차입금이 있는 분양권 증여가액은 어떻게 계산하나?

남편이 소유한 아파트분양권의 중도금 등을 부인에게서 차입한 금전으로 납부한 뒤 분양권을 부인에게 증여하였다. 금전이 증여인지 일시 차입인지는 구체적인 사실관계에 따라 판단한다.

아파트 분양권을 소유한 남편이 아내로부터 금전을 차입하여 중도금 등으로 불입한 후 당해 아파트 분양권을 아내에게 증여하는 경우 증여세 과세가액은 증여일 현재 평가액에서 차입금을 차감하여 산정함

1.「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동, 당해 권리와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

2. 남편이 실질소유자로서 취득한 아파트분양권에 대한 매수대금과 중도금 등을 부인의 금전으로 지급하고 아파트분양권을 부인의 소유로 명의 변경한 경우에는 남편은 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 부인은 분양권을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트 분양권을 소유한 남편이 부인으로부터 자금출처가 확인되는 금전을 차입하여 중도금 등으로 불입한 후 당해 아파트 분양권을 부인에게 증여하는 경우에는 증여일 현재 당해 아파트 분양권을 위“2.”와 같이 평가한 가액에서 차입한 금액을 차감한 가액을 부인이 증여받은 것으로 보는 것입니다. 귀 질의의 경우 불입한 중도금 등을 남편이 부인으로부터 증여받았는지 또는 일시 차입하였는지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 판단하는 것입니다.

질의

부인에게서 금전을 차입하여 중도금 등을 납부한 뒤 아파트분양권을 부인에게 증여할 때 증여재산가액 산정방법.

회답

1. 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄 상당액을 합하여 평가합니다. 프리미엄은 불특정 다수인 사이에 통상 지급되는 금액으로, 거래상황과 가격변동 및 유사 권리의 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 판단합니다.

2. 남편이 실질소유자인 분양권의 대금을 부인의 금전으로 지급하고 부인 명의로 변경하면 남편은 대금 등을, 부인은 분양권을 각각 증여받은 것으로 봅니다.

3. 다만, 자금출처가 확인되는 금전을 부인에게서 차입해 중도금 등을 낸 뒤 분양권을 증여하면 평가액에서 차입금을 차감한 가액을 부인이 증여받은 것으로 봅니다. 증여인지 일시 차입인지는 구체적인 사실관계에 따라 판단합니다.

국세청 법령해석 재산세과-1230 (<time datetime="2009-06-19">2009.06.19</time> 회신), "차입금이 있는 분양권 증여가액은 어떻게 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000130810/