청구인이 분양받은 상가를 양도한데 대하여 취득가액은 분양가액으로 하고 양도가액은 이 가액을 과세시가표준액으로 안분하여 과세한 처분의 당부(취소)

실지취득(양도)가액을 과세시가표준액으로 안분계산ㆍ양도(취득)가액으로 보아 양도차익을 결정하는 방법을 토지와 건물의 양도시 적용가능하나 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우는 적용안됨

1. 처분개요

청구인이 87.11.20 청구외 OO도시개발산업(주)로부터 분양받은 경기도 OO시 OO동 OOO 소재 OOOOOOOO OO OOOO(대지권 57.93㎡, 건물 105.63㎡로 이하 “쟁점상가”라 한다)의 위 OO도시개발산업(주)의 분양대장상 분양받은자 명의가 89.4.3 청구인으로부터 청구외 OOO 앞으로 변경되었다.처분청은 청구인이 쟁점상가를 양도한 것으로 보아 취득가액은 분양가액 48,780,000원으로 하고 양도가액은 위 분양가액을 과세시가표준액으로 안분환산한 가액 58,067,074원으로 하여 산출한 89년 귀속분 양도소득세 8,267,500원, 동 방위세 1,653,500원을 95.4.21 청구인에게 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.6.17 이의신청, 95.9.13 심사청구를 거쳐 95.12.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견가. 청구주장청구인이 위 OO도시개발산업(주)로부터 쟁점상가를 분양받았으나, 중도금 및 잔금을 지급할 능력이 없어 부득이 계약금과 1차중도금까지만 납부한 후 청구인이 납부한 계약금과 1차중도금의 합계금액인 19,000,000원에 이를 청구외 OOO에게 양도하였는데도 처분청은 청구인이 쟁점상가를 취득하여 양도한 것으로 보아 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장의견청구인은 쟁점상가를 분양받아 양도한 후 이에따른 양도소득세를 신고한 바 없으므로 처분청이 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건 심판청구는 청구인이 분양받은 쟁점상가를 양도한데 대하여 취득가액은 분양가액으로 하고 양도가액은 이 가액을 과세시가표준액으로 안분하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 청구인이 위 OO도시개발산업(주)로부터 분양받은 쟁점상가의 분양대장상의 명의변경당시(89.4.3) 시행된소득세법 제23조제1항 제1호 및 제2호에 의하면 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생한 소득과 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득으로 하도록 규정하고 있다.

(2) 전시소득세법 제23조제1항 제2호의 위임에 의한동법시행령 제44조제4항 제2호는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도소득세 과세대상이 되는 부동산에 관한 권리의 하나로 규정하고 있다.

(3) 령 제44조 제4항 제2호에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 법 제27조에 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다 라고 규정하면서 동 제4호에서 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 하나로 예시하고 있다.

다. 판단

(1) 이건의 경우 처분청이 청구인에게 과세하게 된 경위를 살펴보면, 청구외 OO도시개발산업(주)가 “OO 종합유통상가”라는 상가를 신축하여 분양함에 따라서 이를 분양받은 자들이 분양계약체결후 분양대금을 완납하기 전에 프리미엄을 붙여 분양받은 상가를 양도하였다는 위 OO도시개발산업(주)를 관할하는 여의도세무서장의 통보에 따라 분양대장상의 명의변경일을 양도일로 하여 과세하였음을 알 수 있다.

(2) 이건 과세근거가 된 위 OO도시개발산업(주)의 분양대장에 의하면 청구인이 쟁점상가를 87.11.20 분양받았다가 89.4.3 청구외 OOO에게 명의변경하였음이 나타나고 있다. 또한 동 분양대장에 의하면 쟁점상가는 89.8.22 청구외 OOO으로부터 청구외 OOO 이름으로 명의변경되었다.그런데 쟁점상가에 대한 등기사항을 살펴보면 89.9.12 OOO외 1인 앞으로 소유권보존등기되었다가 89.11.30 위 OOO 앞으로 소유권이전등기되었다.위와같은 쟁점상가에 대한 분양대장과 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점상가를 분양받았다가 준공되기 전에 이를 양도하였다고 보아야 할 것이므로 전시 소득세법·령 등에 비추어 보면 청구인이 청구외 OOO에게 양도한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리라고 보아야 할 것이다.

(3) 처분청은 청구인에게 이건 양도소득세를 부과하면서, 취득가액은 분양계약서에 분양가액 45,000,000원에 부가가치세 8.4%를 별도로 납부하도록 되어 있다 하여 48,780,000원을 실지취득가액으로 하고 양도가액은 동 실지취득가액을 쟁점상가의 분양계약및 명의변경당시의 과세시가 표준액으로 안분한 가액인 58,067,074원으로 하여 양도차익을 산출하여 과세하였다.그러나 처분청이 실지취득가액을 과세시가표준액으로 안분하여 양도가액을 산출하고 이에따라 과세한 전시 과세방법은 양도소득세 과세대상이 토지 또는 건물인 경우에 있어서 실지취득가액은 확인되지만 실지양도가액이 확인되지 아니한 경우에 적용되는 계산방법이다.(소득세법시행령 제115조제항 다목,동법시행규칙 제56조의5제5항 제2호)

(4) 그런데 청구인이 양도한 것은 앞서 살펴본바와 같이 토지나 건물이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 위와같은 방법에 의하여 과세한 처분은 잘못이라 할 것이므로 처분청이 쟁점상가와 관련하여 청구인이 취한 프리미엄등을 파악하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도 청구인 상가를 취득하여 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이라 하겠다.

라. 결 론따라서 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.