철거 건물 비용과 나대지 공제는 어떻게 처리하나요?

국세청 공식 회신문서번호 재일46014-2922회신일 1994.11.11세목 양도소득세회신 후 개정 보관 문서

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1. 질문철거 건물 비용과 나대지 공제는 어떻게 처리하나요?2. 공식 회신국세청 · 1994.11.113. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문1개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 1994.11.11

실지거래가액 계산 시 건물 취득가액과 철거비용의 합계에서 잔설처분가액을 뺀 금액을 필요경비로 산입한다.

건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만 양도할 때 필요경비와 장기보유특별공제를 묻는 사안이다. 실지거래가액 계산 시 건물 취득가액과 철거비용의 합계에서 잔설처분가액을 뺀 금액을 필요경비로 산입한다. 양도일 현재 나대지라도 자진철거로 유휴토지가 된 경우에는 규정에 따라 장기보유특별공제 대상이 된다.

근거 조문 소득세법 시행령 제46의3조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0

조문 이동·변경회신 당시 시행본 1994.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 시행령 제46의3조: 제46의3조에서 제159의4조로 이동하고 회신 당시 3개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개 · 삭제 2개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제46조의3 (장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지) 법 제23조제2항제2호에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제159조의4(장기보유특별공제) 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다) 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

토지와 건물을 함께 취득한 뒤 토지 이용의 편의를 위해 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만 양도하였다. 양도소득금액은 실지거래가액으로 계산한다.

질의요지

토지와 건물을 함께 취득하였으나 토지의 이용편의를 위하여 그 건물을 철거하고 나대지 상태로서 토지만을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하는 경우 철거된 건물을 취득가액과 철거비용의 합계액에서 잔설처분가액을 차감한 금액을 양도 자산의 필요경비로 산입하는 것이고, 나대지더라도 장기보유특별공제 대상이 되는 것임

본문(원문)

1. 토지와 건물을 함께 취득하였으나 토지의 이용편의를 위하여 그 건물을 철거하고 나대지상태로서 토지만을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하는 경우에는 철거된 건물을 취득가액과 철거비용의 합계액에서 잔설처분가액을 차감한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것이나, 이에 해당하는지 여부에 대하여는 소관세무서장이 그 사실을 조사하여 판단하는 것이며,

2. 귀 질의 나.의 경우, 양도일 현재 나대지이더라도 취득 후 지상건물을 자진철거하여 유휴토지 등에 해당하게 된 경우에는 그 철거한 날부터 년간은 유휴토지 등으로 보지 아니하므로, 소득세법시행령 제46조의 3의 규정에 따라서 장기보유특별 공제대상이 되는것임.

정제 정리

질의

1. 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만 양도할 때 철거 건물 관련 금액의 필요경비 산입 방법.

2. 양도일 현재 나대지인 토지의 장기보유특별공제 여부.

회답

1. 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계에서 잔설처분가액을 차감한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 해당 여부는 소관세무서장이 사실을 조사하여 판단한다.

2. 취득 후 지상건물을 자진철거하여 유휴토지 등에 해당하게 된 경우에는 그 철거한 날부터 년간 유휴토지 등으로 보지 않으므로 장기보유특별공제 대상이 된다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 시행령 제46의3조 법령 페이지 govbrief.kr (회신 당시 조문 번호, 현행 조문 페이지 없음) 이 법령을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재일46014-2922 (<time datetime="1994-11-11">1994.11.11</time> 회신), "철거 건물 비용과 나대지 공제는 어떻게 처리하나요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000093290/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000093290)
원 제목: 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만 양도한 경우의 양도소득금액 계산
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10