재건축아파트 분양에는 어떤 세금이 과세되나?

조합원이 토지와 건물을 재건축조합에 현물출자하고 관리처분계획에 따라 재건축아파트를 분양받는다. 조합은 일반인에게 상가와 잔여 주택도 분양한다.

재건축사업으로 조합원 소유의 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행의 완료로 동 조합측으로부터 관리처분계획에 의하여 재건축아파트를 분양받는 것은 환지로 보아 당초 부수토지의 감소분에 대하여 양도소득세가 과세되지 아니하는것이나 환지청산금을 교부받는 부수토지 감소분에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것임.

이때 재건축조합이 관리처분계획에 의하여 조합원에게 분양하는 주택과 상가는 그 규모에 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나 조합원이 아닌 일반인에게 상가와 잔여 주택중 국민주택규모 초과분 (전용면적 85㎡ 초과분)을 분양하는 것은 부가가치세가 과세되는 것이며, 또한 동조합이 일반인에게 상가와 잔여주택(국민주택규모 이하의 주택포함)을 분양함으로써 발생하는 소득에 대하여는 사업소득으로서 종합소득세가 과세되는 것임.

1. 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호(1994.07.30 개정법률)의 규정에 의한 재건축사업으로 조합원 소유의 토지 건물을 재건축조합에 현물출자 하고 사업시행의 완료로 동 조합측으로부터 관리처분계획에 의하여 재건축아파트를 분양받는 것은 환지로 보아 당초 부수토지의 감소분에 대하여 양도소득세가 과세되지 아니됨.

2. 이때 재건축조합이 관리처분계획에 의하여 조합원에게 분양하는 주택과 상가는 그 규모에 관계없이 부가가치세법 제6조의 “재화의공급”에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나 조합원이 아닌 일반인에게 상가와 잔여 주택중 국민주택규모 초과분(전용면적 85㎡ 초과분)을 분양하는 것은 부가가치세가 과세되는 것이며, 또한 동조합이 일반인에게 상가와 잔여주택(국민주택규모 이하의 주택포함)을 분양함으로써 발생하는 소득에 대하여는 사업소득으로서 종합소득세가 과세됨.

3. 귀 질의중 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 재건축아파트의 소유권 이

질의

재건축조합이 조합원과 일반인에게 아파트·상가를 분양할 때 어떤 세금이 과세되는지.

회답

1. 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호(1994.07.30 개정법률)의 재건축사업으로 조합원 소유 토지·건물을 조합에 현물출자하고, 사업 완료 후 관리처분계획에 따라 재건축아파트를 분양받는 것은 환지로 보아 당초 부수토지 감소분에 양도소득세가 과세되지 아니함.

2. 재건축조합이 관리처분계획에 따라 조합원에게 분양하는 주택과 상가는 규모와 관계없이 부가가치세법 제6조의 “재화의공급”에 해당하지 않아 부가가치세가 과세되지 아니함. 일반인에게 분양하는 상가와 잔여 주택 중 국민주택규모 초과분(전용면적 85㎡ 초과분)은 부가가치세가 과세되며, 일반인에게 상가와 잔여주택을 분양하여 발생하는 소득은 사업소득으로 종합소득세가 과세됨.

3. 귀 질의 중 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 재건축아파트의 소유권 이

국세청 법령해석 재일46014-2039 (1995.08.10 회신), "재건축아파트 분양에는 어떤 세금이 과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000126938/