아파트 권리와 담보 증여재산은 어떻게 평가하나?

국세청 공식 회신문서번호 재산상속46014-657회신일 2000.05.31세목 상속증여세회신 후 개정

1. 질문아파트 권리와 담보 증여재산은 어떻게 평가하나?2. 공식 회신국세청 · 2000.05.313. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2000.05.31

시가 산정이 어려우면 공동주택은 국세청기준시가로, 아파트 취득권리는 불입액과 프리미엄의 합계로 평가한다.

공동주택과 아파트 취득권리 등 증여재산의 평가방법을 물었다. 시가 산정이 어려우면 공동주택은 국세청기준시가로, 아파트 취득권리는 불입액과 프리미엄의 합계로 평가한다. 근저당권이나 임대차계약이 있으면 해당 평가액과 법정 평가액을 비교해 큰 금액을 적용한다.

근거 조문 상속세 및 증여세법 제61조제7항 상속세 및 증여세법 제66조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 상속세 및 증여세법(2026.01.02 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0

삭제·이동 확인회신 당시 시행본 2000.01.12 → 현재 시행본 2026.01.02
상속세 및 증여세법 제61조 제7항: 회신 당시 인용 단위가 현재 조문에는 없다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
⑦사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
해당 문구 없음
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 변경회신 당시 시행본 2000.01.12 → 현재 시행본 2026.01.02
상속세 및 증여세법 제66조: 회신 당시 5개 문장·단위에서 현재 5개로 바뀌었다(수정 4개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제66조(저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례) 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

타인으로부터 재산을 무상으로 이전받은 경우가 전제되었다. 증여재산에 근저당권이나 임대차계약 등이 설정된 상황도 제시되었다.

질의요지

증여재산은 시가에 의하여 평가하는 것이나, 시가의 산정이 어려운 경우 공동주택은 국세청 기준시가, 아파트를 취득할 수 있는 권리는 증여일까지 불입한 금액과 프리미엄을 합한 금액으로 평가하는 것임.

본문(원문)

타인으로부터 무상으로 재산을 이전받은 경우 등기원인에 관계없이 증여세가 과세되는 것이며, 증여재산은 시가에 의하여 평가하는 것이나 시가의 산정이 어려운 경우 공동주택은 국세청기준시가, 아파트를 취득할 수 있는 권리는 증여일까지 불입한 금액과 프리미엄을 합한 금액으로 평가하는 것입니다. 또한, 증여재산에 근저당권, 임대차계약 등이 설정된 경우 위의 방법에 의하여 평가한 금액과 상속세및증여세법 제61조제7항 또는 같은법제66조의 규정에 의하여 평가한 금액과 비교하여 큰 금액으로 평가하는 것입니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 새로운 주택을 취득한 날부터 2년이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택의 보유기간이 양도일 현재 3년이상인 경우에는 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세하는 것이며, 이 경우 새로이 취득하는 주택의 취득시기는 당해재산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 당해 주택이 분양받은 아파트로서 분양대금을 청산할 날까지 준공되지 아니한 경우에는 당해 아파트가 준공된 날 (준공되기 전에 사실상 입주하여 사용하는 경우에는 사실상 입주일)이 취득시기가 되는 것입니다.

정제 정리

질의

공동주택, 아파트를 취득할 수 있는 권리 및 담보 등이 설정된 증여재산의 평가방법과 일시적 2주택의 비과세 요건 및 취득시기.

회답

타인으로부터 무상으로 재산을 이전받으면 등기원인과 관계없이 증여세가 과세됩니다. 증여재산은 시가로 평가하되 시가 산정이 어려우면 공동주택은 국세청기준시가, 아파트를 취득할 수 있는 권리는 증여일까지 불입한 금액과 프리미엄을 합한 금액으로 평가합니다. 근저당권이나 임대차계약 등이 설정된 경우에는 위 평가액과 상속세및증여세법 제61조제7항 또는 같은법제66조에 따른 평가액 중 큰 금액으로 평가합니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 새 주택 취득일부터 2년 이내에 보유기간 3년 이상인 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세합니다. 새 주택의 취득시기는 대금 청산일이지만, 분양받은 아파트가 그날까지 준공되지 않았다면 준공일로 하고 준공 전 사실상 입주해 사용했다면 사실상 입주일로 합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

상속세 및 증여세법 제61조제7항 (부동산 등의 평가) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
상속세 및 증여세법 제66조 (저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재산상속46014-657 (2000.05.31 회신), "아파트 권리와 담보 증여재산은 어떻게 평가하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000068119/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000068119)
원 제목: 증여재산의 평가방법
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10