신탁사·시공사와 계약해도 미분양주택 특례를 받나?

국세청 공식 회신문서번호 재산세제과-1095회신일 2009.06.22세목 조세특례회신 후 개정 보관 문서

검색 색인 제외 보관본. 질문·답·공식 본문·회신일·해소된 근거 조문 중 일부가 검색 품질 기준을 충족하지 않는다. 아래에 남은 공식 원문과 출처 링크를 확인한다.

1. 질문신탁사·시공사와 계약해도 미분양주택 특례를 받나?2. 공식 회신국세청 · 2009.06.223. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문1개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2009.06.22

시행사가 시공사를 수익자로 처분신탁한 뒤 체결한 계약도 양도소득세 과세특례를 적용받는다.

신탁사 및 시공사와 수분양자가 분양계약을 맺은 경우 미분양주택 특례 적용 여부를 물었다. 시행사가 시공사를 수익자로 처분신탁한 뒤 체결한 계약도 양도소득세 과세특례를 적용받는다. 신탁사와 시공사가 연대해 체결한 계약서에 날인하고 확인대장은 시공사가 작성·보관한다.

근거 조문 조세특례제한법 제98의3조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0

문구 변경회신 당시 시행본 2009.05.21 → 현재 시행본 2026.07.01
조세특례제한법 제98의3조: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 12개로 바뀌었다(수정 1개 · 신설 11개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제98조의3 (미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고,…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제98조의3(미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

시행사는 시공사가 공사대금을 받도록 시공사를 수익자로 하여 신탁사와 처분신탁을 했다. 이후 신탁사 및 시공사와 수분양자 사이에 아파트 분양계약이 체결됐다.

질의요지

신탁사 및 시공사와 수분양자간에 분양 계약을 체결한 경우 조세특례제한법 제98조의3을 적용받을 수 있음.

본문(원문)

1. 시공사가 아파트 시공에 따른 공사대금을 수령하기 위하여 시행사가 시공사를 수익자로 하여 신탁사와 처분신탁을 한 후 신탁사 및 시공사와 수분양자간에 분양(매매) 계약을 체결한 경우도「조세특례제한법」제98조의3에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받게 됩니다.

2. 미분양주택임을 확인하는 날인의 대상은 시공사와 신탁사가 연대하여 수분양자와 체결한 분양계약서이며, 미분양주택 확인대장(사업주체용)은 시공사가 작성․보관하는 것임을 알려 드립니다.

정제 정리

질의

신탁사 및 시공사와 수분양자 사이에 분양계약을 체결한 경우 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부.

회답

1. 시공사가 아파트 시공에 따른 공사대금을 받기 위해 시행사가 시공사를 수익자로 하여 신탁사와 처분신탁을 한 후 신탁사 및 시공사와 수분양자 사이에 분양계약을 체결한 경우에도 「조세특례제한법」제98조의3에 따른 미분양주택 취득자의 양도소득세 과세특례를 적용받습니다.

2. 미분양주택임을 확인하는 날인의 대상은 시공사와 신탁사가 연대하여 수분양자와 체결한 분양계약서이며, 미분양주택 확인대장(사업주체용)은 시공사가 작성·보관합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

조세특례제한법 제98의3조 (미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재산세제과-1095 (<time datetime="2009-06-22">2009.06.22</time> 회신), "신탁사·시공사와 계약해도 미분양주택 특례를 받나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000137806/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000137806)
원 제목: 신탁사 및 시공사와 수분양자간에 분양 계약을 체결한 경우
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10