자가 신축한 미분양주택도 과세특례가 적용되는가?

국세청 공식 회신문서번호 재산세과-549회신일 2009.10.26세목 조세특례회신 후 개정

1. 질문자가 신축한 미분양주택도 과세특례가 적용되는가?2. 공식 회신국세청 · 2009.10.263. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문1개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2009.10.26

특례 요건에 해당하는 미분양주택을 2채 이상 취득해도 적용되며, 자가 신축주택 양도에도 적용된다.

보유 토지에 주택 2채를 신축할 때 미분양주택 과세특례와 토지분 감면액 계산을 물었다. 특례 요건에 해당하는 미분양주택을 2채 이상 취득해도 적용되며, 자가 신축주택 양도에도 적용된다. 토지의 감면대상 양도소득금액은 취득일과 양도일 등의 기준시가를 사용해 계산한다.

근거 조문 조세특례제한법 제98의3조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0

문구 변경회신 당시 시행본 2009.10.02 → 현재 시행본 2026.07.01
조세특례제한법 제98의3조: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 12개로 바뀌었다(수정 1개 · 신설 11개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제98조의3 (미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제98조의3(미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

보유하던 토지에 2채의 주택을 신축하는 경우이다. 자기가 건설한 신축주택을 양도할 때 토지분 감면대상 양도소득금액의 계산이 문제 되었다.

질의요지

「조세특례제한법」 제98조의3 규정은 동조 제1항 또는 제2항에 해당하는 미분양주택을 2채 이상 취득하는 경우에도 적용됨

본문(원문)

「조세특례제한법」 제98조의3 규정은 동조 제1항 또는 제2항에 해당하는 미분양주택을 2채 이상 취득하는 경우에도 적용되며, 제2항에 따라 자기가 건설한 신축주택을 양도하는 경우 토지의 감면대상 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역은 당해 금액의 60%)은 아래 「같은법 시행령」 제40조 제1항에 따라 계산함

양도소득금액1) × [(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가2)- 취득당시의 기준시가3)) / (양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가4))]

1) 토지분 양도소득금액

2) 신축주택 취득일(자가건설의 경우 사용승인․사용검사․임시사용승인일을 말함. 이하 같음)부터 5년이 되는 날의 토지 기준시가. 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도당시 토지 기준시가

3) 신축주택 취득일의 토지 기준시가

4) 토지 취득당시의 기준시가

정제 정리

질의

보유하던 토지에 2채의 주택을 신축하는 경우 미분양주택 과세특례와 토지의 감면대상 양도소득금액 계산방법.

회답

「조세특례제한법」 제98조의3 규정은 같은 조 제1항 또는 제2항에 해당하는 미분양주택을 2채 이상 취득하는 경우에도 적용된다.

제2항에 따라 자기가 건설한 신축주택을 양도하는 경우 토지의 감면대상 양도소득금액은 다음과 같이 계산한다. 수도권과밀억제권역 안의 지역은 해당 금액의 60%이다.

양도소득금액 × [(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가) / (양도 당시의 기준시가 - 토지 취득 당시의 기준시가)]

1. 양도소득금액: 토지분 양도소득금액

2. 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가: 신축주택 취득일부터 5년이 되는 날의 토지 기준시가. 5년 이내 양도하는 경우에는 양도 당시 토지 기준시가

3. 취득 당시의 기준시가: 신축주택 취득일의 토지 기준시가

4. 토지 취득 당시의 기준시가: 토지 취득 당시의 기준시가

자가건설의 신축주택 취득일은 사용승인·사용검사·임시사용승인일을 말한다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

조세특례제한법 제98의3조 (미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
같은법 시행령 제40조제1항 (자동 해소 실패)

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재산세과-549 (<time datetime="2009-10-26">2009.10.26</time> 회신), "자가 신축한 미분양주택도 과세특례가 적용되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000140463/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000140463)
원 제목: 보유하던 토지에 2채의 주택을 신축하는 경우 미분양주택 과세특례
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10