쟁점토지의 양도에 대하여 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분의 당부(기각)

실지양도가액 000원 보다 000원이 초과하므로 실지양도가액 000원을 쟁점토지의 양도차익으로 결정한 처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구인이 경남 양산군 웅상면 OO리 OOOOO 소재 답 1,616㎡ 및 같은리 OOOOO 소재 답 145㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.2.21 청구외 OOO로 부터 취득하여 90.11.8 청구외 부산지방국토관리청의 수용에 의하여 176,100,000원에 양도하고 그 양도가액은 실지거래가액에 의하여, 취득가액은 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액에 의하여 90.12.28 쟁점토지의 양도에 대한 자산양도차익예정신고 및 납부를 한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 청구인이 실지거래가액으로 신고한 경우에 해당되지 아니하는 것으로 보아 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 93.10.1 청구인에게 90년도 귀속 양도소득세분 방위세 6,779,880원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.10.15 심사청구를 거쳐 94.1.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 87.2.20 청구외 OOO로 부터 취득하여 90.11.8 건설부 산하기관인 부산지방국토관리청에 176,100,000원에 양도하고 90.12.28 이에 대한 자산양도차익 예정신고 및 납부를 함에 있어서 그 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 양도가액에 의한 환산가액으로 신고한 사실이 있음에도 불구하고 처분청이 이를 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하며, 만일 실지양도가액 및 그에 의하여 환산한 취득가액으로 과세할 수 없다면 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 과세하여야 할 것인 바 청구인이 쟁점토지를 취득한 가액은 그 매매계약서에서 확인되는 바와 같이 평당 150,000원에 해당하는 79,905,000원이므로 그 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 과세함이 타당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 부산지방국토관리청에 수용된 쟁점토지의 양도가액은 176,100,000원으로 확인되나 그 취득가액은 청구인이 쟁점토지에 대한 자산양도차익예정신고시 양도가액에 의하여 환산한 가액으로 신고함에 따라 그 실지취득가액이 불분명한 바, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 79,905,000원인 것으로 주장하면서 청구외 OOO과 계약한 매매계약서를 제시하고 있으나 매매계약서상 거래가액이 실지취득가액인지를 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료의 제시가 없을 뿐만 아니라 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 경우가 아니므로 청구인이 주장하는 실지취득가액을 인정할 수 없다고 판단되며, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함에 있어서 쟁점토지의 양도당시의 기준시가가 264,150,000원, 취득당시의 기준시가가 53,030,113원으로 되어 기준시가에 의한 양도차익이 210,989,225원으로 그 실지양도가액 176,100,000원 보다 34,889,225원이 초과하므로 실지양도가액 176,100,000원을 쟁점토지의 양도차익으로 결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 심리 및 판단

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 토지 등의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있는 바, 그 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로 소득세법시랭령 제170조 제4항 제2호에서는 ①부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우 ②미등기자산을 양도한 경우 ③부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우 등으로 규정하고 있으며, 같은항 제3호에서는 양도자가 소득세법 제95조 또는 소득세법 제100조 의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있다.

(2) 쟁점토지의 양도의 경우에는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서 규정하고 있는 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 계산할 수 있는 경우에 해당하지 아니하고 있으며, 또한 청구인은 쟁점토지에 대한 자산양도차익을 신고함에 있어서 그 양도가액은 실지거래가액으로 신고하면서 취득가액은 실지거래가액이 아닌 위 양도가액에 의하여 환산한 가액으로 신고한 관계로 소득세법 제170조 제4항 제3호에서 규정하는 자산양도차익 등의 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에도 해당되지 아니하므로 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 경우에도 해당되지 아니하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액과 그 실지양도가액에 의하여 환산한 취득가액에 의하여 계산한 양도차익을 처분청이 인정할 수 없다면 쟁점토지의 취득에 관한 매매계약서상 거래가액인 79,905,000원이 그 실지취득가액이므로 그 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 것을 주장하면서 그 취득에 관한 매매계약서를 제시하고 있으나 이를 입증할 만한 객관적인 자료를 전혀 제시하지 못하고 있으므로 그 신빙성을 인정하기가 어려우며, 설사 청구인이 제시하고 있는 취득에 관한 매매계약서상의 거래가액인 79,905,000원을 실지취득가액으로 인정한다고 하더라도 앞의 관련법령에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 그 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 자산양도차익을 신고한 사실 등이 없는 관계로 그 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 경우에 해당되지 아니하고 있다.

(4) 이와 같은 사실들과 관련법령 등을 모아 볼 때, 쟁점토지의 양도차익을 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 결정하는 것이 타당하다고 할 것이다. 그러나 그 기준시가에 의한 양도차익이 쟁점토지의 실지양도가액을 초과할 수는 없는 것이라고 할 것인 바(대법 92누15352;93.3.26 및 국심93광1947;93.10.13 같은뜻임), 쟁점토지의 양도가액은 176,100,000원으로 확인되는 반면, 쟁점토지에 대한 양도당시의 기준시가는 264,150,000원, 취득당시의 기준시가는 53,030,113원이며, 이에 대한 필요경비는 130,662원으로 기준시가에 의한 양도차익이 210,989,225원으로 계산되어 그 실지양도가액 176,100,000원 보다 34,889,225원이 초과되므로 처분청이 176,100,000원을 쟁점토지의 양도차익으로 결정하여 이 건 방위세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.