펀드가 신탁기간 동안의 임대료를 선납하면 그 금액을 위탁자의 기존 대출금 상환에 우선 사용하여야 하며, 신탁재산에 대한 자본적 지출, 유지·관리비, 제세공과금을 부담하고 신탁계약이 종료되면 위탁자의 재산이 되는 등 신탁, 임대차, 전대차거래가 하나의 거래로서 신탁재산에 대한 실질적 통제권이 이전되지 아니하는 차입거래에 해당하는 경우에는 신탁회사 및 투자신탁 펀드가 임대료 및 전대료 명목으로 수수하는 금전 중 차입금 상당액을 제외한 이자상당액은 「부가가치세법」 제26조제1항제11호에 따른 금융·보험용역 대가에 해당하는 것임

질의

사업용부동산의 신탁 및 임대차를 통한 일련의 거래가 사실상 자금차입거래인 경우 부가가치세를 어떻게 적용하는지 여부.

회답

신탁, 임대차 및 전대차 거래가 하나의 거래로서 신탁재산에 대한 실질적 통제권이 이전되지 않는 차입거래에 해당하면, 신탁회사 및 투자신탁 펀드가 임대료 및 전대료 명목으로 수수하는 금전 중 차입금 상당액을 제외한 이자상당액은 「부가가치세법」 제26조제1항제11호에 따른 금융·보험용역 대가에 해당합니다.

이유

투자신탁 펀드가 신탁기간 동안의 임대료를 선납하고 그 금액을 위탁자의 기존 대출금 상환에 우선 사용해야 하며, 신탁재산의 자본적 지출·유지관리비·제세공과금을 부담하고 신탁 종료 후 위탁자의 재산이 되는 등 신탁재산에 대한 실질적 통제권이 이전되지 않는 거래이기 때문입니다.

국세청 법령해석 사전-2015-법령해석부가-0209 (2015.07.20 회신), "신탁·임대차 거래가 차입이면 부가가치세는 어떻게 되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000185215/