미등기 양도 여부(기각)

토지를 미등기 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 사 실 처분청은 청구인이 1990.10.5 충청남도 당진군 신평면 OO리 OOOO 田 605㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO로부터 매수하였으나, 이를 청구인 앞으로 등기이전하지 아니한 채 1995.4.27 청구외 OOO외 1인에게 미등기양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.5.18 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 24,891,830원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.14 이의신청, 1999.12.27 심사청구를 거쳐 2000.9.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 4촌형인 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 매수하기로 하고 1990.10.15 부동산매매계약을 체결한 후 그 대금(80,000,000원)을 전액 지불하였으나, OOO는 쟁점토지의 소유권이전등기를 이행하지 아니하여 쟁점토지에 1993.7.26 채권자인 청구외 OOO의 가압류등기(1994.11.21 가압류말소)와 1994.11.7 OOO의 국세체납으로 인한 예산세무서장의 압류(1995.4.15 압류말소)가 있는 외에도 쟁점토지에 대하여 OOO는 4촌형이라는 지위를 이용하여 사실상 재산권행사를 하면서 고의적으로 소유권이전등기를 지연함에 따라 청구인이 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하지 못하였는데도 이러한 사실을 고려하지 않은 채 OOO의 탈세제보내용만을 근거로 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 1990.10.5 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 매수하고매매대금 80,000,000원 전액을 지불한 사실이 1995.4.27 쟁점토지를 청구외 OOO외 1인에게 양도할 당시 청구인이 사실상 소유권행사를 하였다는 OOO의 탈세제보내용, 매매계약서, 청구인의 위임장, 인감증명 등에 의하여 확인되고, 청구인이 소유권이전등기를 경료하지 못한 이유로 들고 있는 사유가 법령상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로써 등기절차의 이행이 불가능한 경우가 아닌 개인적인 사정에 의한 것으로서 쟁점토지는 소득세법시행령 제121조의 2 에서 정한 미등기양도제외자산에 해당되지 아니하므로 쟁점토지의 양도를 미등기양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁 점 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법 제23조 【양도소득】제1항에서는 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다라고 규정하고, 제1호에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있고, 같은법 제70조 【세율】제3항은 거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해연도의 양도소득세 과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다라고 규정하고, 제4호에서 미등기양도자산은 양도소득과세표준의 100분의 75라고 규정하고 있으며, 제7항에서는 제3항 제4호에서 미등기양도자산 이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제121조의 2 【미등기양도제외자산】에서는 법 제70조 제7항 단서에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각 호에 게기하는 것을 말한다라고 규정하고, 제1호는 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산이라고 규정하고 있고, 제2호는 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단 1990.10.15 청구인은 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 매수하기로 하고 OOO에게 양도대금(80,000,000원) 전액을 지불하였으나, 청구인에게 쟁점토지의 소유권이전등기가 이루어지지 아니한 채 1994.11.11 쟁점토지의 소유권이 OOO로부터 청구외 OOO외 1인에게 양도(양도대금 221,100,000원)되었음이 쟁점토지의 등기부등본 및 매매계약서에 의하여 확인되며, 이에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 또한 OOO가 처분청에 제출한 탈세제보 내용에 의하면, OOO가 청구인에게 쟁점토지를 양도하였으나, 청구인은 소유권이전등기를 하지 아니한 채 1995.4.27 등기부등본상 OOO로부터 청구외 OOO외 1인에게 소유권을 직접 이전하였다는 것이며, 쟁점토지의 매매를 위한 청구인의 인감증명과 위임장의 내용을 보면 청구인이 OOO에게 쟁점토지의 매매행위를 위임하고 쟁점토지의 가압류처분해지 일체를 위임한다는 내용이 들어있다. 이에 대하여 청구인은 1999.4.22 처분청에 제출한 사실확인서에 서, 1990.10.5 OOO의 요청으로 그로부터 쟁점토지를 매수하였으나 OOO가 등기이전을 이행하지 않았으며, OOO의 채무관계로 쟁점토지가 압류되어 있어 압류를 해제하고 매매가 가능하도록 청구인이 OOO에게 160,000,000원을 대여해 주었다는 것이며, 또한 청구인이 OOO에게 쟁점토지의 매매를 위임하면서 인감증명을 제공하였다는 OOO의 주장에 대하여 청구인은 다른 용도로 제공한 인감증명을 OOO가 이를 악용하였다고 하나 동 인감증명과 위임장이 악용되었는지의 여부에 대한 아무런 증빙을 제시하지 못하고 있다.

청구인은 쟁점토지의 등기부등본에 나타난 바와 같이 OOO의 채권자 청구외 OOO가 1993.7.26 쟁점토지를 가압류하였고, 예산세무서장이 1994.11.17 체납관계로 쟁점토지를 압류하였으며, 1994.11.21 청구외 OOO, OOO, OOO 등 3인을 채무자로 하고 충청남도 당진군 신평면 OO리 OOOO OO새마을금고를 채권자로 하여 근저당권이 설정되었던 사실등을 들어 쟁점토지의 명의가 OOO로 되어 있는 것을 이용하여 OOO가 사실상 재산권행사를 하기 위하여 소유권이전에 소극적이었다고 주장하지만 이러한 사실만으로 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 적법한 이유가 있다고 보기는 어렵다 할 것이다. 한편, 서울지방법원 동부지원 조정조서【96머821(95가합 14846) 대여금, 1996.2.10】및 대법원 판결(99도2791 강제집행면탈, 1999.9.3)에 의하면, 청구인은 쟁점토지에 대한 압류해제를 위하여 OOO에게 160,000,000원을 대여하였고, OOO는 위 채무의 상환을 회피하고자 당초에는 매도하여 위 채무를 상환하기로 한 충청남도 당진군 신평면 OO리 OOOOO 토지에 대하여 청구외 OOO의 명의로 된 1995.2.20자 허위의 대물변제약정을 원인으로 하여 1996.3.26 소유권이전등기를 경료하였는데, 이를 OOO가 강제집행을 면탈하고자 한 것이라고 인정하여 유죄로 확정하였음을 알 수 있다. 청구인은 쟁점토지를 매수하고서도 OOO가 실질적으로 재산권행사를 하면서 소유권이전등기를 해주지 않아 청구인이 소유권이전등기를 경료하지 못하였으므로 쟁점토지의 양도는 양도소득세가 중과되는 미등기양도에 해당되지 아니한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

전시한 소득세법 제70조 제7항에서 규정하는 “미등기양도자산”이란 토지·건물·부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하며, 같은법 시행령 제121조의 2 제2호에서 「법률규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산」이라함은 “그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로써 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우”를 가리키는 것(같은뜻 : 대법 94누8020, 1995.4.12, 국심97서2617, 1998.2.26)인 바, 위에서 살펴본 바와 같이 OOO의 채권자에 의한 가압류 또는 국세체납으로 인한 압류 등이 있다고 하여 소유권이전등기절차의 이행이 불가능한 것은 아니므로 쟁점토지는 미등기제외자산에 해당되지 아니한다고 보아야 할 것이다. 위의 사실관계와 관계법령을 종합하여 판단하건데, 청구인은 쟁점토지의 취득사실을 인정하고 있고, 쟁점토지의 양도시 양도차익이 발생한 점과 양도대금 중 일부를 청구인이 수령한 것으로 확인되며, 소유권이전등기를 이행하지 못한 사유가 법령이 정하고 있는 미등기양도제외자산의 사유에 해당되지 아니하므로 쟁점토지의 양도에 대하여 미등기양도자산으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.