상속재산인 토지의 가액 평가를 개별공시지가에 의하여 의할 것인지 아니면 감정평가기관이 소급 감정평가한 가액에 의할 것인지 여부(기각)

청구인이 제시하고 있는 감정평가기관의 평가는 상속 후 2년10월이 경과한 96.7월에 소급하여 평가한 것이고,그 감정가액은 상속개시당시 토지의 개별공시지가의 45%에 불과한 바, 이는 통상 토지나 건물의 기준시가는 일반 실지거래액 보다 낮은 수준임을 감안할 때 사회통념상 시가로 받아들이기에는 합리성이 결여된 가액이라 할 것이다.사실이 이러하므로, 처분청이 토지에 대한 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가로 상속재산을 평가하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 원처분 개요처분청은 청구인들(OOO, OOO)의 부(父) OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 93.9.10 상속이 개시됨에 따른 청구인들의 상속세 신고·납부에 대하여 경남 울주군 범서면 OO리 OOOOO 소재 답 1,986㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속세법령상 보충적 평가방법인 개별공시지가로 평가(242,292,000원, 122,000원/㎡)하여 98.6.18 청구인들에게 93년도 귀속 상속세 39,477,600원을 결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 98.7.27 심사청구를 거쳐 98.10.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장상속재산가액의 평가는 원칙적으로 시가에 의하되, 시가는 공신력 있는 감정기관이 감정평가서의 작성시점으로부터 평가시점까지 6개월 이상 소급하여 감정평가한 가액도 시가로 보며 그 감정가액의 신뢰성 여부는 별도 사안별로 검토하는 것인 바, 쟁점토지의 경우 상속개시당시인 93년도 개별공시지가(122,000원/㎡) 결정이 쟁점토지와 토지이용상황 및 용도지역이 동일한 인근토지를 표준지로 하지 아니하고 쟁점토지와 현격한 거리에 있고 동 토지의 용도(자연녹지)와 상이한 택지개발구역내의 일반주거지역인 토지를 표준지로 선정하여 공시지가를 산정하므로써 개별공시지가의 결정에 대한 객관성, 합리성, 신뢰성을 심히 상실하였으므로 쟁점토지와 토지이용상황 및 용도지역이 같고 인접지역에 소재하고 있는 범서면 OO리 OOOOO를 비교 표준지로 하여 공신력 있는 감정평가법인이 감정평가(96.7.12 감정)한 가액 109,230,000원(55,000원/㎡)을 시가로 보아 평가하여야 하므로 이 건 상속세를 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견이 건의 경우 쟁점토지에 대한 감정가액이 가격시점(상속개시일)인 93.9.10로부터 약 2년10개월이 경과하여 청구외 OO감정평가법인이 감정한 가액임에는 당사자간 다툼이 없으므로 상속 개시일로부터 6월내 감정가액이 아닌 약 2년10월이 경과하여 소급 감정한 가액이고 당시 개별공시지가의 45%수준인 위 감정가액을 시가로 보기는 어려우므로, 처분청이 시가의 산정이 어려운 이 건 쟁점토지의 가액을상속세법 시행령 제5조제1항 및 제2항 제1호 가목에 의하여 상속개시 당시의 개별공시지가에 의한 가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 상속재산인 쟁점토지의 가액 평가를 개별공시지가에 의하여 의할 것인지 아니면 감정평가기관이 소급 감정평가한 가액에 의할 것인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

상속세법 제9조【상속재산의 가액평가】 제1항에는 「상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 평가액중에서 공제할 공과금 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다」라고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제5조【상속재산의 평가방법】 제1항에는 「법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다」라고 규정하고 있고같은조 제2항에는 「유형재산의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 토지의 평가가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시및토지의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별공시지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율의 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.2.～7.(생략)」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

처분청은 93.9.10 청구인들이 피상속인으로부터 상속받은 쟁점토지에 대하여 93년도 개별공시지가에 의하여 평가하여 98.6.18 이 건 상속세를 과세하였음이 쟁점토지의 등기부등본 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.청구인은 쟁점토지에 대한 93년도 개별공시지가가 객관성·합리성·신뢰성을 심히 상실하였으므로 청구인들이 감정평가기관에 의뢰하여 소급 감정한 감정가액으로 쟁점토지를 평가하여야 한다고 주장하면서 OO감정평가법인이 쟁점토지에 대하여 96.7.12 조사하여 평가한 평가서를 제시하고 있다.살펴보건대전시한 관련법령에 의하면 상속재산의 평가는 상속개시 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별공시지가에 의하도록 규정되어 있고, 상속개시일 전후 또는 상속세 부과일 전 6개월이내에 공신력있는 감정기관에 의한 감정가액이 있어 확인되는 경우에는 그 가액을 상속당시의 시가로 볼 수 있다 할 것(같은 뜻 상속세법 기본통칙 39-9)이나, 이 건의 경우 청구인이 제시하고 있는 감정평가기관의 평가는 상속 후 2년10월이 경과한 96.7월에 소급하여 평가한 것이고,그 감정가액은 상속개시당시 쟁점토지의 개별공시지가의 45%에 불과한 바, 이는 통상 토지나 건물의 기준시가는 일반 실지거래액 보다 낮은 수준임을 감안할 때 사회통념상 시가로 받아들이기에는 합리성이 결여된 가액이라 할 것이다.사실이 이러하므로, 처분청이 쟁점토지에 대한 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가로 상속재산을 평가하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.