토지 및 건물의 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부(기각)

당초 처분청이 기준시가로 과세한 양도차익보다 더 증액되어 청구인에게 오히려 불리한 결과가 되므로 청구주장은 다툼의 실익이 없음.

1. 처분 개요

청구인은 광주광역시 동구 OO동 OOOO 대지 168.5㎡ 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 76.10.26 취득하고 77.11.15 위 지상에 점포 및 사무실 건물 661㎡ (이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 87.8.30 개·보수한후 93.7.30 청구외 OOO외 1인에게 양도하였다.한편, 청구인은 쟁점토지 및 건물을 양도하고 93.8.31 취득가액을 토지취득비 50,000,000원, 건물신축비 90,000,000원, 개·보수비 45,000,000원등 합계 185,000,000원으로, 양도가액을 920,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청은 쟁점토지 및 건물의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 95.1.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 57,107,700원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 95.3.7 이의신청 및 95.4.24 심사청구를 거쳐 95.7.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 76.10.26 쟁점토지를 50,000,000원에 취득하고 77.11.15 그 지상에 공사비 90,000,000원을 들여 쟁점건물을 신축하였고, 87.8.30 45,000,000원을 들여 개·보수를 한후 93.7.30 쟁점토지 및 건물을 청구외 OOO외 1인에게 양도하였다.처분청은 취득가액중 쟁점토지의 취득비와 쟁점건물의 개·보수비 및 쟁점토지 및 건물의 양도가액에 대하여는 청구주장을 인정하면서도 쟁점건물의 신축비를 부인하고 실지거래 가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였는 바,청구인은 77년도에 쟁점건물을 신축할 당시 신축공사비가 90,000,000원이 소요되었고, 동 사실이 건축당시 시공자였던 청구외 OOO의 건축시공공사확인증 및 인증진술서에 의하여 확인되고 있으므로 실지거래가액으로 과세하여야 함에도 처분청은 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점건물 신축당시 소요된 신축공사비가 90,000,000원이라고 주장하면서 청구외 OOO의 건축시공확인서를 그 증빙으로 제시하고 있으나 이는 개인간에 작성된 확인서이고, 공증하였다고 하지만 쟁점건물을 건축한지 17년이 경과된 시점인 94.7.30 공증을 받은 것일 뿐만 아니라 건축을 시공하였다고 하는 청구외 OOO가 사실상 건축업에 종사한 사실여부도 불분명하다.

(2) 또한, OOOOO협회 광주시지부에서 회신한 실적회비 산출기준표상의 77년도의 표준공사비를 보면, 건축비가 ㎡당 36,000원인데 비하여 청구주장 공사비는 ㎡당 136,000,000원으로서 청구인이 주장하는 공사비는 동 표준공사비보다 현저히 높은 점등으로 보아 청구주장은 신빙성이 없다할 것이므로 처분청이 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지 및 건물의 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제23조제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및같은법시행령 제170조제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 「자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고,같은법시행령 제170조제2항에서는 「토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다」고 규정하고 있다.

다. 쟁점토지 및 건물의 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부청구인은 쟁점토지 및 건물을 185,000,000원에 취득하여 920,0000,000원에 양도하였으므로 동 실지거래가액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있는 반면에 처분청은 취득가액중 건물신축비 90,000,000원이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였는 바, 쟁점토지 및 건물의 양도가액 920,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 다만, 취득가액에 대하여는 그 중 토지취득비 50,000,000원 및 쟁점건물의 개·보수비 45,000,000원등 합계 95,000,000원에 대하여는 다툼이 없으나 쟁점건물의 신축비 90,000,000원에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 있는 바, 이를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점건물을 청구외 OOO가 90,000,000원에 신축하였다고 주장하면서 그 증빙으로 94.7.30 작성된 건축시공공사확인증 및 인증 진술서를 제시하고 있으나 동 확인서등은 쟁점건물을 신축한지 17년이 경과한 시점에서 작성한 것일뿐만 아니라 당심판소에서 95.8.30 청구인에게 「쟁점건물 신축당시 OOO가 건축업자임을 입증할 수 있는 사업자등록증등 관련 증빙 및 쟁점건물의 신축과 관련된 도급계약서나 신축공사비에 대한 금융자료」등을 제시하도록 요구하였으나 청구인은 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 둘째, 청구인은 쟁점건물을 신축할 당시 지반공사에 필요한 철근 및 레미콘을 많이 사용하는등 일반 건물의 경우보다 건축단가가 다소 높다고 주장하고 있으나 이를 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙제시가 없어 청구주장에 대한 사실여부를 확인할 수는 없다.

다만, 처분청이 OOOOO협회 광주시지부로부터 회신받은 건축사 실적회비 산출기준표상의 표준공사비를 보면, 쟁점건물 신축당시인 77년도의 건축비는 ㎡당 36,000원인데 비하여 청구인이 주장하는 신축공사비는 ㎡당 136,000원으로서 표준공사비보다 현저히(378%) 높은 점등으로 미루어 볼때 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이므로 쟁점건물의 신축공사비 90,000,000원이 확인된다고 보기는 어렵다. 위 사실관계에서 본 바와 같이 이 건의 경우 실지거래가액이 모두 확인되지는 않는다. 그러나 취득가액중 쟁점토지의 취득가액(50,000,000원)과 쟁점건물의 양도가액(920,000,000원)이 각각 확인되고 있고, 양도가액중 토지와 건물의 구분이 분명하지 아니한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고 있다. 그렇다면 토지와 건물을 함께 양도한 이 건의 경우 양도차익을 산정함에 있어서 쟁점건물에 대하여는 기준시가에 의하되, 쟁점토지에 대하여는 취득가액을 실지거래가액인 50,000,000원으로, 양도가액을소득세법시행령 제170조제2항의 규정에 의한 기준시가로 안분계산한 가액으로 각각 양도차익을 산정하여 과세할 수 있다 할 것이나, 쟁점토지에 대하여 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 환산가액으로 하고, 쟁점건물에 대하여는 기준시가로 각각 양도차익을 계산할 경우 양도차익은 847,636,900원으로서 이는 당초 처분청이 기준시가로 과세한 양도차익 843,857,160원보다 더 증액되어 청구인에게 오히려 불리한 결과가 되므로 청구주장은 다툼의 실익이 없다 할 것이다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.