쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부(기각)

청구인의 토지거래는 그 규모와 회수로 보아 장시간에 걸쳐 계속적·반복적으로 이루어 진 것을 알 수 있고, 또한 청구인은 골프장을 설립하기 위해 쟁점토지를 취득하였다고 하나 골프장을 설립하지 아니하고 ○○개발에 양도한 사실로 보아 매매차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되므로 청구인의 쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 본 처분은 타당함

1. 원처분 개요가. 청구인은 87.10.20～90.9.19 사이에 경기도 여주군 금사면 OO리 O OOOOO와 같은면 OO리 OOOO 임야·전·답등 178,258.6평을 청구외 OOO등으로부터 취득하여 그 중 경기도 여주군 금사면 OO리 O OOOOO 임야등 163,996.5평(이하 “쟁점토지”라 한다)을 90.1.6～91.12.2 사이에 OO개발주식회사(이하 “OO개발”이라 한다)에 양도하였다.

나. 서울지방국세청장은 청구인을 조사할 때에 청구인은 87년 이후부터 부동산을 13회 취득, 7회 양도하고 90년과 91년도 중에는 3회 취득, 5회 양도한 점으로 보아 청구인이 OO개발에 쟁점토지를 양도한 행위를 부동산매매업을 영위한 것으로 보았으며, 처분청은 서울지방국세청장의 위 조사내용에 의하여 93.5.16 청구인에게 90년도 귀속분 종합소득세 2,373,783,070원 및 동 방위세 470,397,850원, 91년도 귀속분 종합소득세 8,774,530원을 부과하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.14 심사청구를 거쳐 93.9.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 골프장사업을 영위할 목적으로 토지를 취득할 때에 법인을 설립하여 법인명의로 구입하려고 하였으나 토지소유자들이 법인과의 거래는 실지래가액이 노출되어 과중한 양도소득세가 부과된다는 고정관념 때문에 법인명의로 토지를 구입하는 것이 불가능하여 부득이 청구인 명의로 취득하였으나 개인명의로는 골프장허가가 나지 아니하므로 OO개발이라는 법인을 설립하여 동 법인에 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 자진신고·납부하였으며, 청구인의 부동산 취득과 양도는 이 건 골프장 건설용으로 취득하였다가 골프장사업 시행자인 OO개발에 양도한 것과 청구인 개인사업인 OO산업의 훈련원부지 등으로 취득한 것뿐이고 골프장 건설용 토지규모(면적, 필지)가 크고 토지소유자가 여러명이므로 거래회수가 많을 뿐이지 골프장 건설용 쟁점토지의 취득과 양도는 전체적으로 1건의 거래로 보아야 하는 바, 청구인과 쟁점토지 취득자인 OO개발은 비록 그 인격이 다르다고 하더라도 OO개발은 청구인과 청구인의 妻가 주식을 100% 소유하고 있으므로 사실상 동일인이나 다름이 없으며 청구인은 다수인에게 수익을 목적으로 계속적·반복적으로 부동산을 거래하지도 않았는데 청구인의 쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 본 처분은 부당하고 양도소득으로 보아야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 87년 이후부터 부동산을 13회 취득, 7회 양도하였고 특히 90년과 91년중에 3회 취득하여 5회에 걸쳐 임야 145,468.7평, 전 7,993.5평, 답 10,534.3평을 양도하였음이 서울지방국세청장의 조사서에 의하여 확인되는 바, 청구인의 토지거래는 그 규모와 회수로 보아 장시간에 걸쳐 계속적·반복적으로 이루어 진 것을 알 수 있고, 또한 청구인은 골프장을 설립하기 위해 쟁점토지를 취득하였다고 하나 골프장을 설립하지 아니하고 OO개발에 양도한 사실로 보아 매매차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되므로 청구인의 쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 본 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부

나. 관련법령

소득세법 제20조제1항 제8호 및같은법시행령 제36조제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고,부가가치세법시행규칙 제1조제1항에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다(소득세법기본통칙 2-4-8...20도 같은 뜻임)고 규정하고 있는 바, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 아니면 단순한 양도소득인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 구체적판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지와 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지등을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(국심 93서1026, 93.7.10, 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은 뜻임).

다. 부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부

① 서울지방국세청장이 조사한 청구인의 부동산거래내역을 보면, 청구인은 87.10.20부터 90.9.19까지 경기도 여주군 금사면 OO리와 OO리 일대의 임야·전·답 등 53필지 178,258.6평을 청구외 OOO 등으로부터 13회에 걸쳐 취득하여 그 중 쟁점토지 47필지 163,996.5평을 90.1.6～91.12.2 사이에 OO개발에 5회에 걸쳐 양도하였으며 그로 인한 쟁점토지의 매매차익이 불과 2～3년 사이에 3,383,680,640원이나 될 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점토지를 취득하기 이전인 85.2.4 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO 부동산(대지 129평, 건물 123.1평)을 취득하여 88.12.31 청구외 OOO에게 양도하고 86.12.9과 87.3.14 경기도 광주군 도척면 OO리 OOOOOO외 4필지 임야등 1,817.7평을 취득하여 89.12.29 청구외 OOO에게 양도하는 등의 사실로 보아, 청구인은 부동산을 취득하여 양도하고 그 매매차익을 얻기 위하여 부동산을 거래한 것으로 보여지고 그 규모와 회수, 태양등에 비추어 볼 때 사회통념상 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 있으므로 청구인의 쟁점토지 매매행위를 부동산매매업으로 본 처분은 정당한 것으로 판단된다.

② 청구인은 골프장사업용인 쟁점토지를 부득이 청구인 명의로 취득하였다가 청구인이 대표이사이며 대주주인 OO개발에 양도하였으므로 부동산매매업으로 본 처분은 부당하다고 주장하나, 개인인 청구인과 법인인 OO개발은 별개의 법인격으로 쟁점토지의 매매차익은 청구인 개인에게 귀속되는 것이므로 청구인과 OO개발을 사실상 동일인으로 보아야 한다는 청구 주장은 이유가 없고, 또한 청구인이 쟁점토지를 OO개발에만 양도하였지 다른 사람에게는 양도하지 않았으므로 부동산매매업으로 볼 수는 없다는 주장이나 앞에서 본 바와 같이 청구인이 90.1.6～91.12.2 사이에 5회에 걸쳐 47필지 토지 163,996.5평을 OO개발에만 양도함으로써 이미 매수자가 확보된 상태에 있어 불특정다수의 매수인을 찾는 경우 보다 사업활동을 쉽게 할 수 있는 유리한 점이 있었고, 그로인한 매매차익이 3,383,680,640원이나 되는 점으로 보아 사업상의 목적으로 쟁점토지를 취득하여 양도한 것으로 인정되므로 이 부분 청구주장도 이유없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 국세심판관 합동회의 결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.