공동 신축주택도 양도세 감면을 받을 수 있나?

거주자가 공동으로 주택을 신축한 뒤 양도하는 경우이다. 해당 거주자가 주택건설사업자인지, 양도가 계속·반복적인 사업소득인지, 주택과 부수토지의 소유자가 같은지가 문제 된다.

조세특례제한법이 정하는 양도소득세의 과세특례는 거주자가 주택건설사업자인 경우에는 적용되지 아니하는 것임

조세특례제한법 제99조의3이 정하는 양도소득세의 과세특례는 거주자가 주택건설사업자인 경우에는 적용되지 아니하는 것이고, 당해 부동산양도의 규모․횟수․태양 등에 비추어 계속․반복의 사업성이 인정됨으로써 사업소득(건설업․부동산매매업)에 해당하는 경우에도 동 규정이 정한 양도소득세의 과세특례가 적용될 여지가 없는 것이므로, 귀 질의의 경우는 거주자가 주택건설사업자에 해당하는지 여부 또는 해당부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 여부 등에 관하여 관련사실을 구체적으로 조사하여 판단할 사항입니다.

귀 상담의 경우 자기가 건설한 공동 신축주택이 상기 2.에서 양도소득세 과세대상으로 판명된 경우로서 조세특례제한법 제99조의3에 규정된 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 경우에는 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다.

조세특례제한법 제99조의3에서 감면대상은 “거주자가 신축주택(2배 이내의 부수토지를 포함)을 취득하여 양도”한 경우라고 규정하고 있어 주택과 부수토지의 소유자가 상이한 경우에는 그 소유자들이 동일세대원이라 할지라도 부수토지의 양도소득은 신축주택 감면대상에 포함되지 않습니다.

질의

거주자가 공동으로 신축한 주택을 양도하는 경우 조세특례제한법상 신축주택 양도소득세 과세특례를 적용할 수 있는지.

회답

1. 조세특례제한법 제99조의3의 과세특례는 거주자가 주택건설사업자인 경우 적용되지 않습니다. 부동산 양도의 규모·횟수·태양 등에 비추어 계속·반복의 사업성이 인정되어 사업소득에 해당하는 경우에도 적용될 여지가 없으며, 해당 여부는 관련 사실을 구체적으로 조사하여 판단합니다.

2. 공동 신축주택이 양도소득세 과세대상이고 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우, 취득일부터 5년 이내 양도하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세됩니다.

3. 주택과 부수토지의 소유자가 다르면 동일세대원이라도 부수토지의 양도소득은 신축주택 감면대상에 포함되지 않습니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1490 (2005.08.23 회신), "공동 신축주택도 양도세 감면을 받을 수 있나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035599/