청구인이 주택을 신축·분양한 것이 아니라 토지만을 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

청구인의 당초 쟁점토지 양도금액과 이후 종합소득세 신고금액이 일치하고 있는 점, 김OOO의 장부에는 쟁점토지 매매대금을 지급한 것으로 기재되어 있는 점, 김OOO는 쟁점토지 외에도 다수토지를 취득한 후 미등기상태에서 주택을 신축·판매한 것으로 조사된 점 등을 고려할 때, 청구인이 김OOO에게 쟁점토지를 양도한 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 1972.12.20. 취득한 OOO 935-9 대지 316㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 다세대주택 8호, 718.17㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축·분양하고 OOO만원(이하 “쟁점금액 ”이라 한다)을 사업소득으로 하여 2008년 귀속 종합소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2010년 7월 김OOO에 대한 조세범칙조사를 실시한 OOO 세무서장으로부터 청구인이 2007.4.30. 쟁점토지를 김OOO에게 OOO만원에 양도하였으나 주택을 신축·판매한 것처럼 위장하여 신고하였다는 과세자료를 통보 받고, 2010.9.15. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.14. 이의신청을 거쳐 2011.7.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2007.2.27. 쟁점토지를 김OOO에게 OOO만원에 양도하 기로 하고 계약금으로 OOO만원을 지급받았으나, 그 후 김OOO가 자금 사정을 이유로 잔금을 지급하지 않는 등 매매계약이 이행되지 않아 2007.5.27. 매매계약을 해제한 후, 청구인이 쟁점주택을 직접 신축·판매 하기로 하고 관련 공사 및 분양대행을 김OOO에 위임한 바, 청구인이 2007.6.1.부터 2009.9.29.까지 2년 4개월 동안 김OOO로부터 분양수입금으로 OOO만원 을 받아 사업소득으로 신고한 사실 이 사업자등록증, 공사도급계약서, 분양잔금 입금내역 등에 의하여 확인 됨에도 처분청이 쟁점금액을 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당 하다.

나. 처분청 의견

청구인은 김OOO로부터 받은 4억3,000만원이 분양수입금이라는 주장이나, 위 금액은 당초 쟁점토지 매매대금과 동일하고, 김OOO는 쟁점토지 이외에도 다수의 토지를 취득한 후 소유권 이전등기를 하지 않고 토지소유자 명의로 주택을 신축·판매한 사실이 확인되므로, 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 김OOO로부터 받은 쟁점금액이 쟁점토지의 양도로 인한 양도소득인지 아니면 주택신축판매업에 의한 사업소득인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제98조 [양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 [양도 또는 취득의 시기]

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2007.4.30. 쟁점토지를 양도하고 쟁점금액을 매매대금으로 수령하였으나, 2008년 귀속 종합소득세 신고시 사업소득(2007.8.21. 주택신축판매업으로 사업자등록)으로 위장하여 신고한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인은 당초 쟁점토지를 양도하 기로 하였으나 김OOO의 자금사정으로 매매계약이 이행되지 않아, 동 매매계약을 해제하고 청구인이 직접 주택을 신축·판매 하기로 하고 관련 공사 및 분양대행을 김OOO에 위임하여 쟁점금액은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당하는 것으로 주장하며 매매계약서, 약정서, 공사도급계약서, 분양대금 입금내역서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점토지 매매계약서, 공사도급계약서 등에 의하면, 청구인은 2007.2.27. 김OOO에게 쟁점토지를 매매대금 OOO만원(계약금 OOO만원, 잔금 2007.4.30. OOO원)에 양도하기로 하는 매매계약을 하였으나, 김OOO의 자금사정으로 2007.5.27. 위 매매계약을 해지하고 직접 주택 신축판매업을 영위하고자 관련 공사 및 분양 대행을 OOO원에 김OOO에게 위임한 것으로 나타난다. (나) 분양대금 입금내역서 등에 의하면, 쟁점주택의 분양수입금액은 OOO원이고, 청구인은 2008.9.11 이 중 OOO원을 분양입주자 잔금대출로 받았고, 김OOO가 직접 받은 분양대금 OOO원중 도급공사비(OOO원)을 차감한 1억3,000만원(당초 계약금 OOO원 포함)을 김OOO로부터 수취한 것으로 나타난다. <총 분양수입금 내역> (단위 : 천원) <분양수입금 정산내역> (단위 : 천원) (다) 청구인은 쟁점주택 이외에 OOO 13 대지 3,289㎡, 연면적 1,933.08㎡의 3층 근린생활시설을 신축(준공일 2007.4.24.)하여 임대사업을 영위하고 있는 것으로 나타난다.

(3) 한편, 주택신축판매업자인 김OOO에 대한 수원세무서장의 조사자료에 의하면, 김OOO는 주로 다세대주택을 신축하여 판매하는 사업자로서 친인척, 직원, 토지소유주 명의로 사업자등록하여 신고하는 방법으로 소득금액을 타인 명의로 분산하고, 토지소유주 명의로 신축분양한 다세대주택의 경우 토지소유주가 김OOO에게 토지를 매도하고 김OOO가 신축분양하였으나, 토지소유주가 직접 신축분양한 것으로 신고하여 토지소유주의 양도소득세를 신고누락한 것으로 되어 있고, 김OOO의 사업장에 대한 현지조사자료에 의하면, 김OOO가 신축·판매한 모든 사업장의 계약서 및 공사자료 등이 비치되어 있었으나, 쟁점토지의 계약해지약정서 및 도급계약서는 확인되지 아니하였고, 조사과정에서 확보한 현장별 분양대금 장부 에는 쟁점토지의 매매대금(중도금, 잔금)을 지급한 것으로 기재되어 있다.

(4) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점금액을 쟁점주택의 신축·분양에 따른 사업소득으로 주장하고 있으나, 쟁점금액은 당초 청구인과 김OOO간에 작성된 매매계약서상의 매매대금과 동일한 점, 김OOO의 장부에는 쟁점토지의 매매대금(중도금, 잔금)을 지급한 것으로 기재되어 있는 점, 주택신축판매업자인 김OOO는 쟁점토지 이외에도 다수의 토지를 취득한 후 소유권 이전등기를 하지 아니하고 토지소유자 명의로 주택을 신축·판매한 것으로 나타나는 점 등을 감안할 때, 쟁점금액을 주택신축판매에 따른 사업소득으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청에서 쟁점금액을 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.