쟁점토지의 양도가액을 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정을 적용하여 확인된 실지거래가액으로 인정한 것이 정당한지의 여부(기각)

양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단됨

1. 사 실 청구인은 서울시 양천구 O동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 청구인이 82.9.30 취득한 경기도 남양주군 조안면 OO리 OOOO외 26필지의 임야 889,638평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.8.5 (잔금정산일임) 2,679,160,000원에 양도하고 그 소유권을 이전하지 않은데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고도 국토이용관리법 제21조의7 제1항 및 동법시행령 제28조 제2항의 규정에 의한 토지등거래신고를 하지 아니하였다 하여 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 91.1.16 청구인에게 91년도수시분 양도소득세 972,479,940원 및 동 방위세 195,774,200원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.3.18 심사청구를 거쳐 91.7.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 89.6.5 청구외 OOO에게 2,679,160,000원에 양도하기로 계약하고 계약당일 계약금으로 200,000,000원, 89.7.5 중도금으로 1,400,000,000원, 89.8.5 잔금으로 1,079,160,000원을 영수하였으나 매수인인 청구외 OOO는 잔금을 청산하는 과정에서야 위 임야의 실지매수자가 OOOO공사임을 밝히면서 OOOO공사로의 소유권이전을 요구하고 있고, OOOO공사가 서울지방법원 의정부지원에 제기한 소유권이전등기청구의 소가 현재까지도 계류중에 있으며, 또한 쟁점토지거래에는 투기성이 없음에도 이를 투기성이 있는 거래로 보고 확인된 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 매각하고 89.8.5 그 잔금을 수령하였음이 확인되므로 소득세법시행령 제53조 제1항의 규정에 의거 잔금수령일인 89.8.5을 양도일로 본 처분은 정당하다 하겠고, 또한 청구인은 쟁점토지의 소재지가 신고구역임에도 이 건 양도계약전에 관할관청에 “토지등의 거래계약신고”를 한 사실이 없어 국토이용관리법을 위반하였음이 확인되므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)O의 규정에 의하여 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도가액을 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)O의 규정을 적용하여 확인된 실지거래가액으로 인정한 것이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저, 이 건과 관련된 법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호는 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호는 「다음 각O의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우」라고 규정하면 서 그 (마)O에서 「국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우」라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제1항 단서는 「제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 (다)O의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」라고 규정하고 있으며, 국토이용관리법 제21조의7 제1항은 「건설부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행할 우려가 있고 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 구역을 5년이내의 기간을 정하여 토지등의 거래계약신고구역(이하 “신고구역”이라 한다)으로 지정할 수 있으며, 신고구역으로 지정된 구역안에 있는 토지에 대하여 소유권, 지상권으로서 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액 등 계약내용과 그 토지의 이용계획등을 관할시장·군수 또는 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하여야 한다」라고 규정하고 있다.

다음으로 쟁점토지의 양도가액을 확인된 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 그 규모가 국세청장이 정한 일정규모 이상으로서 그 소유권이 양수자명의로 이전되지는 않았으나 그 양도대금은 2,679,160,000원 전액이 89.8.5 까지 청구인에게 수령되었으며, 또한 그 소재지가 신고구역임에도 청구인은 계약전에 관할관청에 토지등의 거래계약신고를 한 사실이 없음이 처분청이 제시한 관련자료에 의하여 확인될뿐 아니라 청구인은 쟁점토지이외에도 35필지의 부동산(면적 2,218,127평방미터)을 거래한 사실(거래금액 4,636,586,000원)이 청구인의 다른 심판청구사건(91서1599 외2건)에 의하여 확인되고 있어 위 사실내용을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 거래가 투기성이 없다는 청구주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)O의 규정을 적용하여 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.