쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 볼 경우 실지양도가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산함이 타당한지 여부(기각)

실지양도가액이 확인되므로 실지양도가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산하는 것이 타당함.

1. 사실 및 처분개요 청구인은 88.3.8 인천광역시 서구 OO동 OOOOOO 대지 202.5㎡를 취득하여 89.3.10 그 위에 건물(주택 및 근린생활시설) 484.99㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 89.7.18 양도한 후 소득세를 신고납부한 사실이 없다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 실지양도가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산하여 95.5.1 청구인에게 89년 귀속분 종합소득세 22,773,600원 및 동 방위세 4,554,720원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.12 심사청구를 거쳐 95.8.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산을 당초 사업상의 목적으로 신축한 것이 아니라 주거 및 임대업을 영위할 목적으로 신축하였으나 자금사정으로 인하여 부득이 신축 후 단기간내(준공 후 4개월)에 양도한 것이므로 부동산매매업으로 과세할 것이 아니라 양도소득세로 과세하여야 한다.

(2) 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 본다 하더라도 소득세법 제94조 제1항 동법시행령 제142조 제1항 2호 및 제2항에 의하면 「실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제111조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 하고, 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다」라고 규정하고 있으므로 매매차익은 실지거래가액에 의하여 계산하되 양도가액과 취득가액등의 필요경비 중 어느하나라도 실지거래가액이 확인되지 아니할 경우에는 시행규칙 제OOO조의 규정에 의하여 기준시가를 매매가액으로 하여야 할 것이므로 필요경비가 불분명한 이건의 경우 기준시가로 산정한 양도가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 임대목적으로 쟁점부동산을 신축하였다고 하나 부동산 임대업에 대한 사업자등록을 하지도 않았고, 청구인은 쟁점부동산외에 부천시 원미구 OOO지구 OOO브럭 소재에서 상가주택을 천안시 OO동소재에서 여러차례의 연립주택과 주택을 신축하여 양도하였음을 볼 때 청구인은 주택등을 신축하여 매매하는 업을 영위하는 사업자로서 쟁점부동산도 매매를 목적으로 대지를 취득하여 건물을 신축한 후 양도하였다고 보아야 할 것으로 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업에 해당된다고 판단된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 매매(양도)가액에 표준소득율을 곱하여 매매차익을 계산하였고 이 매매차익에 양도소득율을 곱하여 종합소득세액을 산출하였는바, 관련규정을 볼 때 처분청의 매매차익 계산이나 세율적용은 달리 잘못이 없다고 보여지고 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과함이 타당한지 여부

(2) 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 볼 경우 실지양도가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산함이 타당한지 여부 나. 쟁점(1)에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제20조 제1항 제8호와 같은법시행령 제36조 제3호에서는 부동산매매업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 규정하고 있고, 소득세법기본통칙 2-4-8..20 제1항 제1호는 “부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우” 부동산매매업의 범위에 포함된다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 부동산매매로 인한 소득이 양도소득인지, 아니면 부동산매매소득인지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하는지 여부 및 그 규모·횟수·태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 판단하고 있는 바, (국심 90서1293, 90.11.30 합동회의외 다수, 대법원 87누703외 다수) 일 건 기록에 의하면 청구인은 쟁점부동산 건물준공 후 4개월후에 양도한 사실이 확인되고, 건물준공 후 자금사정으로 부득이 단기간내에 양도하였다고 주장하나 청구인의 주장을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제출하지 못하고 있으며, 84.8.1～95.1.20 기간 중 청구인은 부동산을 31건 취득하여 62건 양도한 사실이 확인되므로 위의 사실관계를 종합할 때 청구인의 매매행위에 사업상의 목적이 있는 것으로 판단되므로 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 데는 잘못이 없다 하겠다.

다. 쟁점(2)에 대하여

(1) 관련법령 소득세법시행령 제142조 제1항 제1호는 “부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙 또는 비치 기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다.”, 동항 제2호는 “제169조(추계조사결정) 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.”, 동조 제2항은 “제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제OOO조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다”고 각각 규정하고 있다. 한편 같은법 제114조 는 사업자의 총수입금액의 조사결정은 제117조 내지 제120조(과세표준확정신고결정, 실지조사결정, 서면신고결정, 추계조사결정)를 준용하도록 규정하고, 같은법 제118조 제2항은 “정부는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 신고서류의 내용이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에도 제1항의 비치기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다”고 규정하고, 같은법 제120조 및 같은법시행령 제169조 제1항 제1호의 규정에 의하면 과세표준을 계산함에 있어 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때에는 과세표준과 세액을 추계조사결정하도록 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 일 건 기록에 의하면 청구인은 관련장부를 비치기장하지 않은 것으로 확인되므로 소득세법시행령 제169조 제1항의 추계조사결정 사유에 해당되는데는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 추계조사결정사유에 해당될 경우 양도가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산하도록 되어있고 이 경우 양도가액이 확인되면 실지양도가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산하고 실지양도가액이 확인되지 않으면 기준시가에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산하는 바, 이 건의 경우 실지양도가액이 확인되므로 실지양도가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.