특수관계자 명의 부동산은 비업무용으로 보는가?

제조업 법인이 채권을 변제받기 위해 부동산을 취득하고 부득이한 사유로 특수관계자 명의로 등기했다. 법인은 그 부동산을 매각하기 위해 소유하고 있다. 일부 경우에는 특수관계자에게 무상임대하거나 개인적 용도로 사용될 수 있다.

법인이 대물변제로 취득한 부동산을 특수관계있는 자 명의로 신탁등기한 후 이를 매각하기 위하여 단순히 소유하고 있는 사유만으로는 부당행위계산 부인규정을 적용하지 아니하는 것임.

제조업을 영위하는 법인이 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산은 택지소유상한에 관한 법률 제12조의 규정 등 부득이한 사유로 당해 법인과 특수관계있는자 명의로 등기한 경우에도 이를 법인의 자산에 계상하여 법인세법시행규칙 제18조 제5항 제11의 2호에 의하여 비업무용부동산 해당여부를 판정하는 것으로,

당해 부동산의 취득일로부터 2년(’97.12.31 법인세법시행규칙 개정전은 1년)간은 비업무용부동산에서 제외하는 것입니다.

이 경우 법인이 대물변제로 취득한 부동산을 특수관계 있는자 명의로 신탁등기한 후 이를 매각하기 위하여 단순히 소유하고 있는 사유만으로는 부당행위계산부인규정을 적용하지 아니하는 것이나,

특수관계자에게 당해 부동산을 사실상 무상임대하거나 특수관계있는자의 개인적 용도로 사용하는 것으로 인정되는 경우에는 부당행위계산 부인규정을 적용하여 적정임대료 상당액을 익금에 산입하고 임대를 개시한 날로부터 같은법 같은규칙 제18조 제4항 제11호의 규정에 의하여 비업무용 해당여부를 판정하는 것으로,

귀 질의의 경우 대물변제로 취득한 아파트 등을 특수관계자 명의로 등기한 것이 사실상 명의신탁에 해당하는지 여부 등은 실질내용에 따라 사실판단할 사항입니다.

질의

명의신탁된 부동산의 비업무용부동산 및 부당행위계산 부인규정 적용 여부.

회답

1. 제조업 법인이 채권을 변제받기 위해 취득한 부동산은 부득이한 사유로 특수관계자 명의로 등기한 경우에도 법인 자산에 계상하여 법인세법시행규칙 제18조 제5항 제11의 2호에 따라 비업무용부동산 해당 여부를 판정합니다.

2. 해당 부동산의 취득일부터 2년간은 비업무용부동산에서 제외합니다. 1997.12.31. 법인세법시행규칙 개정 전에는 1년입니다.

3. 대물변제로 취득한 부동산을 특수관계자 명의로 신탁등기한 후 매각하기 위해 단순히 소유하는 사유만으로는 부당행위계산 부인규정을 적용하지 않습니다.

4. 특수관계자에게 부동산을 사실상 무상임대하거나 개인적 용도로 사용하는 것으로 인정되면 부당행위계산 부인규정을 적용하여 적정임대료 상당액을 익금에 산입하고, 임대 개시일부터 같은 법 같은 규칙 제18조 제4항 제11호에 따라 비업무용 해당 여부를 판정합니다.

5. 특수관계자 명의의 등기가 사실상 명의신탁인지 여부 등은 실질내용에 따라 사실판단할 사항입니다.

국세청 법령해석 법인46012-653 (1999.02.20 회신), "특수관계자 명의 부동산은 비업무용으로 보는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000064680/