시가 없는 임대 부동산의 증여가액은 어떻게 평가하나?

시가가 확인되지 않고 근저당권 담보 채권액이 임대료 등을 기준으로 평가한 가액보다 적은 증여재산이다. 토지와 건물 모두에 임대차계약이나 근저당권이 설정됐지만 귀속이 구분되지 않은 경우도 포함한다.

증여재산의 시가가 확인되지 않은 경우로서 근저당권에 의하여 담보된 채권액이 임대료 등을 기준으로 평가한 가액보다 적은 경우 증여재산의 평가는 상속세및증여세법(1998.12.28, 법률 제5582호로 개정된 것) 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(귀 질의의 경우 토지는 공시지가, 건물은 시가표준액)과 같은법 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료 등을 기준으로 평가한 가액 중 큰 금액을 적용하는 것이며, 토지와 건물 모두를 대상으로 임대차계약이나 근저당권이 설정되었으나 그 귀속이 구분되지 아니한 경우 전체 평가액을 토지와 건물의 가액비율에 따라 안분함

1. 귀 질의와 같이 증여재산의 시가가 확인되지 않은 경우로서 근저당권에 의하여 담보된 채권액이 임대료 등을 기준으로 평가한 가액보다 적은 경우 증여재산의 평가는 상속세및증여세법(1998.12.28, 법률 제5582호로 개정된 것) 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(귀 질의의 경우 토지는 공시지가, 건물은 시가표준액)과 같은법 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료 등을 기준으로 평가한 가액 중 큰 금액을 적용하는 것이며, 토지와 건물 모두를 대상으로 임대차계약이나 근저당권이 설정되었으나 그 귀속이 구분되지 아니한 경우 전체 평가액을 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의한 토지와 건물의 가액비율에 따라 안분함.

2. 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액에 상당하는 가액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세되는 것이나, 당해 재산이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대1주택에 해당하는 경우 양도소득세를 비과세함.

질의

시가가 확인되지 않고 근저당권 담보 채권액이 임대료 기준 평가액보다 적은 증여재산의 평가방법과 인수채무의 과세방법은 무엇인지.

회답

1. 상속세및증여세법(1998.12.28, 법률 제5582호로 개정된 것) 제61조 제1항 내지 제6항에 따라 평가한 가액과 같은법 제61조 제7항에 따른 임대료 등을 기준으로 평가한 가액 중 큰 금액을 적용합니다. 토지와 건물 모두를 대상으로 임대차계약이나 근저당권이 설정되었으나 그 귀속이 구분되지 않으면 전체 평가액을 같은법 제60조 내지 제65조에 따른 토지와 건물의 가액비율로 안분합니다.

2. 증여재산에 담보된 채무 중 수증자가 인수한 금액에 상당하는 가액은 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 다만, 해당 재산이 소득세법 제89조 제3호의 1세대1주택에 해당하면 양도소득세를 비과세합니다.

국세청 법령해석 재산상속46014-1797 (1999.10.06 회신), "시가 없는 임대 부동산의 증여가액은 어떻게 평가하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000130542/