교환거래로 양도한 부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분이 타당한지 여부(기각)

양도가액이 확인되지 아니하므로 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하는 것이 타당하다고 판단되므로 심판청구는 이유없음.

1. 원처분 개요처분청은 청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 484㎡를 90.8.1 취득하여 91.11.14 그 지상에 건물 1,546.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하고 93.1.29 양도한 후 93.11.25 취득가액 1,559,090,000원, 양도가액 1,500,500,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 한 사실에 대하여 양도가액이 진실에 부합되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하고 94.10.16 청구인에게 ’93년도분 양도소득세 281,343,760원을 결정·고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 94.11.26 심사청구를 거쳐 95.3.8 심판청구를 하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견가. 청구 주장청구인은 90.8.1 쟁점부동산의 대지를 청구외 OOO으로부터 750,000,000원에 취득하여 91.11.14 그 지상에 건물을 809,090,909원에 신축하고 93.1.29 청구외 OOO외 1인에게 1,500,500,000원에 양도한 후에 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였으나 처분청이 청구인의 실지거래가액 신고내용을 부인하고 기준시가로 결정한 것은 부당함으로 실지거래가액으로 재조사·경정하여야 한다고 주장한다.

나. 국세청장 의견청구인이 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산의 실지거래가액 증빙서류로 제출한 검인계약서를 보면 매매대금 및 잔금을 지급하기로 한 것외에 당해계약서 제2조에 기재토록 되어있는 은행융자원리금이나 전세보증금 부담에 관한 약정 또는 그 계약서 말미에 기재토록 되어있는 특약상황 등에 관하여는 어떠한 약정사실도 기재되어 있지 않은 반면에, 처분청이 조사하여 수집한 92.12.30일자 부동산교환계약서를 보면 청구인 소유 쟁점부동산과 청구외 OOO외 1인 소유 부동산(서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 대지 423.14㎡, 지상건물)과 상호교환 하기로 한 교환계약으로 동 계약서 제1조에서 위 교환물건의 평가차익 275,000,000원을 청구외 OOO외 1인이 청구인에게 지급하기로 되어있으며 당해계약서는 그 계약서 작성시 OO공인중개사의 주소·사업자등록번호의 기재 및 날인이 되어있음을 알 수 있는바 동계약서는 쟁점부동산의 교환거래시 실지로 작성된 것으로 보여져 그 신빙성을 인정할 수 있으나, 부동산교환계약서에는 쟁점부동산의 실지거래가액의 기재없이 그 교환에 따른 차액의 지급약정만이 명시되어 있을 뿐이고 달리 그 실지거래가액이 확인되는 바 없어 기준시가로 과세한 당초 처분에는 아무런 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 교환거래로 양도한 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분이 타당한지 여부에 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조제4항 제1호에 “제23조 제1항 제1호 제2호 및 제5호 규정에 의한 자산의 경우는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고,동법 제45조제1항 제1호 가목에 의하면 “제23조 제1항 제1호 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 단 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다.소득세법 시행령 제170조제1항 본문의 규정에 의하면 “...... 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정한다.”고 규정하고 있으며,동법 시행령 제170조제4항에 의하면 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하고 그 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 검인계약서를 실지거래가액의 입증자료로 제출하면서 쟁점부동산의 양도가액을 1,500,500,000원으로 신고하였으나, 부동산교환계약서와 비교해 보면 검인계약서 계약일(93.1.4)이 부동산교환계약서 계약일(92.12.30)보다 늦게 되어있고 총매매대금, 대금지급일 및 지급방법이 부동산교환계약서와 달라서 그 신빙성이 없으며,처분청이 조사·수집한 부동산교환계약서에 의하면 쟁점부동산과 청구외 OOO외 1인 소유 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 대지 423.14㎡, 지상건물과 상호 교환하기로 하고 청구인 채무 500,000,000원(청구인 은행융자 700,000,000원에서 청구외 OOO외 1인 사채 200,000,000원을 차감)을 청구외 OOO외 1인에게 인계하며 교환에 따른 평가차익으로 현금275,000,000원을 청구인에게 지급하기로 되어 있어 동계약서는 쟁점부동산의 교환거래시 실지로 작성된 것으로 그 신빙성을 인정할 수 있으나 총매매대금이 표시되어 있지 아니하므로 실지거래가액을 확인할 수 없다. 또한, 부동산교환계약에 의해 청구인이 청구외 OOO외 1인으로 부터 얻은 대가를 보면, 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 대지 423.14㎡, 지상건물과 청구인의 채무인계 500,000,000원 및 현금 275,000,000원으로 볼 수 있는데 청구인이 교환계약으로 취득한 부동산의 평가금액이 92년말 개별공시지가로 1,607,808,888원(대지 423.14㎡ ×3,860,000원/㎡)으로 나타나 총금액으로 환산해 보면 대략 2,382,800,000원으로 추정되므로 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 1,500,500,000원은 진실한 가액으로 볼 수도 없다.

위 사실관계에 관계법령을 적용하여 보면 이 건은 양도가액이 확인되지 아니하므로 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하는 것이 타당하다고 판단된다. 이 건 심판청구는 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.