매입임대주택과 오피스텔을 합산배제할 수 있나?

기존임대주택을 합산배제받던 임대사업자가 2005년 1월 5일 후 주택을 추가 취득했다. 사후 취득분을 포함해 5호를 임대하는 경우와 주거용 오피스텔도 함께 검토했다.

과세기준일 현재 지자체에 임대사업자등록 및 세무서에 주택임대업 사업자등록을 한 자로서 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 각목의 요건을 갖춘 5호 이상의 주택은 매입임대주택으로 합산배제 받을 수 있는 것이며, 오피스텔은 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 할 수 없으므로 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임

종합부동산세 시행령 제3조 제1항 제3호에 따라 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 합산배제의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택(이하 기존임대주택)을 합산배제 받고 있을 경우, 2005년 1월 5일 후에 취득한 1호의 주택은 기존임대주택 수에 포함될 수 없는 것임

3호의 임대주택에서 2호의 임대주택을 사후에 취득하여 5호의 주택을 임대하고 있을 경우, 과세기준일 현재 지자체에 임대사업자등록 및 세무서에 주택임대업 사업자등록을 한 자로서 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 각목의 요건(주택공시가격 3억원 이하이고 국민주택규모 이하인 주택을 10년 이상 계속 임대)을 갖춘 5호 이상의 주택은 매입임대주택으로 합산배제 받을 수 있는 것임

따라서, 임대주택 수 5호에 미달하는 경우 매입임대주택에 대한 합산배제 규정을 적용할 수 없으며, 매입임대주택의 요건을 충족한 이후부터 합산배제 규정을 적용할 수 있으므로 요건을 충족하기 이전의 종합부동산세는 환급되지 않는 것임

다세대 주택은 각각 1호의 주택으로 보므로 종합부동산세법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택에 해당되며, 주거용으로 임대하는 건축법상 업무시설인 오피스텔은 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 할 수 없으므로 종합부동산세법 시행령 제3조에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임

질의

기존임대주택에 추가 취득 주택을 포함할 수 있는지와 매입임대주택 및 주거용 오피스텔의 합산배제 여부.

회답

1. 종합부동산세 시행령 제3조 제1항 제3호에 따라 2005년 1월 5일 이전부터 임대하던 기존임대주택을 합산배제 받고 있을 경우, 2005년 1월 5일 후에 취득한 1호의 주택은 기존임대주택 수에 포함될 수 없는 것임.

2. 과세기준일 현재 지자체에 임대사업자등록 및 세무서에 주택임대업 사업자등록을 한 자로서 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 각목의 요건을 갖춘 5호 이상의 주택은 매입임대주택으로 합산배제 받을 수 있는 것임.

3. 임대주택 수 5호에 미달하는 경우 합산배제 규정을 적용할 수 없고, 요건을 충족하기 이전의 종합부동산세는 환급되지 않는 것임.

4. 다세대 주택은 각각 1호의 주택으로 보며, 주거용으로 임대하는 건축법상 업무시설인 오피스텔은 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 할 수 없으므로 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임.

국세청 법령해석 종합부동산세과-51 (2009.12.23 회신), "매입임대주택과 오피스텔을 합산배제할 수 있나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000137794/