상가 관리비와 수선비의 부가세는 어떻게 처리하나?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담3팀-2265회신일 2004.11.05세목 부가가치세회신 후 개정

1. 질문상가 관리비와 수선비의 부가세는 어떻게 처리하나?2. 공식 회신국세청 · 2004.11.053. 다툰 결과1건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문1개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2004.11.05

별도 구분징수한 대납금과 특별수선충당금은 과세표준에서 제외하고 해당 수선비 매입세액은 공제하지 않는다.

상가 관리비의 대납금과 특별수선충당금 및 수선비 매입세액의 처리를 물었다. 별도 구분징수한 대납금과 특별수선충당금은 과세표준에서 제외하고 해당 수선비 매입세액은 공제하지 않는다. 임대인 명의로 받은 과세 재화의 세금계산서는 공급가액 범위에서 임차인에게 교부할 수 있다.

근거 조문 부가가치세법 시행규칙 제18조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 부가가치세법 시행규칙(2026.04.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0

삭제·이동 확인회신 당시 시행본 2004.03.30 → 현재 시행본 2026.04.01
부가가치세법 시행규칙 제18조 제1항: 회신 당시 인용 단위가 현재 조문에는 없다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
①전기사업법에 의한 전기사업자가 전력을 공급함에 있어서 전력을 공급받는 명의자와 전력을 실지로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 당해전기사업자가 전력을 공급받는 명의자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부하고 당해명의자는 그 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위안에서 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 때(제17조제2호의 규정에 의하여 세금계산서의 교부가 면제된 경우에 이를 교부한 때를 포함한다)에는 당해전기사업자가 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 것으로 본다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
해당 문구 없음
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

상가건물 관리사업자가 관리용역을 제공하고 입주자로부터 관리비를 징수한다. 보험료, 수도료, 공공요금과 특별수선충당금을 별도로 구분징수하며, 충당금으로 비경상적인 고액 및 자본적 수선비를 지출한다.

질의요지

특별수선충당금은 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것이며, 자본적 지출 등에 해당하는 수선비와 관련한 매입세액은 공제되지 아니함

본문(원문)

상가건물 등을 관리하는 사업자가 건물관리 용역을 제공하고 입주자로부터 관리비를 징수함에 있어 당해 관리비 중 입주자가 부담해야 할 보험료, 수도료, 공공요금 등을 관리비와 별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 납입금액은 관리사업자의 관리용역 제공대가에 포함하지 아니하는 것이며,

이 경우 입주자가 부담하여야 할 전기료․가스료 등 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 대하여 임대인등의 명의로 세금계산서를 교부받은 경우 부가가치세법시행규칙 제18조 제1항의 규정에 의하여 임대인등은 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위내에서 임차인에게 세금계산서를 교부할 수 있는 것이며, 교부된 세금계산서의 공급가액은 당해 사업자 및 임대인등의 수입금액에 해당하지 아니하므로 부가가치세 과세표준 명세서의 수입금액 제외란에 기재하여 신고하여야 하는 것입니다.

또한 이 경우 당해 건물관리 사업자가 그 건물의 입주자로부터 구분징수하는 특별수선충당금은 당해 관리사업자가 동 충당금을 징수하는 시점의 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것이며, 동 특별수선충당금 을 재원으로 비경상적인 고액 및 자본적 지출 등에 해당하는 수선비를 지출하고 당해 수선비와 관련하여 공급자로부터 세금계산서를 교부받은 경우 동 매입세액은 당해 관리사업자의 매출세액에서 공제되지 아니하는 것입니다.

정제 정리

질의

상가건물 관리사업자가 징수하는 관리비 등의 과세표준과 세금계산서 및 매입세액 공제 처리.

회답

상가건물 등을 관리하는 사업자가 입주자가 부담할 보험료, 수도료, 공공요금 등을 관리비와 별도로 구분징수하여 납입을 대행하면 그 납입금액은 관리용역 제공대가에 포함하지 않는다.

입주자가 부담할 전기료·가스료 등 과세 재화에 관하여 임대인 등의 명의로 세금계산서를 받은 경우, 임대인 등은 기재된 공급가액의 범위에서 임차인에게 세금계산서를 교부할 수 있다. 그 공급가액은 해당 사업자 및 임대인 등의 수입금액에 해당하지 않으므로 부가가치세 과세표준 명세서의 수입금액 제외란에 기재하여 신고한다.

입주자로부터 구분징수하는 특별수선충당금은 징수 시점의 부가가치세 과세표준에 포함하지 않는다. 이를 재원으로 비경상적인 고액 및 자본적 지출 등에 해당하는 수선비를 지출하고 세금계산서를 받은 경우 그 매입세액은 관리사업자의 매출세액에서 공제하지 않는다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

부가가치세법 시행규칙 제18조제1항 (중간지급조건부 재화의 공급) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 회신 문서번호가 등장한 심판결정

조심 2020부8690 심판결정
2021.06.25 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 서면인터넷방문상담3팀-2265가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정

결정문에 이 회신의 공식 문서번호가 문자 그대로 등장한 강한 연결이다.

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담3팀-2265 (<time datetime="2004-11-05">2004.11.05</time> 회신), "상가 관리비와 수선비의 부가세는 어떻게 처리하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000038153/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000038153)
원 제목: 상가건물 관리사업자의 관리비 등과 관련한 매입세액 공제 등
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10