토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부(기각)

동일한 취득 및 양도가액으로 신고한 바, 거래사실확인서 및 검인계약서외에 객관적 증빙없고 시세로 보아 신빙성없어 기준시가 과세대상임

1. 사 실청구인은 경기도 남양주군 와부읍 OO리 O OOOOO에 위치한 임야 12,268m2(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.8.20 청구외 OOO로부터 취득하여 1998.2.10 청구외 OOO에게 양도하고 1998.2.23 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하였다. 남인천세무서장은 청구인이 신고한 실지거래 가액을 인정하지 않고 대신 기준시가를 적용하여 2000.4.10 청구인에게 1998년 양도소득세 8,280,000원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.9.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 원소유자였던 OOO는 고령으로 기억이 좋지않고 당시 거래를 중개했던 OOO과의 개인적인 감정에 기인하여 처분청 조사당시 청구인과의 거래사실 자체를 부인한 바 있으나, 현재는 쟁점토지 거래사실과 양도가액을 청구인 신고 가액과 동일한 30,000,000원으로 확인해 주고 있어 취득가액이 분명히 확인됨에도 처분청이 쟁점토지 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지 취득가액과 관련하여 쟁점토지 원 소유자인 OOO의 진술은 일관성이 없고 청구인은 대금지급 등 매매와 관련하여 구체적인 증빙 등을 제시하지 못하고 있으므로 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁 점청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령소득세법 제94조【양도소득의 범위】에서 “양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.”라고 하면서 제1호에서 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 하고 있고, 같은 법 제96조【양도가액】에서는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”라고 하면서 제1호에서 “제94호 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서는 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서생략)”라고 규정하고 있다.또한 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”라고 하면서 제3호에서 “양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”라고 하고 있고, 같은 조 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 하면서 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부와 처분청 조사내용에 의하면 청구인은 1988.8.20 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 취득하여 9년 4개월간 보유하다가 1998.2.10 매매를 원인으로 청구외 OOO에게 양도한 것으로 확인되고 있고 이에 대해서는 다툼 없다.

(2) 쟁점토지 취득가액에 대해 살펴보면,처분청은 쟁점토지 원소유자였던 OOO가 거래사실을 부인하고 있고 청구인이 대금지급 등 관련 증빙을 제시하지 못한 점을 들어 취득가액이 30,000,000원이라는 청구인의 주장에 신빙성이 없다고 보았고, 반면에 청구인은 전라남도 목포시에 거주하고 있는 OOO를 찾아가서 확인받은 거래사실확인서(2000.5.29)를 제시하면서 쟁점토지 거래가액이 30,000,000원이라고 주장하고 있으며, OOO에서 OOO와 접촉한 결과도 그가 일관되게 당시 거래가액이 30,000,000원임을 확인하고는 있으나, 거래당시 대금지급 등 객관적인 증빙이 제시되지 않고 있고 달리 청구주장가액을 인정할 만한 거증자료도 없는 점으로 보아 쟁점토지의 취득가액이 30,000,000원이라는 청구인의 주장은 확인되지 않는다고 하겠다.

(3) 쟁점토지 양도가액에 대하여 살펴보면,청구인은 쟁점토지의 토지이용계획확인서, 양수인 OOO의 거래사실확인서 등을 제출하면서 쟁점토지는 양수인에 대한 채무 30,000,000원을 상환하기 위해 대물로 변제된 것이고, 다만 양도가액이 취득가액과 동일한 것은 쟁점토지가 그린벨트 군사보호지역으로 설정되어 있어 그 이용가치가 전무하여 팔려고 해도 매수할 사람이 전혀 나타나지 않아 부득이 이를 채무에 갈음하여 양도한 것이라고 주장하고 있다.OOO은 청구주장의 신빙성을 확인하기 위해 쟁점토지 소재지를 방문하였는 바, 쟁점토지는 청구주장과 같이 군부대(헬기장 및 사격장)가 있는 군사보호시설지역으로서 건물이나 주택신축이 불가한 상태였으나 위치상으로는 차량으로 접근이 용이한 산기슭 도로변에 위치하고 있어 산소자리 등의 용도로는 사용될 수 있었고, 주변 임야의 부동산 매매는 비교적 활발한 것으로 확인되었으며, 특히 쟁점토지 거래시가에 대한 인근 부동산중개소 직원과 마을회관 주민들의 진술에 따르면 현재 평당 약 100,000원 내외에서 거래되고 있고, 거래시세는 쟁점토지 양도시점은 3년전에 비해 별로 변동되지 않았다는 것이어서 비록 조사시점과 양도시점 사이에는 약 3년의 시차가 있으나 평당 10,000원에도 미치지 못하는 가액에 양도했다는 청구인의 주장과는 현저한 차이가 나는 것으로 조사되었다.

< 청구인주장 양도가액 및 방문조사결과 거래가액 >

(단위 : 평당가액)

청구인 주장

방문조사 결과 거래가액

(2001년 2월, B)

양자간 비율

(B/A)

취득가액

(1988년 8월)

양도가액

(1998년 2월, A)

8,082원

8,082원

100,000원 내외

1,237.3% 내외

(4) 통상 부동산거래가액이 시가에 해당되는지의 여부는 계약서 등 제반증빙, 당사자, 부동산경기 등을 종합하여 판단하여야 하는 바, 청구인은 양도가액과 취득가액이 모두 30,000,000원으로 동일하다고 주장만 하고 있을 뿐 양도와 관련하여 거래사실확인서 및 검인계약서 이외에 이를 입증할 수 있는 그 밖에 객관적 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 최근 거래시가가 큰 변동없는 가운데 청구주장 가액에 10배를 초과하고 있는 점으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액 30,000,000은 신빙성 있다고 보기는 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 이를 부인하고 대신 기준시가를 적용하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.