겸용주택의 고가주택 가액은 어떻게 판단하나?

주택과 주택으로 보지 않는 부동산을 함께 양도하는 경우를 전제로 한다. 주택 면적은 주택 외 면적보다 작거나 같다.

1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 아니하는 겸용주택의 고가주택 여부를 판단함에 있어서 양도당시의 실거래가액이 6억원을 초과하는지의 여부는 주택외의 부분을 제외하고 판단하는 것임

1세대1주택으로 인한 양도소득세 비과세를 판정함에 있어서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

그리고 위 2.와 같은 방법으로 계산한 주택과 그 부수토지의 양도당시의 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택은 비과세양도소득에서 제외하는 것이나, 이 경우 주택과 주택으로 보지 아니하는 부동산을 함께 양도하는 경우로서 그 가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법시행령 제48조의2제4항제1호의 규정에 의한 방법으로 안분계산하는 것입니다.

질의

겸용주택의 고가주택 여부와 주택 및 주택 외 부분의 가액이 불분명한 경우 계산방법은 무엇인지.

회답

주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 않는다. 주택 부수토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

위 방법으로 계산한 주택과 부수토지의 양도당시 실거래가액 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택은 비과세양도소득에서 제외한다. 주택과 주택으로 보지 않는 부동산을 함께 양도하고 가액이 불분명한 경우에는 양도당시 기준시가 등을 감안하여 안분계산한다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1528 (2004.09.24 회신), "겸용주택의 고가주택 가액은 어떻게 판단하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000038713/